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開發商看淡取消限購樓市回暖還要看銀行臉色
在多地先放風後否認的多次試探後，濟南終於打響瞭取消限購的第一槍。濟南多位地產商向《華夏時報》記者證實，7月9日晚間接到相關部門的口頭通知，限購政策7月10日零時起全面取消。
"濟南既然被允許放開，也就意味著實行限購的47城中，絕大部分都有資格放開瞭。"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱。
不過很多業內人士認為，在房地產市場下行的大氣候下，取消限購對市場影響不大，樓市能否回暖還要看銀行的"臉色"。由此可見，冀望取消限購來扭轉濟南房地產市場的低迷局勢，恐怕要事與願違。
"目前限貸政策沒有做出調整，這仍是影響購房者買房的關鍵因素。"山東最大的房地產顧問機構世聯怡高總經理朱江7月11日對《華夏時報》記者說。
口頭傳達
7月9日下午4時左右，濟南將於7月10日零時起全面取消限購的消息甚囂塵上。7月10日上午，濟南市房管局的工作人員率先證實瞭這一消息。
10日上午，本報記者在濟南市住房保障和房產管理局交易大廳看到，前來咨詢和等待辦理多套房買賣業務的市民明顯增多，咨詢窗口被圍得水泄不通。幾名工作人員不斷向前來辦理業務的市民解釋："濟南從10日起取消限購，無論是否有濟南戶口，不管之前買過幾套房，都可以隨便買房瞭。"
一位工作人員告訴本報記者，雖然沒有下發正式文件，但10日晚上該消息已經被確認並傳達下來，由工作人員向市民做出解釋。
同時，取消限購的消息7月9日晚上同樣以口頭傳達的方式傳達給瞭房地產企業。
"對我們來說這是個利好消息。"幾個樓盤的銷售人員無一不向記者表達著"激動"的心情。當天上午，記者走訪瞭幾傢樓盤的售樓處發現，他們大都在醒目的位置擺出瞭取消限購的提示。
庫存"壓力山大"
"目前限購涉及四十多個城市，這些城市均出現瞭嚴重的產能過剩的問題。"北京大學房地產研究所所長陳國強說。
事實上，高庫存也一直困擾著濟南房地產市場。
克而瑞最新數據顯示，自2013年3月以來，濟南存銷比持續走高。截至2014年6月底，濟南普通商品住宅庫存697萬平方米，按照月均成交量41萬平方米計算，存銷比高達16.9個月，而這還沒有包含濟南房地產市場未來的供應量。
更為嚴峻的是，濟南上半年樓市銷售數據慘淡，據大智慧通訊社最新統計，今年上半年，濟南市商品住宅成交量價齊跌，銷售套數、銷售面積、銷售額同比跌幅均超過30%。
濟南市城鄉建設委員會統計數據顯示，今年1－5月份濟南住宅網簽面積同比增長分別為：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和－44.57%。
不僅僅是濟南，高庫存和低去化率已經成為許多二三線城市的頑疾。
易居研究院報告顯示，截至5月底，監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長土地貸款台北文山土地貸款2.7%，同比增長20.1%，去化周期超過16個月，庫存再創歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，庫存面臨著"壓力山大"的窘境。
盡管有業內人士認為"濟南這麼做(取消限購)開瞭個很壞的頭"，但更多的輿論傾向於取消限購，"那些從長期來看已經沒有必要保留限購的城市，現在是取消的最佳時機，取消限購將可以省下一筆監管成本。"
"一些地方政府放松限購政策，以穩定地產市場，看起來是'水到渠成'。"房地產研究機構合富輝煌山東區域市場總監許傳明分析說，結合今年上半年樓市來看，各城市成交數據與去年相比都有所回調。
"實際上，目前依靠房價上漲推動的投資投機需求已大幅減少。"國傢統計局科研所數據質量研究室主任餘根錢表示，受限制的投資投機需求就更少瞭，取消限購隻能使受限制的需求釋放出來，因此作用很弱。
"可以預期，大多數二三線城市都會緊隨其後，中央的限購政策或將名存實亡。"北京中原地產市場研究總監張大偉表示，今後限購政策很可能隻會在一線城市和1000萬人口以上的城市存在，而其他城市都將逐步取消。
"取消限貸"才是關鍵
不過，取消限購對於需要貸款的購房者來說，可能並不能解決實質的問題。
"房貸政策不調整，我們還是幹著急。"剛剛結婚不久戶口尚在外地的小劉在交易大廳對記者說，一大早興沖沖趕過來，想看看房貸政策是不是也隨著取消限購松動瞭，結果得到的答復是"相關貸款政策和之前相比沒有變化"。
"我們倆都剛剛畢業，買房子隻能靠貸款，光取消限購有啥用？"小劉無奈地說。
"目前影響銷售最關鍵的因素還是房貸政策，取消限購還在其次。"濟南一位不願具名的小型房地產企業老板李先生對本報記者說，他們公司開發的是小戶型，針對的都是剛性需求，而這一塊購房者大都需要貸款。
"限購與限貸相比，限貸對市場的影響作用更大，因為購房者買房子需要錢，房貸不松綁，僅放開限購，對市場的促進作用並不會很大。"在李先生看來，限購全面放開隻是打開瞭第一道大門，"限貸令"的存在仍一定程度上將部分購買人群擋在瞭門外。
李先生告訴本報記者，目前濟南首套房貸款為基準利率上浮5%，二房貸轉貸增貸二胎年息手房首付60%、在基準利率的基礎上上浮10%的政策仍在執行。至於購買第三套住房者，多傢銀行表示無法貸款。此外，非濟南市戶籍人群申請貸款仍有納稅或繳納社保年限限制。
"目前二套房的首付六成比例、 三套房停貸等政策， 都增加瞭市民的購房成本。"在朱江看來，如果在信貸政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性購房的信貸優惠政策，對促進成交將有更實質的意義。
事實上，房貸業務目前對銀行而言吸引力並不大。一個佐證是，在濟南，之前在售樓處辦公的銀行信貸人員，現在已經大都撤出售樓處。
據在線金融搜索平臺融360分析，目前來看，銀行下調房貸利率動力明顯不足。"目前5年期以上房貸基準利率為6.55%，而5年期的存款利率已'一浮到頂'至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差較小，對銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現的風險埋單。"
可見，監管層的喊話並沒有真正調動起銀行做房貸的積極性。在線金融搜索平臺融360日前發佈報告稱，房地產信貸收緊態勢在央行"喊話"後隻是稍有緩解。
"值得註意的是，雖然有一些商業銀行出現8 .5折利率，但由於條件苛刻，符合放貸條件者甚少。"上述報告稱，未來房貸寬松可能性不大。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-12/08072815980.shtml
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