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內容來自sina新聞

穗保稅體驗店到底收的啥稅?

??上周末在珠江新城開設的廣州“首傢保稅展示交易與跨境電子商務結合的體驗店”(以下簡稱“體驗店”)仍疑點重重,有消費者不明白,自己在店裡直接買

走的進口商品到底交的是什麼稅。對於這一點,黃埔海關的說法是,店裡自提商品已完稅,並且是“貨物稅”;而南都記者在現場卻發現,消費者交的是“行郵

稅”。而對於這種相互矛盾的說法,黃埔海關未作進一步解釋,體驗店老板則以開會為由掛斷瞭南都記者的電話。

??到底收的是啥稅?

??珠江新城進口商品體驗店實際上共有3個功能區,其中,“進口直銷商品區”和“跨境電商商品展示區”均有實體商品銷售,另外在“跨境電商商品展示區”還有網上下單功能。

??按照黃埔海關的說法,在珠江新城進口商品體驗店裡,“進口直銷商品區”購買到的商品,海關已經按一般貿易辦結瞭通關、征稅等進口手續,這表明商傢已經交瞭

“貨物稅”,消費者可以直接購買;而在“跨境電商商品展示區”內選購商品並現場提貨的,海關也按“貨物稅”計征;隻有網上下單,等待郵寄的才可以享受“行

郵稅”。也就是說,凡是現場可帶走貨品,一律征收的是“貨物稅”。

??但在體驗店收銀臺前,南都記者看到,現場購物後,正在使用支付寶

快速支付的林先生交的是“行郵稅”,而非黃埔海關所說的“貨物稅”。電腦屏幕上的購物清單顯示,他購買的嬰兒濕紙巾和護發素總金額為105元,行郵稅

30.1元。由於稅額在50元以內免征,最後林先生通過支付寶支付瞭105元。隨後,他在打印出來的兩份購物清單上簽瞭名,輕松把東西帶走。店內的商品

價格標簽顯示,林先生所購買的兩種商品均屬於未完稅商品,稅率分別是10%和50%。

??對於這種相互矛盾的說法,黃埔海關未作進一步解釋,體驗店老板則以開會為由掛斷瞭南都記者的電話。

??“貨物稅”和“行郵稅”有啥區別?

??“海

關對於進口商品有兩個征稅規則,一個是‘貨物稅’,另外一個就是‘行郵稅’”,廣州某海關的一位關長對此進行瞭解釋。他說,“貨物稅”是企業買國外商品進

入中國,然後用於商店銷售時交的稅,海關將對其征收關稅和增值稅;而“行郵稅”是行李和郵遞物品進口稅的簡稱,即消費者如果被海關認定為個人購買而非企業

貿易,個人物品就可以繳納“行郵稅”而非“貨物稅”。

??這位關長還告訴南都記者,兩種稅的稅率和稅基都不一樣。例如“行郵稅”沒有增值稅,稅率在10%-50%間不等,一般日常用品是10%,有些奢侈品去到50%。在稅基方面,“貨物稅”是以貨物到岸的價格起征,包括運費、保險等等,而“行郵稅”則沒有運費的問題。房貸2胎利息

??因此,對於個人消費者來說,“行郵稅”一般要比“貨物稅”優惠。廣州市跨境電子商務首批示范企業之一廣東卓志供應鏈服務集團總經理李金玲亦表示,跨境電子商務的推廣,首先能使國內消費者享受到“行郵稅”的優惠。因為,行郵稅是綜合稅率,沒有關稅、增值稅以及消費稅層層疊加的關系,比如購買一罐國外奶粉,“貨物稅”要去到43%,而相比之下,行郵稅隻有10%,“整個稅率大約優惠30%”。

??脫離保稅區誰來監管?

??既然“行郵稅”更便宜,那珠江新城體驗店則是惠及瞭大眾,為什麼黃埔海2胎房貸 銀行2胎房貸利率多少免費諮詢試算關非說是“貨物稅”呢?

??原因在於,目前,隻有完稅後的商品才可以從保稅倉等地進入內地市場,比如繳完“貨物稅”的商品。而體驗店的“行郵稅”商品尚未完稅,就從保稅倉轉入瞭珠江新城,則有可能面臨監管風險。

??上

述關長告訴南都記者,根據《海關總署公告2014年第57號》,“保稅跨境貿易電子商務”需要通過海關特殊監管區域或保稅監管場所進出。也就是說,隻有在

特殊監管區和保稅物流園區這些地方可以存放貨物。當消費者通過跨境電商平臺購買商品時,則需確認3個信息:一個是購買的信息,一個是支付信息,另外一個是

物流信息。經確認後,消費者繳納“行郵稅”,商品則由保稅區郵寄出去。這樣,海關可以起到監管責任,保證貨品安全無誤。

??而商品在未

完稅時就進入珠江新城,因為離開瞭保稅倉,就很有可能脫離海關的監管,除非海關對每一件商品都進行瞭備案,可以做到追根溯源。黃埔海關對此表示,確實進行

瞭備案,但拒絕向南都記者提供備案憑證。並稱,該店目前的運作流程符合相關規定,不存在外界傳言被海關“叫停”的情況。

??觀點

??支持:“這是創新”

??業內普遍認為,廣州作為跨境電商試點之一遇到這個問題,實際上是跨境電商先行,而通關系統相對滯後留下的一個“窗口”紅利。

??“這是一個創新!”廣東省一位跨境電商大佬告訴記者,目前廣州尚未能搭建專業化的跨境電商通關平臺,而使珠江新城這類試點企業成為首先吃到螃蟹的“稀缺”。最

理想的狀況是,未來廣州的跨境電商通關平臺搭建好後,海關、檢驗檢疫、國稅、外管、物流等各部門數據全部都可以打通,任何跨境電商都可以直接對接通海關系

統。

??謹慎:“有點超前”

??廣州某海關高層認為,這種做法有點超前。他建議,監管海關應與這個企業多接觸,如果有違反規定的,就該糾正。

??反對:“隻是噱頭”

??珠江新城體驗店的標準稱呼為“保稅展示交易與跨境電子商務結合的體驗店”,因為有“保稅”二字,常被消費者誤認為不用交稅。實際上,體驗店內沒有任何一件商品是不需要交稅的,交的不是“貨物稅”就是“行郵稅”。

??並且,也不存在“保稅店”這個概念,真正免稅的地方隻有“保稅區”和“免稅店”。其中,“保稅區”也稱為保稅倉庫區,簡而言之就是經相關部門批準的,受海關

監管的,可以較長時間存儲商品的區域,例如南沙保稅區和蘿崗保稅區。之所以保稅,是因為保稅區相當於貨物中轉站,如在中國保稅區停留的貨物未必會進入中國

內地,或許停留數周後又會轉去澳大利亞,因此中國海關不會征收關稅等。

??“免稅店”則更加容易理解,就是指經海關總署批準,由經營單位在一國按照海關監管要求建立的銷售場所和存放免稅品的監管倉庫,向規定的對象銷售、供應免稅品的商店。

??相關新聞

??今天起取消現場自提

??保稅商品在展示店下單隻限快遞

??昨日晚上,珠江新城保稅店經營方“美悅優選”通過官方微信宣佈:“保稅展示店經過4天測試運行,發覺人流太多服務不可控,無法給客戶提供優質服務,故決定從

1月27日周二開始,保稅商品隻保留樣品在門店給客戶體驗,店員會引導輔助顧客網上下單,商品全部從廣州保稅區倉庫發出,我們承諾所有訂單全國包郵。空置

區域我們會增加已完稅進口商品,消費者可以不受限數量購買。”記者隨後致電店方負責人陶自力,證實瞭該消息。

??這意味著,除已完稅商品外,其餘未完稅商品不能現場提貨,隻能等到商傢從保稅倉發貨送到市民手中。但陶自力稱,市民仍可在保稅展示店內現場下單。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/09495966018958900642340.shtml

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開發商看淡取消限購樓市回暖還要看銀行臉色

  在多地先放風後否認的多次試探後,濟南終於打響瞭取消限購的第一槍。濟南多位地產商向《華夏時報》記者證實,7月9日晚間接到相關部門的口頭通知,限購政策7月10日零時起全面取消。

  "濟南既然被允許放開,也就意味著實行限購的47城中,絕大部分都有資格放開瞭。"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱。

  不過很多業內人士認為,在房地產市場下行的大氣候下,取消限購對市場影響不大,樓市能否回暖還要看銀行的"臉色"。由此可見,冀望取消限購來扭轉濟南房地產市場的低迷局勢,恐怕要事與願違。

  "目前限貸政策沒有做出調整,這仍是影響購房者買房的關鍵因素。"山東最大的房地產顧問機構世聯怡高總經理朱江7月11日對《華夏時報》記者說。

  口頭傳達

  7月9日下午4時左右,濟南將於7月10日零時起全面取消限購的消息甚囂塵上。7月10日上午,濟南市房管局的工作人員率先證實瞭這一消息。

  10日上午,本報記者在濟南市住房保障和房產管理局交易大廳看到,前來咨詢和等待辦理多套房買賣業務的市民明顯增多,咨詢窗口被圍得水泄不通。幾名工作人員不斷向前來辦理業務的市民解釋:"濟南從10日起取消限購,無論是否有濟南戶口,不管之前買過幾套房,都可以隨便買房瞭。"

  一位工作人員告訴本報記者,雖然沒有下發正式文件,但10日晚上該消息已經被確認並傳達下來,由工作人員向市民做出解釋。

  同時,取消限購的消息7月9日晚上同樣以口頭傳達的方式傳達給瞭房地產企業。

  "對我們來說這是個利好消息。"幾個樓盤的銷售人員無一不向記者表達著"激動"的心情。當天上午,記者走訪瞭幾傢樓盤的售樓處發現,他們大都在醒目的位置擺出瞭取消限購的提示。

  庫存"壓力山大"

  "目前限購涉及四十多個城市,這些城市均出現瞭嚴重的產能過剩的問題。"北京大學房地產研究所所長陳國強說。

  事實上,高庫存也一直困擾著濟南房地產市場。

  克而瑞最新數據顯示,自2013年3月以來,濟南存銷比持續走高。截至2014年6月底,濟南普通商品住宅庫存697萬平方米,按照月均成交量41萬平方米計算,存銷比高達16.9個月,而這還沒有包含濟南房地產市場未來的供應量。

  更為嚴峻的是,濟南上半年樓市銷售數據慘淡,據大智慧通訊社最新統計,今年上半年,濟南市商品住宅成交量價齊跌,銷售套數、銷售面積、銷售額同比跌幅均超過30%。

  濟南市城鄉建設委員會統計數據顯示,今年1-5月份濟南住宅網簽面積同比增長分別為:-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。

  不僅僅是濟南,高庫存和低去化率已經成為許多二三線城市的頑疾。

  易居研究院報告顯示,截至5月底,監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環比增長土地貸款台北文山土地貸款2.7%,同比增長20.1%,去化周期超過16個月,庫存再創歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月,庫存面臨著"壓力山大"的窘境。

  盡管有業內人士認為"濟南這麼做(取消限購)開瞭個很壞的頭",但更多的輿論傾向於取消限購,"那些從長期來看已經沒有必要保留限購的城市,現在是取消的最佳時機,取消限購將可以省下一筆監管成本。"

  "一些地方政府放松限購政策,以穩定地產市場,看起來是'水到渠成'。"房地產研究機構合富輝煌山東區域市場總監許傳明分析說,結合今年上半年樓市來看,各城市成交數據與去年相比都有所回調。

  "實際上,目前依靠房價上漲推動的投資投機需求已大幅減少。"國傢統計局科研所數據質量研究室主任餘根錢表示,受限制的投資投機需求就更少瞭,取消限購隻能使受限制的需求釋放出來,因此作用很弱。

  "可以預期,大多數二三線城市都會緊隨其後,中央的限購政策或將名存實亡。"北京中原地產市場研究總監張大偉表示,今後限購政策很可能隻會在一線城市和1000萬人口以上的城市存在,而其他城市都將逐步取消。

  "取消限貸"才是關鍵

  不過,取消限購對於需要貸款的購房者來說,可能並不能解決實質的問題。

  "房貸政策不調整,我們還是幹著急。"剛剛結婚不久戶口尚在外地的小劉在交易大廳對記者說,一大早興沖沖趕過來,想看看房貸政策是不是也隨著取消限購松動瞭,結果得到的答復是"相關貸款政策和之前相比沒有變化"。

  "我們倆都剛剛畢業,買房子隻能靠貸款,光取消限購有啥用?"小劉無奈地說。

  "目前影響銷售最關鍵的因素還是房貸政策,取消限購還在其次。"濟南一位不願具名的小型房地產企業老板李先生對本報記者說,他們公司開發的是小戶型,針對的都是剛性需求,而這一塊購房者大都需要貸款。

  "限購與限貸相比,限貸對市場的影響作用更大,因為購房者買房子需要錢,房貸不松綁,僅放開限購,對市場的促進作用並不會很大。"在李先生看來,限購全面放開隻是打開瞭第一道大門,"限貸令"的存在仍一定程度上將部分購買人群擋在瞭門外。

  李先生告訴本報記者,目前濟南首套房貸款為基準利率上浮5%,二房貸轉貸增貸二胎年息手房首付60%、在基準利率的基礎上上浮10%的政策仍在執行。至於購買第三套住房者,多傢銀行表示無法貸款。此外,非濟南市戶籍人群申請貸款仍有納稅或繳納社保年限限制。

  "目前二套房的首付六成比例、 三套房停貸等政策, 都增加瞭市民的購房成本。"在朱江看來,如果在信貸政策上加大扶持力度,推行支持自住和改善性購房的信貸優惠政策,對促進成交將有更實質的意義。

  事實上,房貸業務目前對銀行而言吸引力並不大。一個佐證是,在濟南,之前在售樓處辦公的銀行信貸人員,現在已經大都撤出售樓處。

  據在線金融搜索平臺融360分析,目前來看,銀行下調房貸利率動力明顯不足。"目前5年期以上房貸基準利率為6.55%,而5年期的存款利率已'一浮到頂'至5.225%,二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源,房貸的存貸差較小,對銀行不具誘惑力,而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現的風險埋單。"

  可見,監管層的喊話並沒有真正調動起銀行做房貸的積極性。在線金融搜索平臺融360日前發佈報告稱,房地產信貸收緊態勢在央行"喊話"後隻是稍有緩解。

  "值得註意的是,雖然有一些商業銀行出現8 .5折利率,但由於條件苛刻,符合放貸條件者甚少。"上述報告稱,未來房貸寬松可能性不大。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-12/08072815980.shtml
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75傢房企賺錢效率集體下滑 地價高企擠壓利潤空間

??據悉,“萬保金招”這4傢A股傳統龍頭房企,2014年均出現瞭增收難增利的情況

??去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入瞭困境,即便是龍頭開發商,日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發佈2014年年報,財務數據上的變化也印證瞭上述情況。

??《證券日報》記者統計後發現,截至2015年4月6日,A股市場共有75傢房企發佈瞭2014年年報,營收總收入達到瞭6635.13億元,較2013年的5719.12億元增長16.07%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)749.13億元,較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然,在營收增長超過16%的情況下,房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一,賺錢的效率明顯下滑。

??不過,隨著近期相關部門出臺瞭多項刺激樓市的政策,業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好於去年,對於過瞭一年苦日子的房企來說,也是一次難得的喘息機會。

??增收難增利

??以龍頭萬科為例,2014年其實現營業收入1463.9億元,凈利潤157.5億元,同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數據增幅的差距好於行業平均水平,但對於萬科來說,公司上下也是並不滿意。同時,相比2013年,萬科的結算凈利率也下降0.6%,為11.41%。

??在萬科2014年度業績推介會上,萬科董秘譚華傑表示,“2014年我們的銷售有26%增長,但是結算沒有跟上,結算面積隻增長2%,對應結算收入增長8%,營業收入增長8%,權益增速4%,我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低於銷售,造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元,增幅達19.9%”。

??至於賺錢效率下滑的原因,譚華傑則解釋稱,“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產收益率)都有小幅度下降,下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高,意味著開發商利潤空間不斷被擠壓;第二,2014年房價不斷下跌,當年賣出去的現房當期結算,會影響2014年的毛利率;第三,2014年公司業務轉型方面有一些投入,這些投入在短期內無法體現為一個好的收益率,這個會直接影響我們的收益率水平”。

??除瞭萬科外,保利地產、金地集團、招商地產這三傢傳統龍頭同樣也出現瞭增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%,凈利潤增速為13.52%;金地集團2014年營收增速為31%,凈利潤增速為10.77%;招商地產2014年營收增速為33.21%,凈利潤增速僅為1.75%。

??據悉,招商地產凈利潤增速如此之低,主要是由於三方面原因造成,一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響,扣除非經常性損益後2014年凈利潤增速為13%,明顯高於扣非前;二是在2014年房價下行的背景下,公司計提瞭5.4億元的存貨跌價損失;三是公司結算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

??此外,在ROE這一反應企業獲利能力的關鍵指標上,這75傢房企中的絕塭仔圳重劃區貸款全省皆可處理大部分都出現瞭下滑。記者統計後發現,2013年上述75傢房企的ROE平均值為11.62%,而到瞭2014年,這一數字變為瞭8.45%,同比下滑27.28%。

??以營收超過100億元的13傢大型房企為例,隻有3傢企業的ROE水平較2013年提升,其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至瞭2014年的20.61%,而這已經是3傢企業中,增長幅度最高的一傢公司瞭。

??逾4成業績下滑

??而在行業整體賺錢效率下滑的同時,75傢房企中還有超過4成凈利潤出現瞭下滑。其中金豐投資、萬好萬傢、中華企業、新潮實業的凈利降幅超過200%,深國商、同達創業的降幅超過100%。

??根據金豐投資2014年年報顯示,公司去年實現營業收入1.10億元,同比下降87.64%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損3.65億元,同比下降623.61%,基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業績下滑最大的一傢公司。

??對於營收與凈利雙雙下滑的原因,金豐投資表示,因受重大資產重組和房地產市場成交低迷的雙重影響,報告期內公司日常經營業務收入受到瞭較大影響。同時,受當地高端房產市場持續疲軟的影響,公司於2014年末對無錫漁港路項目進行瞭減值測試。根據測試結果,預計2014年度公司無錫漁港路項目共需計提存貨跌價準備約為3.6億元。

??中華企業的年報也顯示,公司去年實現營業收入44.15億元,同比下滑34.67%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-4.89億元,實現基本每股收益-0.262元。中華企業表示,期內出現大額虧損,一方面因營業收入有所減少,另一方面報告期內計提瞭存貨跌價準備。

??此外,A股房企中目前業績增幅最高的浙江廣廈(2014年度公司實現凈利潤2.12億元,同比增長280.15%),如果不是依靠5.38億元的非流動資產處置損益收入,公司實際上凈利潤為虧損3.3億元,同比大降638%,地產主業也是表現不佳。浙江廣廈稱,2014年,公司房地產項目全年實現營業收入15.5億元,費用4.8億元左右,新開工面積58萬平方米,期末在建面積約150萬平方米,合同銷售金額11.84億元。經營計劃完成情況與年初制定的計劃存在一定差距,主要系受工程進度調整,報告期內預售項目未實現交付,導致結轉收入減少。

??對此,有業內人士稱,去年前三季度樓市持續下行,雖然四季度政策面發生瞭一些變化,使得樓市開始企穩,但是也難以扭轉全年的頹勢。因此,今年不少企業凈利潤下滑,很大一部分原因便是計提瞭存貨跌價準備;同時,房價的持續下行,也讓房企損失瞭不少利潤。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/08445991007360234337454.shtml

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碧桂園銷售額647億超額完成全年620億元銷售目標

  新京報訊 (記者張旭)在銷售規模超過500億元的房企中,碧桂園已經率先完成全年銷售目標。昨天,碧桂園在港交所發佈公告稱,截至9月30日,碧桂園已實現合約銷售額647億,超額完成全年62二胎代償貸款全省皆可處理0億元的銷售目標。

  和2012年全年銷售業績476億元相比,碧桂園前9月的銷售增幅達到36%。

  中國房地產測評中心報告認為,碧桂園今年將拿地權限下放,以提高拿地效率、加快高周轉,從一定程度上增加瞭企業的可售貨量,為業績提升打下基礎。

  記者還瞭解到,10月6日,碧桂園在蘭州的新項目蘭州新城首次開盤,當天認購額超過50億元,刷新瞭今年全國單盤銷售紀錄。

  昨天,龍頭房企萬科也公佈瞭9月銷售數字。前9月,萬科累計實現銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元。這一數字相當於2012全年銷售額1412億的91%。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/07462442484.shtml
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觀點一周評述一線城市何時放開限購?

  觀點地產網 本刊編輯部 前不久閉幕的2014博鰲房地產論壇,爆發瞭對於行業"下行"與否的激烈辯論,這體現瞭參會嘉賓對於房地產行業未來走向的不同觀點。

  過去一周,房地產行業又有瞭新的變化,最為人們註意的是,國務院法制辦發佈關於《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知。

  不動產登記邁開瞭第一步,對於房地產行業會有什麼影響也各有說辭。或許不少人會相信SOHO中國董事長潘石屹所說,"若實施不動產統一登記,房價馬上會跌",並把不動產登記制度視為降低房價的利器。

  但實際情況而言,不動產統一登記和降房價沒有關系,首先,不動產隻登記不聯網毫無意義;其次當前房地產市場的主旋律並非調控和降房永和二胎價。

  正如前文所述,行業爭議下行,原因正是半年來房地產市場的低迷,對比2013年的火爆更是顯得步履維艱。在這樣的市場大環境下,限購等調控政策退出的趨勢已經不斷在全國蔓延。

  截止目前,在哈爾濱市宣佈從8月16日開始全面取消"限購"後,全國47個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳等11個城市尚未調整限購政策。

  從這種情況來看,除"北上廣深"四大一線城市之外,其他城市取消限購估計隻是時間問題。

  那麼,在全國山河齊"救市"的背景下,新的問題又隨之而來:一線城市該不該取消限購?何時取消?

  "北上廣深"在松綁政重劃區房價貸款全省皆可處理策這一塊並非全無想法,各種傳言與消息也充斥市場,導致上海、深圳等地相關部門不得不一再辟謠,強調將繼續實施限購政策。

  8月13日晚,深圳市規劃和國土資源委官方微博發消息稱,根據分類調控精神,深圳市將繼續實施限購政策,促進房地產市場平穩健康發展。

  更早之前,對於上海松綁限購政策的消息,上海市政府新聞發言人不得不在7月18日表示,將嚴格執行限購政策,不存在放寬措施。

  廣州則比較特別,有"廣佛同城"之便利,而佛山在多次嘗試未果之後,終於在8月6日取得成功,宣佈放開限購政策。

  追溯至2010年,以限購為標志的房地產調控政策已執行約四年,是否取得成效也各有說法。時至今日,取消、放開限購卻成為"救市"的一個指標,令中國房地產略顯尷尬。

  導致房地產這一輪下行的原因很復雜,包含宏觀經濟下行、市場供需失衡、財政貨幣政策等因素影響,"限購"看起來隻是一個替罪羊。

  事實上,溫州去年9月就已調整限購政策,至今並沒有使當地房地產市場重現火爆;數十個已松綁限購的城市來看,也沒有全部取得立竿見影的效果。

  這裡面市場分化顯然值得重視,部分庫存高企、供過於求的城市,取消限購可能也救不瞭市。過去將希望都寄托在房地產,今天所以顯得有些進退兩難。

  但是,一線城市放開限購是必然的事情,剩下的關鍵就是放開的時間--一線城市全面放開限購的話,房地產行業會不會又跌入以往的循環?

  從目前來看,一線城市供求關系、土地市場等矛盾沒有解決的話,馬上就放開限購政策並不現實。按照當前的調控思路,要建立市場為主、政策為輔的更健康秩序,在這方面沒有完成之時,全面放開限購也會造成不確定後果。

  因此,房地產稅立法、不動產統一登記以及全國房產信息聯網等一系列措施,已經成為中國房地產市場長期健康發展的關鍵,唯有各方面政策、制度、法律相繼完善之後,全面放開限購才具有真正的意義。

  房地產稅在2016年以前加快立法或許能實現,全國房產信息聯網聯網仍遙遙無期,現在唯一取得進展的是"不動產統一登記",顯然,中國房地產行業還有非常長的一段路要走。

  (發稿:本刊編輯部 審校:楊曉敏)





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08534379240.shtml

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長沙房企佈局春節後市場 並購或成今年常態



??近日,2015年首月長沙樓市網簽數據出臺。據中原(湖南)房地產代理有限公司研究中心數據統計,1月長沙內六區新建住宅網簽總套數9590套,環

比上月降17.94%,成交均價5563元/

平米,環比降11.41%,同比降12.42%,這也意味著,2015年長沙樓市開局出現房價不振的尷尬。這讓開發商意識到,2015年要突圍長沙,必須

提前佈局節個人信貸額度查詢後市場。

??並購潮湧 焦點重回市區中心

??融創中國收購佳兆業兩個全資項目子公司——上海榮灣及上海青灣100%的股權及股東貸款,以及佳兆業的兩個控股子公司成為地產圈最近的焦點。在歷經2014年庫存高企的艱辛之後,2015年一些房企擴張開始更多地傾向選擇融創中國這樣的並購之路。

??“一是並購可以縮短項目開發周期,資金流動性更強,二是並購一些具有地段優勢的項目可以降低庫存積壓的風險。”融科智地華中公司副總經理曾志舜

表示,“雖然長沙庫存高企,但是好地段的好項目還是很有市場潛力的,哪怕項目小一點也可以考慮。”曾經,位於雨花亭的融科三萬英尺項目成為樓市營銷標桿,

現在,融科智地的戰略目光重回市區中心,時刻關註長沙樓市裡可以並購的好項目。

??據長沙市房地產開發協會、市房地產業協會副秘書長歐陽學海介紹,“如萬科、恒大、藍光等很多外來房企都在長沙有並購項目,一般選擇全額收購股權的方式。”

??從國外成熟市場的經驗來看,美國住宅市場集中度主要通過並購融合的方式提升。普華永道並購報告顯示,2014年房地產並購交易金額達到44.4

億美元,隨著房地產開發商不斷尋找新的資金來源,房地產行業的並購交易金額將繼續位列第一。隨著市場的分化、門檻的提高,並購將成為2015年樓市的一個

新常態。

??產品突圍 雕琢產品細節

??湖南中原研究中心認為,2015年開局,認購和網簽同比均下滑,市場回歸冷清,今年將全面步入樓市新常態,即客戶不足,存量巨大,所以各項目也應該摒棄舊思維,認清新形勢,以更加細致的功夫和新穎的手段做項目,打出亮點和爆點,方能有所為。

??事實上,各大品牌開發商已經在銀行2胎房貸利率貸款全省皆可處理頻頻出招,提前佈局開春市場。

??以金茂廣場為例,據記者瞭解,目前該項目正在對住宅部分的建設方案進行升級,包括:將原有的毛坯小戶型做成精裝房;增加公共空間高檔石材的運用從而突顯出建築的自然元素,提升整體品質;將園林升級,設置慢跑道,使業主能夠體驗到高端住宅帶來的健康生活。

??“房子為什麼賣不出去,不是因為沒有需求,而是市場上的產品並不是客戶想要的。在2014年之前,房子大多是投資載體,2014年之後,在新常

態的環境下,房子真正成為居住的工具。這種屬性的回歸,需要我們及時調整思路。”在方興地產長沙有限公司副總經理、金茂廣場總經理楊瑞峰看來,市場已經到

瞭靠品質說話的時代。

??顯然,開發商正試圖通過對產品細節的雕琢來提升產品品質,從而提升項目的市場競爭力,達到突出重圍的目的。

??營銷創新 瞄準目標客群

??如果說蘋果代表產品文化,微軟代表營銷文化。那麼今天來看,蘋果是王道;而十年前微軟是王者。

??有人說,極致、情懷、簡潔是移動互聯時代的三個關鍵詞。移動互聯網時代,房地產開發商如何才能真正撩撥客戶的情感?

??1月31日下午,長沙金星北的營銷人組織瞭一次長沙地產圈年會,長沙地產界各路大咖分享瞭他們在2014年的營銷成果和創新舉措。

??德思勤品牌總監楊正宇表示,做好定位,找準目標客群,高大上營銷為德思勤城市廣場在2014年的銷售業績助力良多。

??“去年我們僅宣傳單就印發瞭300多萬份,大量銷售人員深入長沙各大專業市場以及市州市場積極拓客,各方面資源的整合,專業團隊負責運營,點燃瞭冬天裡的一把火。”湖南泊富恒嘉董事長易建國談到操盤高嶺國際的經驗時說。

??長沙創普集團副總裁李傑則表示,文化營銷是他們主推的方向。“我們很多業主都有錢有閑,小型圈層活動為我們帶來瞭許多實際成交。”

??“去年活動營銷相對成功,在全員營銷上沖瞭一波量,老帶新表現也可以。”乾源國際廣場營銷總監江滿全認為,移動互聯網時代,廣告推廣、營銷活動一定要另辟蹊徑,價值營銷就是要避免人雲亦雲。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08025969615814016690423.shtml

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限購松綁"次第開" 樓市分類調控漸深化

  多位業內人士表示,房地產業已告別"青春期",地方政府為救市將加速放松限購政策,但監管層將堅持分類調控做法,不會對房地產市場進行直接幹預,更傾向於采取以市場調節為主的"無為而治"方式。保障房和長效機制建設是重要的兩個政策著力點。

  下半年房地產市場將繼續處於調整過程中。成交量低迷態勢難以短期內改變,房價可能繼續向下微幅調整。

  調整周期已至

  經連續多月上漲後,房價終於出現下降。5月,在70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅價格環比下降,占比達50%。平均而言,70個大中城市新建商品住宅價格平均環比下降0.15%,為近24個月以來首次出現負增長。

  此前,房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑,成交量持續走低。分析人士認為,從去年年末開始,樓市調整跡象已露端倪。

  中原地產數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套,同比下降23.7%。其中,一線城市跌幅達31%,二線城市跌幅達34%。

  這傢機構的報告顯示,經多年房地產投資高增長,如今整體市場供需關系已趨平衡,不少城市甚至出現供大於求的現象。這些特征決定未來一段時間,市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。

  業內表示,2004年以來,我國已經歷三次房地產短周期,當前已進入第四個周期。此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續6個月,後者為8個月。由於處於"黃金十年",上述時期房地產業調整規律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很小;漲的時間長,跌的時間短。相比之下,如今房地產業內外環境均不樂觀。主要體現在:既無"四萬億"財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場"供大於求"的情況。這決定瞭此輪房地產市場調整周期將更長,即房價下跌時間可能超過8個月。

  "救市"恐難馬上見效

  幾乎與樓市低迷同步,從上半年開始,不少城市開始松綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在"救市"行列。近期,沈陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市"風波"中,有關部門雖未證實已出臺救市舉措,但仍被市場認為"救市"動力仍在。

  中原地產首席分析師張大偉表示,在供需關系發生逆轉態勢下,還將有更多城市加入"救市"行列。其中,具有人口凈流出、新建區域較多、產業支撐不足等特征的城市"救市"沖動尤其明顯。綜合各地措施來看,目前主要"救市"手段為松綁限購,預計有30個以上城市的"限購令"可能在年內取消。

  分析人士說,針對地方"救市"行為,目前尚有"紅線"阻礙,即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此,除非出現類似"四萬億"的投資放量或貨幣政策實質性寬松,否則零星"救市"手段不能挽救房地產市場下行趨勢。

  中金公司報告稱,預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅,房價將環比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標,從而應對房地產市場"寒冬"。

  政策著力點生變

  與2011年下半年不同,如今多數城市"救市"動作已順利"闖關"。

  分析人士說,在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下,大部分城市"救市"舉動具一定合理性。其中,監管層提出"分類調控"原則,強調"地方政府能夠自行調控的,就不要由中央政府來調控"。多數受訪者說,隨著供需關系趨於平衡,樓市調控"去行政化"過程將啟動。除一線城市外,"限購令"等行政手段重劃區釣蝦場將逐漸退出,市場機制將成為樓市主導者。

  "市場主導"的思路,不意味著監管層將不再作為。分析人士說,在讓市場進行自發調整同時,政策著力點將轉向另外兩個方面。

  一為保障房領域。其中,棚戶區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來,住建部部長陳政高分三次調研四個地區,調研重點在棚戶區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面,上述領域無疑將獲更多支持。

  二為長效機制建設。隨著不動產登記、個人住房信息系統等確立,樓市調控長效機制將逐漸建立,逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-05/01002806107.shtml

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新城控股主攻一二線商業地產





??新城控股董事長王振華日前向《第一財經日報》記者表示,新城控股將加強一二線城市商業地產佈局,收縮三四線城市市場。



??“一線城市並不缺乏購物中心,這裡的消費者也更加苛刻,但正是基於這些我們才更需要在一線城市佈局,打造自己的全國戰略目標。”王振華告訴記者。



??事實上,自今年央行“9·30”新政和降息等利好舉措出臺以後,一線城市一直被業界看好。中原地產創始人施永青曾向《第一財經日報》記者表示,未來一二線城市機會將不斷增加。

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??據不完全統計,新城控股目前在全國已佈局10餘座城市綜合體項目,主要分佈在以上海為中心的長三角地區。而新城控股之前一向以在三、四線城市中心拿地做標桿城市綜合體為主。



??“進入上海這樣的核心城市,是為企業未來從華東走向全國做一個鋪墊。”王振華向記者解釋。



??事實上,進入上海一直是考驗各大房企運營能力的地方。世邦魏理仕研究部數據顯示,全球在建購物中心面積最高的城市為上海,有330萬平方米。



??記者查閱新城控股公司公告顯示,其前11個月累計銷售金額209.65億,其中銷售面積約243萬平方米。



?

?業內人士告訴記者,和新城控股一樣,中型房企一直希望進入核心城市加強自己的運營能力。不久前,陽光城(000671,股吧)在上海楊浦區高溢價拿地。

寶龍地產、明發集團等閩系房企更是熱衷佈局上海,光寶龍地產在上海就有8個項目,其中有7個商業項目。值得註意的是,多數房企熱衷商業地產,如方興地產就

整理自己的商業地產管理部,進行單獨運作。



??“由於中國城鎮化率仍處於上升期,新一屆中央政府推動的新城鎮化運動仍在延續。而消費必然是未來中國經濟增長的一個引擎,商業地產特別是城市綜合體自然是大傢熱衷的地方。”王振華這樣向記者解釋。



??“目前購物中心購物的特點是線上購物頻次增加,因此各大購物中心更加重視線下會員體驗服務。”香港惠理研究中心研究員樂威告訴記者,“由於其對於資金的需求更大,但是考慮到未來整個住宅市場的逐步飽和,幾乎每傢房企都在尋求進入商業地產的機會。”







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民間二胎設定貸款全省皆可處理財政部將公佈1萬億地方債置換具體計劃

??全國政協委員、財政部副部長朱光耀11日下午在回應上證報記者有關置換的1萬億地方債如何分配的問題時稱,財政部馬上會公佈具體計劃。

??朱光耀稍早時候對媒體澄清,有關置換3萬億地方債的傳聞是空穴來風,國務院明確批準置換的規模是1萬億。

??朱光耀說,地方債是長期積累下來的問題,但實際上對應的大量資產非常優秀,地方債風險完全可控。

??對於上證報記者所提未來置換規模是否擴大的問題,朱光耀隻說,“我們一定能管控好風險,你們就放心吧。”

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