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內容來自sina新聞

穗保稅體驗店到底收的啥稅?

??上周末在珠江新城開設的廣州“首傢保稅展示交易與跨境電子商務結合的體驗店”(以下簡稱“體驗店”)仍疑點重重,有消費者不明白,自己在店裡直接買

走的進口商品到底交的是什麼稅。對於這一點,黃埔海關的說法是,店裡自提商品已完稅,並且是“貨物稅”;而南都記者在現場卻發現,消費者交的是“行郵

稅”。而對於這種相互矛盾的說法,黃埔海關未作進一步解釋,體驗店老板則以開會為由掛斷瞭南都記者的電話。

??到底收的是啥稅?

??珠江新城進口商品體驗店實際上共有3個功能區,其中,“進口直銷商品區”和“跨境電商商品展示區”均有實體商品銷售,另外在“跨境電商商品展示區”還有網上下單功能。

??按照黃埔海關的說法,在珠江新城進口商品體驗店裡,“進口直銷商品區”購買到的商品,海關已經按一般貿易辦結瞭通關、征稅等進口手續,這表明商傢已經交瞭

“貨物稅”,消費者可以直接購買;而在“跨境電商商品展示區”內選購商品並現場提貨的,海關也按“貨物稅”計征;隻有網上下單,等待郵寄的才可以享受“行

郵稅”。也就是說,凡是現場可帶走貨品,一律征收的是“貨物稅”。

??但在體驗店收銀臺前,南都記者看到,現場購物後,正在使用支付寶

快速支付的林先生交的是“行郵稅”,而非黃埔海關所說的“貨物稅”。電腦屏幕上的購物清單顯示,他購買的嬰兒濕紙巾和護發素總金額為105元,行郵稅

30.1元。由於稅額在50元以內免征,最後林先生通過支付寶支付瞭105元。隨後,他在打印出來的兩份購物清單上簽瞭名,輕松把東西帶走。店內的商品

價格標簽顯示,林先生所購買的兩種商品均屬於未完稅商品,稅率分別是10%和50%。

??對於這種相互矛盾的說法,黃埔海關未作進一步解釋,體驗店老板則以開會為由掛斷瞭南都記者的電話。

??“貨物稅”和“行郵稅”有啥區別?

??“海

關對於進口商品有兩個征稅規則,一個是‘貨物稅’,另外一個就是‘行郵稅’”,廣州某海關的一位關長對此進行瞭解釋。他說,“貨物稅”是企業買國外商品進

入中國,然後用於商店銷售時交的稅,海關將對其征收關稅和增值稅;而“行郵稅”是行李和郵遞物品進口稅的簡稱,即消費者如果被海關認定為個人購買而非企業

貿易,個人物品就可以繳納“行郵稅”而非“貨物稅”。

??這位關長還告訴南都記者,兩種稅的稅率和稅基都不一樣。例如“行郵稅”沒有增值稅,稅率在10%-50%間不等,一般日常用品是10%,有些奢侈品去到50%。在稅基方面,“貨物稅”是以貨物到岸的價格起征,包括運費、保險等等,而“行郵稅”則沒有運費的問題。房貸2胎利息

??因此,對於個人消費者來說,“行郵稅”一般要比“貨物稅”優惠。廣州市跨境電子商務首批示范企業之一廣東卓志供應鏈服務集團總經理李金玲亦表示,跨境電子商務的推廣,首先能使國內消費者享受到“行郵稅”的優惠。因為,行郵稅是綜合稅率,沒有關稅、增值稅以及消費稅層層疊加的關系,比如購買一罐國外奶粉,“貨物稅”要去到43%,而相比之下,行郵稅隻有10%,“整個稅率大約優惠30%”。

??脫離保稅區誰來監管?

??既然“行郵稅”更便宜,那珠江新城體驗店則是惠及瞭大眾,為什麼黃埔海2胎房貸 銀行2胎房貸利率多少免費諮詢試算關非說是“貨物稅”呢?

??原因在於,目前,隻有完稅後的商品才可以從保稅倉等地進入內地市場,比如繳完“貨物稅”的商品。而體驗店的“行郵稅”商品尚未完稅,就從保稅倉轉入瞭珠江新城,則有可能面臨監管風險。

??上

述關長告訴南都記者,根據《海關總署公告2014年第57號》,“保稅跨境貿易電子商務”需要通過海關特殊監管區域或保稅監管場所進出。也就是說,隻有在

特殊監管區和保稅物流園區這些地方可以存放貨物。當消費者通過跨境電商平臺購買商品時,則需確認3個信息:一個是購買的信息,一個是支付信息,另外一個是

物流信息。經確認後,消費者繳納“行郵稅”,商品則由保稅區郵寄出去。這樣,海關可以起到監管責任,保證貨品安全無誤。

??而商品在未

完稅時就進入珠江新城,因為離開瞭保稅倉,就很有可能脫離海關的監管,除非海關對每一件商品都進行瞭備案,可以做到追根溯源。黃埔海關對此表示,確實進行

瞭備案,但拒絕向南都記者提供備案憑證。並稱,該店目前的運作流程符合相關規定,不存在外界傳言被海關“叫停”的情況。

??觀點

??支持:“這是創新”

??業內普遍認為,廣州作為跨境電商試點之一遇到這個問題,實際上是跨境電商先行,而通關系統相對滯後留下的一個“窗口”紅利。

??“這是一個創新!”廣東省一位跨境電商大佬告訴記者,目前廣州尚未能搭建專業化的跨境電商通關平臺,而使珠江新城這類試點企業成為首先吃到螃蟹的“稀缺”。最

理想的狀況是,未來廣州的跨境電商通關平臺搭建好後,海關、檢驗檢疫、國稅、外管、物流等各部門數據全部都可以打通,任何跨境電商都可以直接對接通海關系

統。

??謹慎:“有點超前”

??廣州某海關高層認為,這種做法有點超前。他建議,監管海關應與這個企業多接觸,如果有違反規定的,就該糾正。

??反對:“隻是噱頭”

??珠江新城體驗店的標準稱呼為“保稅展示交易與跨境電子商務結合的體驗店”,因為有“保稅”二字,常被消費者誤認為不用交稅。實際上,體驗店內沒有任何一件商品是不需要交稅的,交的不是“貨物稅”就是“行郵稅”。

??並且,也不存在“保稅店”這個概念,真正免稅的地方隻有“保稅區”和“免稅店”。其中,“保稅區”也稱為保稅倉庫區,簡而言之就是經相關部門批準的,受海關

監管的,可以較長時間存儲商品的區域,例如南沙保稅區和蘿崗保稅區。之所以保稅,是因為保稅區相當於貨物中轉站,如在中國保稅區停留的貨物未必會進入中國

內地,或許停留數周後又會轉去澳大利亞,因此中國海關不會征收關稅等。

??“免稅店”則更加容易理解,就是指經海關總署批準,由經營單位在一國按照海關監管要求建立的銷售場所和存放免稅品的監管倉庫,向規定的對象銷售、供應免稅品的商店。

??相關新聞

??今天起取消現場自提

??保稅商品在展示店下單隻限快遞

??昨日晚上,珠江新城保稅店經營方“美悅優選”通過官方微信宣佈:“保稅展示店經過4天測試運行,發覺人流太多服務不可控,無法給客戶提供優質服務,故決定從

1月27日周二開始,保稅商品隻保留樣品在門店給客戶體驗,店員會引導輔助顧客網上下單,商品全部從廣州保稅區倉庫發出,我們承諾所有訂單全國包郵。空置

區域我們會增加已完稅進口商品,消費者可以不受限數量購買。”記者隨後致電店方負責人陶自力,證實瞭該消息。

??這意味著,除已完稅商品外,其餘未完稅商品不能現場提貨,隻能等到商傢從保稅倉發貨送到市民手中。但陶自力稱,市民仍可在保稅展示店內現場下單。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/09495966018958900642340.shtml

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開發商看淡取消限購樓市回暖還要看銀行臉色

  在多地先放風後否認的多次試探後,濟南終於打響瞭取消限購的第一槍。濟南多位地產商向《華夏時報》記者證實,7月9日晚間接到相關部門的口頭通知,限購政策7月10日零時起全面取消。

  "濟南既然被允許放開,也就意味著實行限購的47城中,絕大部分都有資格放開瞭。"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱。

  不過很多業內人士認為,在房地產市場下行的大氣候下,取消限購對市場影響不大,樓市能否回暖還要看銀行的"臉色"。由此可見,冀望取消限購來扭轉濟南房地產市場的低迷局勢,恐怕要事與願違。

  "目前限貸政策沒有做出調整,這仍是影響購房者買房的關鍵因素。"山東最大的房地產顧問機構世聯怡高總經理朱江7月11日對《華夏時報》記者說。

  口頭傳達

  7月9日下午4時左右,濟南將於7月10日零時起全面取消限購的消息甚囂塵上。7月10日上午,濟南市房管局的工作人員率先證實瞭這一消息。

  10日上午,本報記者在濟南市住房保障和房產管理局交易大廳看到,前來咨詢和等待辦理多套房買賣業務的市民明顯增多,咨詢窗口被圍得水泄不通。幾名工作人員不斷向前來辦理業務的市民解釋:"濟南從10日起取消限購,無論是否有濟南戶口,不管之前買過幾套房,都可以隨便買房瞭。"

  一位工作人員告訴本報記者,雖然沒有下發正式文件,但10日晚上該消息已經被確認並傳達下來,由工作人員向市民做出解釋。

  同時,取消限購的消息7月9日晚上同樣以口頭傳達的方式傳達給瞭房地產企業。

  "對我們來說這是個利好消息。"幾個樓盤的銷售人員無一不向記者表達著"激動"的心情。當天上午,記者走訪瞭幾傢樓盤的售樓處發現,他們大都在醒目的位置擺出瞭取消限購的提示。

  庫存"壓力山大"

  "目前限購涉及四十多個城市,這些城市均出現瞭嚴重的產能過剩的問題。"北京大學房地產研究所所長陳國強說。

  事實上,高庫存也一直困擾著濟南房地產市場。

  克而瑞最新數據顯示,自2013年3月以來,濟南存銷比持續走高。截至2014年6月底,濟南普通商品住宅庫存697萬平方米,按照月均成交量41萬平方米計算,存銷比高達16.9個月,而這還沒有包含濟南房地產市場未來的供應量。

  更為嚴峻的是,濟南上半年樓市銷售數據慘淡,據大智慧通訊社最新統計,今年上半年,濟南市商品住宅成交量價齊跌,銷售套數、銷售面積、銷售額同比跌幅均超過30%。

  濟南市城鄉建設委員會統計數據顯示,今年1-5月份濟南住宅網簽面積同比增長分別為:-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。

  不僅僅是濟南,高庫存和低去化率已經成為許多二三線城市的頑疾。

  易居研究院報告顯示,截至5月底,監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環比增長土地貸款台北文山土地貸款2.7%,同比增長20.1%,去化周期超過16個月,庫存再創歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月,庫存面臨著"壓力山大"的窘境。

  盡管有業內人士認為"濟南這麼做(取消限購)開瞭個很壞的頭",但更多的輿論傾向於取消限購,"那些從長期來看已經沒有必要保留限購的城市,現在是取消的最佳時機,取消限購將可以省下一筆監管成本。"

  "一些地方政府放松限購政策,以穩定地產市場,看起來是'水到渠成'。"房地產研究機構合富輝煌山東區域市場總監許傳明分析說,結合今年上半年樓市來看,各城市成交數據與去年相比都有所回調。

  "實際上,目前依靠房價上漲推動的投資投機需求已大幅減少。"國傢統計局科研所數據質量研究室主任餘根錢表示,受限制的投資投機需求就更少瞭,取消限購隻能使受限制的需求釋放出來,因此作用很弱。

  "可以預期,大多數二三線城市都會緊隨其後,中央的限購政策或將名存實亡。"北京中原地產市場研究總監張大偉表示,今後限購政策很可能隻會在一線城市和1000萬人口以上的城市存在,而其他城市都將逐步取消。

  "取消限貸"才是關鍵

  不過,取消限購對於需要貸款的購房者來說,可能並不能解決實質的問題。

  "房貸政策不調整,我們還是幹著急。"剛剛結婚不久戶口尚在外地的小劉在交易大廳對記者說,一大早興沖沖趕過來,想看看房貸政策是不是也隨著取消限購松動瞭,結果得到的答復是"相關貸款政策和之前相比沒有變化"。

  "我們倆都剛剛畢業,買房子隻能靠貸款,光取消限購有啥用?"小劉無奈地說。

  "目前影響銷售最關鍵的因素還是房貸政策,取消限購還在其次。"濟南一位不願具名的小型房地產企業老板李先生對本報記者說,他們公司開發的是小戶型,針對的都是剛性需求,而這一塊購房者大都需要貸款。

  "限購與限貸相比,限貸對市場的影響作用更大,因為購房者買房子需要錢,房貸不松綁,僅放開限購,對市場的促進作用並不會很大。"在李先生看來,限購全面放開隻是打開瞭第一道大門,"限貸令"的存在仍一定程度上將部分購買人群擋在瞭門外。

  李先生告訴本報記者,目前濟南首套房貸款為基準利率上浮5%,二房貸轉貸增貸二胎年息手房首付60%、在基準利率的基礎上上浮10%的政策仍在執行。至於購買第三套住房者,多傢銀行表示無法貸款。此外,非濟南市戶籍人群申請貸款仍有納稅或繳納社保年限限制。

  "目前二套房的首付六成比例、 三套房停貸等政策, 都增加瞭市民的購房成本。"在朱江看來,如果在信貸政策上加大扶持力度,推行支持自住和改善性購房的信貸優惠政策,對促進成交將有更實質的意義。

  事實上,房貸業務目前對銀行而言吸引力並不大。一個佐證是,在濟南,之前在售樓處辦公的銀行信貸人員,現在已經大都撤出售樓處。

  據在線金融搜索平臺融360分析,目前來看,銀行下調房貸利率動力明顯不足。"目前5年期以上房貸基準利率為6.55%,而5年期的存款利率已'一浮到頂'至5.225%,二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源,房貸的存貸差較小,對銀行不具誘惑力,而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現的風險埋單。"

  可見,監管層的喊話並沒有真正調動起銀行做房貸的積極性。在線金融搜索平臺融360日前發佈報告稱,房地產信貸收緊態勢在央行"喊話"後隻是稍有緩解。

  "值得註意的是,雖然有一些商業銀行出現8 .5折利率,但由於條件苛刻,符合放貸條件者甚少。"上述報告稱,未來房貸寬松可能性不大。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-12/08072815980.shtml
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75傢房企賺錢效率集體下滑 地價高企擠壓利潤空間

??據悉,“萬保金招”這4傢A股傳統龍頭房企,2014年均出現瞭增收難增利的情況

??去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入瞭困境,即便是龍頭開發商,日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發佈2014年年報,財務數據上的變化也印證瞭上述情況。

??《證券日報》記者統計後發現,截至2015年4月6日,A股市場共有75傢房企發佈瞭2014年年報,營收總收入達到瞭6635.13億元,較2013年的5719.12億元增長16.07%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)749.13億元,較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然,在營收增長超過16%的情況下,房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一,賺錢的效率明顯下滑。

??不過,隨著近期相關部門出臺瞭多項刺激樓市的政策,業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好於去年,對於過瞭一年苦日子的房企來說,也是一次難得的喘息機會。

??增收難增利

??以龍頭萬科為例,2014年其實現營業收入1463.9億元,凈利潤157.5億元,同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數據增幅的差距好於行業平均水平,但對於萬科來說,公司上下也是並不滿意。同時,相比2013年,萬科的結算凈利率也下降0.6%,為11.41%。

??在萬科2014年度業績推介會上,萬科董秘譚華傑表示,“2014年我們的銷售有26%增長,但是結算沒有跟上,結算面積隻增長2%,對應結算收入增長8%,營業收入增長8%,權益增速4%,我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低於銷售,造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元,增幅達19.9%”。

??至於賺錢效率下滑的原因,譚華傑則解釋稱,“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產收益率)都有小幅度下降,下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高,意味著開發商利潤空間不斷被擠壓;第二,2014年房價不斷下跌,當年賣出去的現房當期結算,會影響2014年的毛利率;第三,2014年公司業務轉型方面有一些投入,這些投入在短期內無法體現為一個好的收益率,這個會直接影響我們的收益率水平”。

??除瞭萬科外,保利地產、金地集團、招商地產這三傢傳統龍頭同樣也出現瞭增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%,凈利潤增速為13.52%;金地集團2014年營收增速為31%,凈利潤增速為10.77%;招商地產2014年營收增速為33.21%,凈利潤增速僅為1.75%。

??據悉,招商地產凈利潤增速如此之低,主要是由於三方面原因造成,一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響,扣除非經常性損益後2014年凈利潤增速為13%,明顯高於扣非前;二是在2014年房價下行的背景下,公司計提瞭5.4億元的存貨跌價損失;三是公司結算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

??此外,在ROE這一反應企業獲利能力的關鍵指標上,這75傢房企中的絕塭仔圳重劃區貸款全省皆可處理大部分都出現瞭下滑。記者統計後發現,2013年上述75傢房企的ROE平均值為11.62%,而到瞭2014年,這一數字變為瞭8.45%,同比下滑27.28%。

??以營收超過100億元的13傢大型房企為例,隻有3傢企業的ROE水平較2013年提升,其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至瞭2014年的20.61%,而這已經是3傢企業中,增長幅度最高的一傢公司瞭。

??逾4成業績下滑

??而在行業整體賺錢效率下滑的同時,75傢房企中還有超過4成凈利潤出現瞭下滑。其中金豐投資、萬好萬傢、中華企業、新潮實業的凈利降幅超過200%,深國商、同達創業的降幅超過100%。

??根據金豐投資2014年年報顯示,公司去年實現營業收入1.10億元,同比下降87.64%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損3.65億元,同比下降623.61%,基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業績下滑最大的一傢公司。

??對於營收與凈利雙雙下滑的原因,金豐投資表示,因受重大資產重組和房地產市場成交低迷的雙重影響,報告期內公司日常經營業務收入受到瞭較大影響。同時,受當地高端房產市場持續疲軟的影響,公司於2014年末對無錫漁港路項目進行瞭減值測試。根據測試結果,預計2014年度公司無錫漁港路項目共需計提存貨跌價準備約為3.6億元。

??中華企業的年報也顯示,公司去年實現營業收入44.15億元,同比下滑34.67%,實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-4.89億元,實現基本每股收益-0.262元。中華企業表示,期內出現大額虧損,一方面因營業收入有所減少,另一方面報告期內計提瞭存貨跌價準備。

??此外,A股房企中目前業績增幅最高的浙江廣廈(2014年度公司實現凈利潤2.12億元,同比增長280.15%),如果不是依靠5.38億元的非流動資產處置損益收入,公司實際上凈利潤為虧損3.3億元,同比大降638%,地產主業也是表現不佳。浙江廣廈稱,2014年,公司房地產項目全年實現營業收入15.5億元,費用4.8億元左右,新開工面積58萬平方米,期末在建面積約150萬平方米,合同銷售金額11.84億元。經營計劃完成情況與年初制定的計劃存在一定差距,主要系受工程進度調整,報告期內預售項目未實現交付,導致結轉收入減少。

??對此,有業內人士稱,去年前三季度樓市持續下行,雖然四季度政策面發生瞭一些變化,使得樓市開始企穩,但是也難以扭轉全年的頹勢。因此,今年不少企業凈利潤下滑,很大一部分原因便是計提瞭存貨跌價準備;同時,房價的持續下行,也讓房企損失瞭不少利潤。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/08445991007360234337454.shtml

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碧桂園銷售額647億超額完成全年620億元銷售目標

  新京報訊 (記者張旭)在銷售規模超過500億元的房企中,碧桂園已經率先完成全年銷售目標。昨天,碧桂園在港交所發佈公告稱,截至9月30日,碧桂園已實現合約銷售額647億,超額完成全年62二胎代償貸款全省皆可處理0億元的銷售目標。

  和2012年全年銷售業績476億元相比,碧桂園前9月的銷售增幅達到36%。

  中國房地產測評中心報告認為,碧桂園今年將拿地權限下放,以提高拿地效率、加快高周轉,從一定程度上增加瞭企業的可售貨量,為業績提升打下基礎。

  記者還瞭解到,10月6日,碧桂園在蘭州的新項目蘭州新城首次開盤,當天認購額超過50億元,刷新瞭今年全國單盤銷售紀錄。

  昨天,龍頭房企萬科也公佈瞭9月銷售數字。前9月,萬科累計實現銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元。這一數字相當於2012全年銷售額1412億的91%。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/07462442484.shtml
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觀點一周評述一線城市何時放開限購?

  觀點地產網 本刊編輯部 前不久閉幕的2014博鰲房地產論壇,爆發瞭對於行業"下行"與否的激烈辯論,這體現瞭參會嘉賓對於房地產行業未來走向的不同觀點。

  過去一周,房地產行業又有瞭新的變化,最為人們註意的是,國務院法制辦發佈關於《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知。

  不動產登記邁開瞭第一步,對於房地產行業會有什麼影響也各有說辭。或許不少人會相信SOHO中國董事長潘石屹所說,"若實施不動產統一登記,房價馬上會跌",並把不動產登記制度視為降低房價的利器。

  但實際情況而言,不動產統一登記和降房價沒有關系,首先,不動產隻登記不聯網毫無意義;其次當前房地產市場的主旋律並非調控和降房永和二胎價。

  正如前文所述,行業爭議下行,原因正是半年來房地產市場的低迷,對比2013年的火爆更是顯得步履維艱。在這樣的市場大環境下,限購等調控政策退出的趨勢已經不斷在全國蔓延。

  截止目前,在哈爾濱市宣佈從8月16日開始全面取消"限購"後,全國47個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳等11個城市尚未調整限購政策。

  從這種情況來看,除"北上廣深"四大一線城市之外,其他城市取消限購估計隻是時間問題。

  那麼,在全國山河齊"救市"的背景下,新的問題又隨之而來:一線城市該不該取消限購?何時取消?

  "北上廣深"在松綁政重劃區房價貸款全省皆可處理策這一塊並非全無想法,各種傳言與消息也充斥市場,導致上海、深圳等地相關部門不得不一再辟謠,強調將繼續實施限購政策。

  8月13日晚,深圳市規劃和國土資源委官方微博發消息稱,根據分類調控精神,深圳市將繼續實施限購政策,促進房地產市場平穩健康發展。

  更早之前,對於上海松綁限購政策的消息,上海市政府新聞發言人不得不在7月18日表示,將嚴格執行限購政策,不存在放寬措施。

  廣州則比較特別,有"廣佛同城"之便利,而佛山在多次嘗試未果之後,終於在8月6日取得成功,宣佈放開限購政策。

  追溯至2010年,以限購為標志的房地產調控政策已執行約四年,是否取得成效也各有說法。時至今日,取消、放開限購卻成為"救市"的一個指標,令中國房地產略顯尷尬。

  導致房地產這一輪下行的原因很復雜,包含宏觀經濟下行、市場供需失衡、財政貨幣政策等因素影響,"限購"看起來隻是一個替罪羊。

  事實上,溫州去年9月就已調整限購政策,至今並沒有使當地房地產市場重現火爆;數十個已松綁限購的城市來看,也沒有全部取得立竿見影的效果。

  這裡面市場分化顯然值得重視,部分庫存高企、供過於求的城市,取消限購可能也救不瞭市。過去將希望都寄托在房地產,今天所以顯得有些進退兩難。

  但是,一線城市放開限購是必然的事情,剩下的關鍵就是放開的時間--一線城市全面放開限購的話,房地產行業會不會又跌入以往的循環?

  從目前來看,一線城市供求關系、土地市場等矛盾沒有解決的話,馬上就放開限購政策並不現實。按照當前的調控思路,要建立市場為主、政策為輔的更健康秩序,在這方面沒有完成之時,全面放開限購也會造成不確定後果。

  因此,房地產稅立法、不動產統一登記以及全國房產信息聯網等一系列措施,已經成為中國房地產市場長期健康發展的關鍵,唯有各方面政策、制度、法律相繼完善之後,全面放開限購才具有真正的意義。

  房地產稅在2016年以前加快立法或許能實現,全國房產信息聯網聯網仍遙遙無期,現在唯一取得進展的是"不動產統一登記",顯然,中國房地產行業還有非常長的一段路要走。

  (發稿:本刊編輯部 審校:楊曉敏)





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08534379240.shtml

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長沙房企佈局春節後市場 並購或成今年常態



??近日,2015年首月長沙樓市網簽數據出臺。據中原(湖南)房地產代理有限公司研究中心數據統計,1月長沙內六區新建住宅網簽總套數9590套,環

比上月降17.94%,成交均價5563元/

平米,環比降11.41%,同比降12.42%,這也意味著,2015年長沙樓市開局出現房價不振的尷尬。這讓開發商意識到,2015年要突圍長沙,必須

提前佈局節個人信貸額度查詢後市場。

??並購潮湧 焦點重回市區中心

??融創中國收購佳兆業兩個全資項目子公司——上海榮灣及上海青灣100%的股權及股東貸款,以及佳兆業的兩個控股子公司成為地產圈最近的焦點。在歷經2014年庫存高企的艱辛之後,2015年一些房企擴張開始更多地傾向選擇融創中國這樣的並購之路。

??“一是並購可以縮短項目開發周期,資金流動性更強,二是並購一些具有地段優勢的項目可以降低庫存積壓的風險。”融科智地華中公司副總經理曾志舜

表示,“雖然長沙庫存高企,但是好地段的好項目還是很有市場潛力的,哪怕項目小一點也可以考慮。”曾經,位於雨花亭的融科三萬英尺項目成為樓市營銷標桿,

現在,融科智地的戰略目光重回市區中心,時刻關註長沙樓市裡可以並購的好項目。

??據長沙市房地產開發協會、市房地產業協會副秘書長歐陽學海介紹,“如萬科、恒大、藍光等很多外來房企都在長沙有並購項目,一般選擇全額收購股權的方式。”

??從國外成熟市場的經驗來看,美國住宅市場集中度主要通過並購融合的方式提升。普華永道並購報告顯示,2014年房地產並購交易金額達到44.4

億美元,隨著房地產開發商不斷尋找新的資金來源,房地產行業的並購交易金額將繼續位列第一。隨著市場的分化、門檻的提高,並購將成為2015年樓市的一個

新常態。

??產品突圍 雕琢產品細節

??湖南中原研究中心認為,2015年開局,認購和網簽同比均下滑,市場回歸冷清,今年將全面步入樓市新常態,即客戶不足,存量巨大,所以各項目也應該摒棄舊思維,認清新形勢,以更加細致的功夫和新穎的手段做項目,打出亮點和爆點,方能有所為。

??事實上,各大品牌開發商已經在銀行2胎房貸利率貸款全省皆可處理頻頻出招,提前佈局開春市場。

??以金茂廣場為例,據記者瞭解,目前該項目正在對住宅部分的建設方案進行升級,包括:將原有的毛坯小戶型做成精裝房;增加公共空間高檔石材的運用從而突顯出建築的自然元素,提升整體品質;將園林升級,設置慢跑道,使業主能夠體驗到高端住宅帶來的健康生活。

??“房子為什麼賣不出去,不是因為沒有需求,而是市場上的產品並不是客戶想要的。在2014年之前,房子大多是投資載體,2014年之後,在新常

態的環境下,房子真正成為居住的工具。這種屬性的回歸,需要我們及時調整思路。”在方興地產長沙有限公司副總經理、金茂廣場總經理楊瑞峰看來,市場已經到

瞭靠品質說話的時代。

??顯然,開發商正試圖通過對產品細節的雕琢來提升產品品質,從而提升項目的市場競爭力,達到突出重圍的目的。

??營銷創新 瞄準目標客群

??如果說蘋果代表產品文化,微軟代表營銷文化。那麼今天來看,蘋果是王道;而十年前微軟是王者。

??有人說,極致、情懷、簡潔是移動互聯時代的三個關鍵詞。移動互聯網時代,房地產開發商如何才能真正撩撥客戶的情感?

??1月31日下午,長沙金星北的營銷人組織瞭一次長沙地產圈年會,長沙地產界各路大咖分享瞭他們在2014年的營銷成果和創新舉措。

??德思勤品牌總監楊正宇表示,做好定位,找準目標客群,高大上營銷為德思勤城市廣場在2014年的銷售業績助力良多。

??“去年我們僅宣傳單就印發瞭300多萬份,大量銷售人員深入長沙各大專業市場以及市州市場積極拓客,各方面資源的整合,專業團隊負責運營,點燃瞭冬天裡的一把火。”湖南泊富恒嘉董事長易建國談到操盤高嶺國際的經驗時說。

??長沙創普集團副總裁李傑則表示,文化營銷是他們主推的方向。“我們很多業主都有錢有閑,小型圈層活動為我們帶來瞭許多實際成交。”

??“去年活動營銷相對成功,在全員營銷上沖瞭一波量,老帶新表現也可以。”乾源國際廣場營銷總監江滿全認為,移動互聯網時代,廣告推廣、營銷活動一定要另辟蹊徑,價值營銷就是要避免人雲亦雲。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08025969615814016690423.shtml

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限購松綁"次第開" 樓市分類調控漸深化

  多位業內人士表示,房地產業已告別"青春期",地方政府為救市將加速放松限購政策,但監管層將堅持分類調控做法,不會對房地產市場進行直接幹預,更傾向於采取以市場調節為主的"無為而治"方式。保障房和長效機制建設是重要的兩個政策著力點。

  下半年房地產市場將繼續處於調整過程中。成交量低迷態勢難以短期內改變,房價可能繼續向下微幅調整。

  調整周期已至

  經連續多月上漲後,房價終於出現下降。5月,在70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅價格環比下降,占比達50%。平均而言,70個大中城市新建商品住宅價格平均環比下降0.15%,為近24個月以來首次出現負增長。

  此前,房地產投資、新開工面積、土地購置等指標已經歷多月下滑,成交量持續走低。分析人士認為,從去年年末開始,樓市調整跡象已露端倪。

  中原地產數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套,同比下降23.7%。其中,一線城市跌幅達31%,二線城市跌幅達34%。

  這傢機構的報告顯示,經多年房地產投資高增長,如今整體市場供需關系已趨平衡,不少城市甚至出現供大於求的現象。這些特征決定未來一段時間,市場將進入低速增長期。特征為成交量低迷、房價走低、樓市多項指標低迷。

  業內表示,2004年以來,我國已經歷三次房地產短周期,當前已進入第四個周期。此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續6個月,後者為8個月。由於處於"黃金十年",上述時期房地產業調整規律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很小;漲的時間長,跌的時間短。相比之下,如今房地產業內外環境均不樂觀。主要體現在:既無"四萬億"財政刺激計劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場"供大於求"的情況。這決定瞭此輪房地產市場調整周期將更長,即房價下跌時間可能超過8個月。

  "救市"恐難馬上見效

  幾乎與樓市低迷同步,從上半年開始,不少城市開始松綁樓市調控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在"救市"行列。近期,沈陽、呼和浩特、濟南等城市也陷入救市"風波"中,有關部門雖未證實已出臺救市舉措,但仍被市場認為"救市"動力仍在。

  中原地產首席分析師張大偉表示,在供需關系發生逆轉態勢下,還將有更多城市加入"救市"行列。其中,具有人口凈流出、新建區域較多、產業支撐不足等特征的城市"救市"沖動尤其明顯。綜合各地措施來看,目前主要"救市"手段為松綁限購,預計有30個以上城市的"限購令"可能在年內取消。

  分析人士說,針對地方"救市"行為,目前尚有"紅線"阻礙,即一線城市限購不會松綁、差別化信貸政策不得松動等。因此,除非出現類似"四萬億"的投資放量或貨幣政策實質性寬松,否則零星"救市"手段不能挽救房地產市場下行趨勢。

  中金公司報告稱,預計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅,房價將環比下降約5%-10%。部分公司或下調銷售目標,從而應對房地產市場"寒冬"。

  政策著力點生變

  與2011年下半年不同,如今多數城市"救市"動作已順利"闖關"。

  分析人士說,在宏觀經濟增速放緩、市場化調控思路凸顯背景下,大部分城市"救市"舉動具一定合理性。其中,監管層提出"分類調控"原則,強調"地方政府能夠自行調控的,就不要由中央政府來調控"。多數受訪者說,隨著供需關系趨於平衡,樓市調控"去行政化"過程將啟動。除一線城市外,"限購令"等行政手段重劃區釣蝦場將逐漸退出,市場機制將成為樓市主導者。

  "市場主導"的思路,不意味著監管層將不再作為。分析人士說,在讓市場進行自發調整同時,政策著力點將轉向另外兩個方面。

  一為保障房領域。其中,棚戶區改造將可能獲更多政策支持。履新住建部以來,住建部部長陳政高分三次調研四個地區,調研重點在棚戶區改造和公租房建設。作為保障民生重要方面,上述領域無疑將獲更多支持。

  二為長效機制建設。隨著不動產登記、個人住房信息系統等確立,樓市調控長效機制將逐漸建立,逐漸取代此前以行政手段為主的調控方式。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-05/01002806107.shtml

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新城控股主攻一二線商業地產





??新城控股董事長王振華日前向《第一財經日報》記者表示,新城控股將加強一二線城市商業地產佈局,收縮三四線城市市場。



??“一線城市並不缺乏購物中心,這裡的消費者也更加苛刻,但正是基於這些我們才更需要在一線城市佈局,打造自己的全國戰略目標。”王振華告訴記者。



??事實上,自今年央行“9·30”新政和降息等利好舉措出臺以後,一線城市一直被業界看好。中原地產創始人施永青曾向《第一財經日報》記者表示,未來一二線城市機會將不斷增加。

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??據不完全統計,新城控股目前在全國已佈局10餘座城市綜合體項目,主要分佈在以上海為中心的長三角地區。而新城控股之前一向以在三、四線城市中心拿地做標桿城市綜合體為主。



??“進入上海這樣的核心城市,是為企業未來從華東走向全國做一個鋪墊。”王振華向記者解釋。



??事實上,進入上海一直是考驗各大房企運營能力的地方。世邦魏理仕研究部數據顯示,全球在建購物中心面積最高的城市為上海,有330萬平方米。



??記者查閱新城控股公司公告顯示,其前11個月累計銷售金額209.65億,其中銷售面積約243萬平方米。



?

?業內人士告訴記者,和新城控股一樣,中型房企一直希望進入核心城市加強自己的運營能力。不久前,陽光城(000671,股吧)在上海楊浦區高溢價拿地。

寶龍地產、明發集團等閩系房企更是熱衷佈局上海,光寶龍地產在上海就有8個項目,其中有7個商業項目。值得註意的是,多數房企熱衷商業地產,如方興地產就

整理自己的商業地產管理部,進行單獨運作。



??“由於中國城鎮化率仍處於上升期,新一屆中央政府推動的新城鎮化運動仍在延續。而消費必然是未來中國經濟增長的一個引擎,商業地產特別是城市綜合體自然是大傢熱衷的地方。”王振華這樣向記者解釋。



??“目前購物中心購物的特點是線上購物頻次增加,因此各大購物中心更加重視線下會員體驗服務。”香港惠理研究中心研究員樂威告訴記者,“由於其對於資金的需求更大,但是考慮到未來整個住宅市場的逐步飽和,幾乎每傢房企都在尋求進入商業地產的機會。”







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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-08/08055947511008032769587.shtml

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??全國政協委員、財政部副部長朱光耀11日下午在回應上證報記者有關置換的1萬億地方債如何分配的問題時稱,財政部馬上會公佈具體計劃。

??朱光耀稍早時候對媒體澄清,有關置換3萬億地方債的傳聞是空穴來風,國務院明確批準置換的規模是1萬億。

??朱光耀說,地方債是長期積累下來的問題,但實際上對應的大量資產非常優秀,地方債風險完全可控。

??對於上證報記者所提未來置換規模是否擴大的問題,朱光耀隻說,“我們一定能管控好風險,你們就放心吧。”

新聞來源http://tj.ho第二順位抵押權任何問題免費諮詢use.sina.com.cn/news/2015-03-12/08055981575483815671291.shtml

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新政規定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政

??“兩會”後,關於樓市新政的猜測一直不絕於耳,3月27日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),新政的靴子終於落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應規模,優化住房及用地供應結構,在樓市高庫存地區,減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,允許未開發房地產用地的轉型。

??樓市新政將對房地產市場帶來哪些影響?專傢分析稱,此次新政的出臺,並非“救市”政策,主要作用在於調整結構、規范土地市場秩序、保障民生等方面,同時還將助力三四線城市的庫存去化。但由於種種現實因素的制約,新政實施效果還要看各地出臺的具體政策。另外,專傢還預測,在當前利好政策頻出的態勢下,後市樓市政策或將持續寬松。

??要點一:合理安排住房及用地供應規模 高庫存地區暫停土地供應

??《通知》提出,要合理安排住房和其用地供應規模。省級住房城鄉建設主管部門要加快編制本地區的住房建設規劃及年度實施計劃,對住房的建設總量、供應結構、空間佈局和開發進度等統籌安排。對住房供應明顯偏多,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

?房貸二胎 中國信託房貸二胎利率?對此,亞豪機構分析,該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。在庫存高企的三四線城市,一方面要控制房地產市場的進口,減少土地供應,另一方面還要打開市場的出口,提振經濟、增加購房需求,才有可能逐步緩解區域房地產市場的供需矛盾。

??但北京市房地產業協會秘書長陳志在接受中新網房產頻道采訪時表示,在住房供應明顯過量的城市,即使住房和土地結構調整,需求也不會很快增加,庫存的消化問題短時期內仍難以解決。中原地產首席分析師張大偉也談到,很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重,一些城市即使在“救市”的情況下,依然有崩盤的風險。

??同時也有專業人士提出,此項政策或將面臨執行難題,亞豪機構指出,要地方政府壓縮土地供應,也就意味著減少土地出讓收入,對於地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說,能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。

??要點二:優化住房及用地供應結構 允許未開發房地產用地轉型

??《通知》提到,要優化住房供應套型,促進用地結構調整。對在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,用於新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

??這條規定為滯銷地塊及項目提供瞭新的機會,開發商手中的高風險地塊可以申請改變產品類型,滯銷項目可以申請調整戶型產品,從而打破市場困局。我愛我傢集團副總裁胡景輝分析,該政策有助於解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應無序的問題,將從供應和消化兩個方面逐步扭轉供大於求的問題,逐步穩定房價。

??但該項政策也或許將面臨執行阻力,亞豪機構指出,不同性質的用地在拿地時的成本差距較大,以北京為例,2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米,而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米,如果涉及到養老、文化、體育等用地,地價水平往往更低,開發商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型,如果政府不給予一定補貼,必然會影響到政策的落地實施。

??要點三:統籌保障性安居工程建設 “保障”“去庫存”效果兼顧

??文件還提到,要進一步加大住房保障貨幣化工作力度,市、縣可整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房,或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

??分析認為,該項政策有利於實現“保障”和“去庫存”的雙重目標。在陳志看來,很多城市一方面有著樓市高庫存的壓力,一方面存在大量的棚戶區改造的要求,政府通過把一些商品房轉化為安置房和公租房,把保障房建設和去庫存、調結構相結合,可以減少社會總的財富的浪費,這是比較合理的。

??分析:“托市”並非“救市” 後續樓市政策或將持續寬松

??“兩會”後,關於樓市即將出臺“救市”政策的猜測甚囂塵上,但對於此次調整,多位專傢認為是“托市”並非“救市”,在陳志看來,此次政策談不上是“救市”政策,“調”的意味更多。胡景輝也認為,《通知》總體與我國新常態下的宏觀經濟政策相吻合,表現出“控規模、調結構、講秩序”的特征,是調整結構、規范土地市場秩序、保障民生,控制和消化庫存的舉措。

??陳志還提到,這一文件實際是對銀行房貸二胎利率貸款全省皆可處理2015年政府工作報告的一個落實,是原則性、指導性的意見,但相關政策的落地還要看各地出臺的具體政策及落實情況。

??對於後市樓市政策走向,張大偉分析,2015年房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路,已經有多地發佈瞭房地產刺激政策,預計後續各部門都會出臺類似政策,並且有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開,地方政府還將非常直接的出臺稅費減免、購房補貼等多種“救市”政策。

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房貸收緊抬高剛需購房成本 首套房貸利率優惠縮水

  推薦:

  進擊的樓市之沈陽戰況報道 40餘項目銷售火爆

  黃金周沈陽最高成交價21830元 39項目"惠"搶銀十月

  沈9月新建住宅均價7594元每平方米 環比上漲0.68%

  沈陽十月38項目預計開盤 渾南於洪居首

  首套房貸利率優惠縮水 部分銀行暫停房貸業務

  房地產市場傳統的銷售旺季"金九銀十"即將結束,市場冷熱不均。在熱點城市出現"搶房潮"的同時,部分城市成交量表現平淡。業界分析稱,這與多地上調房貸利率不無關系,個別城市甚至出現銀行停止受理房貸的現象。

  《經濟參考報》記者瞭解到,目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢,盡管尚未出現銀行普遍停貸的現象,不過首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史,主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上,個別銀行開始執行基準利率。

  分析人士指出,房貸政策收緊使得購房門檻提升,成本增加,將直接影響到剛需群體的入市熱情。

  成色 金九銀十部分樓市表現平淡

  一直以來,房地產市場的"金九銀十"總是備受關註。隨著前三季度結束,今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標,進而影響到整個全年的市場走勢。

  市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市,20傢企業以及上百個項目跟蹤調研後指出,今年國慶期間房地產市場冷熱不均,部分城市表現平淡。

  一方面,10月長假期間多數城市周度成交量環比9月均有所下降。調研的49個城市中,僅7個城市有所上漲。該機構指出,國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小於9月周均水平的重要原因;此外,與去年同期相比,三線城市成交情況明顯好於一二線城市。

  CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者,"我們調研的24個一二線城市中僅10個城第二順位房貸年息缺錢急用哪裡借錢市成交量高於去年黃金周期間,而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降,廈門、石傢莊跌幅甚至達到80%以上;與一二線城市相比,25個三線城市則完全相反,隻有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降,其餘城市全線上漲"。

  在楊晨青看來,供應不足致使"銀十"以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢,而2011年以及2012年初恰逢企業拿地低潮,致使現在多數企業貨量不足,2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。

  他表示,傳統意義上的"金九銀十"的推盤旺季普遍出現在9月,10月市場供應漸少使得成交略遜於9月。此外,近幾年房地產行業推廣渠道越來越多,房展會對市場的影響正逐年趨弱,今年國慶期間各地的房展會關註度也不及往年。

  楊晨青還指出,銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升,審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識,甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業務。

  利空 主流銀行房貸利率普遍上調

  一二線城市,銀行收緊房貸正成為普遍現象。除瞭北京等城市普遍上調房貸利率以外,近期廣州、天津、武漢等地多傢銀行都以"額度用盡"為由暫停房貸業務。以北京為例,當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來,首套房貸八五折利率在北京全線鋪開,成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始,多傢銀行逐步取消八五折利率優惠。目前僅有數傢外資行依然提供八五折優惠利率,但是受制於較為苛刻的條件,市場份額極為有限,首套房貸利率主流報價已經提到瞭九折以上。

  鏈傢地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,從首套房貸利率批貸的結果來看,八五折利率優惠占比從4月開始穩步下滑,到9月占比達到43.6%,為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看,仍有幾傢主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折,部分銀行已上調至95折,甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少,預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。

  張旭表示,受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響,首套商貸利率在2012年前三季度穩步下滑,其後則保持低位運行的穩定局面,2013年二季度以來出現上行態勢。今年9月,首套房貸批貸的平均利率為5.80%,為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計,11月、12月的銀行批貸後的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。

  中原地產市場研究部總監張大偉說,當前銀行信貸逐漸收緊,甚至今年11月後購房者可能要面臨"難以獲得貸款"的局面。

  張大偉介紹,盡管目前各銀行官方口徑並無暫停房貸的公佈,但事實上的確有多傢銀行已基本暫停房貸業務,主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優惠,購房者並不會選擇這些銀行做貸款,所以出現瞭事實上的貸款暫停。

  他進一步指出,與今年6月份相比,目前北京各傢銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日,延長瞭很多。預計從今年10月底開始,貸款額度會更加緊張,折扣優惠可能會再收窄。

  影響 剛需群體購房門檻增加

  在張大偉看來,目前市場情況下,一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱,絕大部分房款需要貸款。"雖然中央政策提及保護剛需,但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少"。

  他分析指出,"以貸款100萬為例,之前85折利率的話,30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率,購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算,30年支付的利息也高達113.4萬"。

  對此,張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調,購房者月供增加,再加上2013年以來房價的持續上漲,會對部分購房者的購房能力產生直接影響,尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。

  張民間二胎 民間二胎借款利率任何問題免費諮詢旭進一步指出,首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看,盡管市場上還未出現明顯的需求萎縮,短期內也難以扭轉價格走勢,但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。

  世聯地產一份針對購房者信心指數的報告顯示,2013年3季度購房者信心指數為58.2,較上季度提升1.5,創下近三年來新高。這也是自今年年初"新國五條"政策頒佈以來,購房信心指數首次提升。從分類指數來看,當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。

  CRIC研究中心的調研結果顯示,當前市場上剛性需求仍占據主導地位,國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折後均價不到10000元/平方米,當天即銷售900套;而位於南京的江岸景城盡管位置較為偏遠,其價格優勢吸引瞭一批剛需客戶,推盤當天即銷售八成。

  張大偉告訴《經濟參考報》記者,相比改善型客戶,剛需群體很難提前還款,受到房貸利率的影響也最為直接。他認為,"在目前的市場情況下,剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體,因為沒有住房,擔憂永遠買不起,隻能透支購買力。在現在市場情況下,政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求,提供類似公積金等低利率購房工具,避免市場整體恐慌"。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/08552449943.shtml

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長江二橋過江隧道五一不限行 老三橋分單雙號行駛

  楚天金報訊 金報訊(記者鄒媛 通訊員雷新斌)昨日,記者從交管部門獲悉,五一期間,武漢市內老三橋車輛通行限單雙號,東湖景區6條道路單雙號限行,長江二橋和長江隧道節假日則不限行。

  昨日上午9時,武漢交管微博發佈"五一"期間橋梁限房屋二胎 房屋二胎銀行申辦利率多少免費諮詢試算行措施,長江一橋,江漢一橋,江漢二橋(知音橋)"五一"期間依舊限行,長江二橋和長江隧道節假日不限行。同期,每天上午9時至下午5時,行經東湖景區周邊沿湖大道(東湖大門至落雁路)、東湖東路(落雁路至東湖南路)、東湖南路(東湖東路至天鵝路)、卓刀泉北路(東湖南路至八一路)、魯磨路(植物園路至東湖東路)、植物園路的機動車,分單雙日通行(公交車、出租車及旅遊大客車、外埠小客車除外)。建議前往遊玩的市民盡量選擇公交出行,錯開出行高峰時間。

  此外五一期間,劉店立交繼續暫緩施工,出城的車主仍可走岱黃高速。記者還瞭解到,節假日期間,在小區周邊道路,每晚7時至次晨7時,順向依次單排停放且不妨礙其他車輛通行的違停車輛,將不貼單告知;但對"雙排"、"逆向"及占用消防通道影響其他車輛通行的,將予貼單告知。



新聞二胎借款台北貸款全省皆可處理來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/07404101257.shtml

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房屋二胎 房屋二胎利息怎麼算順德公辦中小學 學校住宿費擬上調

  佛山日報訊 記者鄭奕純報道:開學在即,順德區公辦中小學校住宿費將上漲!昨日,記者從順德區發展規劃和統計局獲悉,今年順德將計劃對住宿收費標準進行上調,其中一級檔次的學生宿舍住宿費每學期擬上調240元。

  "順德區公辦中小學學校學生住宿收費標準調整方案(征求意見稿)"由順德區發改局、順德區教育局、順德區財稅局聯合發出。

  該方案顯示,全寄宿住宿收費標準分為三個檔次,其中:一級檔次的學生宿舍由440元/學期上調為680元/學期;二級學生宿舍由390元/學期,調整為600元/學期;普通學生宿舍由360元/學期,上調為500元/學期。

  而半住宿收費標準也有調整,設有專門床位、有空調的由每生每月50元調整為75元,無空調的由每生每月40元調整為60元。

  據順德區發展規劃和統計局物價科介紹,目前的公辦中小學校住宿費標準是執行十年前印發的《關於規范我區中小學'一費制'以外收費的通知》,十年前的收費標準早已無法適用當前的物價水平,並一定程度制約瞭公辦學校的發展。

  為瞭讓調整方案更趨合理,出臺方案前,區發改局還委托瞭第三方機構對順德第一中學、容山中學等6所公辦學校進行瞭住宿費成本監控。監審結果顯示,學校學生住宿收支嚴重失衡,去年這6所學校住宿費均出現不等程度的超支,超支額在18萬元至108萬元。

  "公辦學校住宿環境還是需要改善。"順德區發改局物價科相關負責人透露,在成本監審過程,發現許多學校的住宿硬件設施較為落後,需要更新和改善,雖然區級財政對此也有投入,但是金額有限。

  據區發改局物價科相關負責人介紹,本次住宿費調整後,學校將增收後的費用投於完善學校硬件設施,為學生提供良好的學習、生活環重劃區法規怎麼貸款比較會過件境。

  對於住宿費上調,容山中學的學生傢長江語玲則認為可以理解。"主要從孩子的生活環境考慮,可以接受。"她說,十年的時間,物價都翻瞭好幾番,住宿費上調幅度還是在她可接受的范圍內。而順德一中(高中部)學生廖同學則希望學校增收後,真的做到改善住宿條件。

  社會各界若對該調整方案有意見和建議,可以通過電子郵箱、電話、傳真等方式將意見反饋到區發改局,截至本月29日前。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-20/08094385832.shtml

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華堂商場進行戰略調整 關閉望京8年老店

  昨日(4月28日),知名日資零售企業華堂商場正式關閉瞭在北京望京地區經營瞭8年的門店。華堂商業有限公司企劃部相關負責人接受《每日經濟新聞》采訪時表示,關店的主要原因是公司內部經營結構調整,此外也有房租等成本上漲、電商沖擊等因素。

  據上述負責人透露,自去年開始,公司就成立瞭結構改革本部,開始對北京所有門店進行調整。調整主要從兩方面進行:一是加碼自有品牌業務;二是調整經營結構,比如增加餐飲和兒童娛樂業態等。

  望京8年老店關張

  上述華堂企劃部負責人表示,開業8年以來,望京店的經營業績並不佳。資料顯示,華堂商場望京店開業於2006年,是搶先入駐望京商圈的零售企業之一。如今該商圈已經聚集瞭物美、傢樂福、歐尚等11傢商場,競爭相當激烈。

  昨日下午,記者來到華堂商場望京店,看到不少搬運車輛正在忙碌地搬遷。一位商鋪人員向記者表示,其公司產品進駐瞭5傢華堂分店,但隻有3傢業績不錯,另外2傢都已經退出。

  對日本零售業有多年研究的首都經濟貿易大學教授陳立平對《每日經濟新聞》表示,華堂商場在北京經營得並不算成功,主要原因是定位不準,超市不像超市,百貨不像百貨,而且價格定位較高,不太適合中國的消費者。

  資料顯示,華堂商場望京店營業面積17000平方米,地下一層為華堂超市,地上四層經營服裝服飾、百貨用品,經營品種達20多萬種。這是日資零售企業典型的綜合百貨商場業態。

  在昨日的采訪中,一位顧客表達瞭自己對華堂商場的印象:相比一些精品店,華堂的商品檔次上不去,而且價格偏高,自身定位不上不下,沒有形成一定特色。

  除瞭自身的問題導致盈利不佳,成本上漲和電商也對華堂商場造成瞭較大沖擊。

  上述華堂企劃部負責人表示,華堂商場北京各個門店的房租成本每年都在上漲,漲幅達20%~50%。此外,電商的沖擊也讓商場的客流量減少,銷售額下滑。

  擬加碼自有品牌業務

  對於業績不佳,華堂商場其實早有預判。2013年,華堂成立瞭結構改革銀行土地二胎借款年息本部,計劃對北京所有門店進行結構調整。

  據上述華堂企劃部負責人透露,本次調整主要集中在兩個方面。一方面是加大自有品牌的投入,目前華堂在食品方面有不少自有品牌,但在衣服等生活傢居方面自有品牌較少,今後會有意加強這些業務。今年2月,華堂商場在2014供應商大會上表示,商場將改變與供應商的合作模式,擬與供應商、生產商傢合作推出自有品牌,目的是擺脫同質化。

  另一方面,華堂將對門店的定位進行調整。例如增加餐飲和娛樂業態,使商場不隻是一個賣貨的地方,而是一個休閑娛樂場所,即華堂內部所稱的"非物販業務"。

  其實早在2009年,華堂商場就在成都地區開展上述 "非物販業務"。2009年,位於成都的伊藤洋華堂錦華店負一樓的美食街正式營業,取得瞭不錯的效果。

  但是,由於華堂有些保守的戰略風格,上述業務並未在全國推行開來。一位曾在華堂工作長達10多年的前管理人員對 《每日經濟新聞》記者表示,日資零售企業在發展上過於保守,每做一項決策都需要得到日本總部的批準,而日本總部離中國太遠,難以瞭解真實情況,所以導致決策緩慢。

  2014北京商業地產投資意向調查:

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/11052712160.shtml

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農地流轉熱背後新千年一號文件轉向強調三農







??三周前一天的晚飯時刻,在玉淵潭公園附近一個僻靜小區的三層小樓裡,每每談到起草中央“一號文件”的一些細節,裹著保暖棉衣、頭發花白的段應碧就會時不時停下來哈哈笑一下,盡管有些低燒,但這並不妨礙他思路清晰地回憶當年。



??而在窗外,自從去年11月20日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》(下稱《意見》),圍繞2015年“一號文件”的猜測已經持續瞭兩個多月。



??段應碧與“一號文件”乃至農地流轉有何關系?1982年中央發佈第一份涉農“一號文件”,當時在中央書記處農村政策研究室工作的段應碧便是起草者之一,而這份文件就有關農地流轉。



??時間回溯至1982年元旦,中共中央“一號文件”發佈,明確包產到戶、包幹到戶或大包幹都是社會主義生產責任制,自此,農地“由統到分”的傢庭聯產承包責任制得以在全國推行。



??再至2004年,中央“一號文件”再度涉農,此後一直持續至今。去年《意見》印發,業內人士普遍認為,比之1982年農地“由統到分”,30多年後,中國農地流轉開始“由分到統”轉向。



??如此時刻,身為最早相關涉農“一號文件”起草者如何看這些年的變化?上世紀80年代涉農“一號文件”與2004年後的有何不同?日前,《第一財經日報》記者采訪瞭包括段應碧在內的6位“一號文件”起草者。



??農地“由統到分”



??回憶起1982年的“一號文件”,在多位受訪者看來,將包產到戶、包幹到戶寫入到文件中,並不是一件很容易的事情,而有關它們的爭議和討論,早在1978年就開始瞭。



??段應碧表示,盡管1978年的十一屆三中全會通過瞭兩個農業文件,但其中提出兩個“不許”,不許分田單幹,不許包產到戶,但“十一屆三中全會肯定瞭聯產到勞和聯產計酬,這是個大進步”,段應碧說。



??進一步的變化發生在1979年,據多位受訪者回憶,當年3月,國傢農委召開瞭一個七省三縣負責同志座談會,後來中央發瞭有關會談紀要的“31號文”,文件中第一次提到,山區單門獨戶可以搞包產到戶。



??再至下半年的十一屆四中全會的“37號文”,“開瞭個口子,把兩個‘不許’改瞭一個,原來是不許包產到戶,改成不要包產到戶。”農業部政策法規司前司長郭書田對本報記者說。



??即便如此,1980年有關“包產到戶”的爭論依然激烈。據郭書田回憶,在當年9月的省市第一書記座談會上,黑龍江省委書記和貴州省委書記就發生瞭很尖銳的對話。



??“黑龍江省委書記說,我這個地方是地多人少,機械化程度高,為什麼要搞包產到戶,搞包產到戶還要不要搞機械化瞭,堅決反對;貴州的省委書記說,我這是山區,我窮得要命,我這裡什麼都沒有,不搞包產到戶,就是餓肚子。誰也說服不瞭誰。”郭書田說。



??但上述書記座談會最終仍形成瞭“75號文”,段應碧表示,文件中講瞭三條,分三種情況,好的地方不要搞,貧困地區搞包產到戶,其他地方搞聯產承包。“這就放瞭一個大口子,到1981年,除瞭一些發達地方,很多地方都搞瞭。”



??1982年的“一號文件”起草於1981年。“起草主要是中央書記處農村政策研究室,帶頭的是杜潤生,發展組在研究室下面,陳錫文、周其仁、杜鷹都是發展組中的新生力量。”郭書田說,“文件先是拿出一個初稿,然後召開農村工作會議預備會,除瞭北京農研室,還有各個省市的相關負責人參加,共同討論修改,然後召開正式的農村工作會議。”



??時任農村政策研究室聯絡室主任的盧文對本報記者透露,當時一共分為五組三室,起草“一號文件”的主要執筆人為二組體制組組長張雲千,接受本報記者采訪的段應碧和黃道霞分別為第五組流通金融組和第四組上層建築組的組長。



??段應碧表示,上世紀80年代的文件不是關門搞的,那時候上半年就跑地方調研,到9月左右開始開座談會、討論會,允許有不同土地房屋二胎利率的爭論,包產到戶是個什麼性質,是權宜之計還是長久之計,是一個大爭論。



??“張雲千寫這個稿子,不知道要反復改動多少次,吵來吵去,修改多少遍,他說他每次寫稿,一個文件出來以後,他就要進醫院,他最初有胃病,但不註意,最後心臟病死瞭。”盧文說,“張雲千寫瞭五個‘一號文件’,提筆起草不斷修改,然後劉堪(杜潤生副手,時任農村政策研究室副主任)專門來改文章,最後有兩個把關人,杜(潤生)老是其中之一。”



??“因為存在意見的分歧,有時候爭論得很厲害,大傢會拍桌子。”盧文回憶說。

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??“中央農村工作會議是1981年年底開的,後來發文件,1982年正好就發瞭個一號文件。”段應碧說,後來高層領導說,“一號文件”反響很強烈,雖然沒說每年搞一個,但後來一下子發瞭5個。



??新千年“一號文件”轉向



??在1982年~1986年連續發佈5個涉農中央“一號文件”後,直至2004年,《中共中央國務院有關促進農村增加收入若幹政策的意見》下發,“一號文件”再次涉農,並一直延續至今。



??為何直至2004年“一號文件”方才重提農業?先後參與上世紀80年代五個“一號文件”和2004年“一號文件”起草的中央黨校教授張虎林對本報記者解釋說,1986年後有這麼個認識,改革從農村開始,基本問題解決瞭,重要問題在城市,所以中心轉到城市瞭。



??“經過前些年的發展,積累下來的問題越來越多,制約發展的不是城市問題,還是農村問題,農村問題不解決,經濟發展不起來。”張虎林說,由此,1998年他成立瞭中央黨校三農研究中心,並首提“三農”是個整體問題,政策必須向“三農”傾斜。



??作為近年來連續參與中央“一號文件”起草的小組成員,農業部農村發展研究中心宋洪遠也對本報記者表示,所有的文件都是本著問題導向,出發點是為瞭解決問題。



??“之所以重拾‘一號文件’的傳統,原因在於當時農業生產環境的惡化,從2000年到2003年糧食出現瞭改革開放以來最為嚴重的一次大減產。農民收入從1996年到2002年,都在低速徘徊。”宋洪遠說。



??在張虎林看來,新千年的“一號文件”與過去的不同之處在於,上世紀80年代更強調產量和農村商品經濟的繁榮,新千年則強調“三農”重中之重的地位。“更註重生產力的發展,沒有註意生產關系的變化,這是一個弱化。”



??“本來生產關系是以傢庭承包為基礎,雙層經營相結合,這是集體經營優越性和個體經營優越性的相結合,但現在隻有一方面(個體經營)的優越性,這是影響這些年農村農業經濟發展的一個問題。”張虎林說。



??事實上,梳理新千年11年來的“一號文件”,本報記者發現,最近幾年,“一號文件”也在悄然向生產關系轉向,而“適度規模經營”,在《意見》下發之前,早在2013年便已出現在“一號文件”裡。當年“一號文件”的亮點,就在於提出農村土地承包經營權有序流轉,鼓勵和支持承包土地向專業大戶、傢庭農場、農民合作社流轉。



??盡管在一些受訪者看來,新千年的“一號文件”更多的是“自上而下”,而非上世紀80年代“自下而上”推動,但從2013年“傢庭農場”和“適度規模經營”被寫入“一號文件”來看,依然有著上世紀80年代的影子。



??據新華社報道,“傢庭農場”首次出現在“一號文件”中並非偶然,而是有上海松江、湖北武漢、浙江寧波等地的基層試驗。



??以上海松江為例,本報記者連續兩年在當地的調查顯示,早在2007年,松江區便已開始瞭傢庭農場試驗,並嘗試通過村委會,在村集體組織內適度規模流轉。



??本報記者此前在松江采訪發現,至2012年7月,中央農村工作領導小組辦公室、農業部等18個部委已聯合對農業經營體制等問題進行全國調研,國務院發展研究中心農村經濟研究部(下稱“國研中心農村部”)的調查地點就在松江。



??當時受訪的松江泖港鎮胡光村村民楊玉華對本報記者表示,國研中心農村部調研組要看原始數據,以至於他拿出瞭一本記在臺歷上的賬本,當地一位官員對本報記者透露,為期一周的調研,除瞭密集和農民交談,回來還要開村、區、農委多層面的座談會。



??而在本報記者獲得的國研中心農村部長達25頁的內部報告中,適度規模經營被加黑處理——“我國長三角、珠三角等沿海發達地區及大城市郊區,已經具備實行土地適度規模經營的條件。”而今天被熱議的“保障承包權、分離經營權”,當時也已出現在報告中。



??此外,2013年的中央“一號文件”中提到,“各地區各部門要明確職責分工,加強監督檢查,實施績效評價,開展強農惠農富農政策執行情況‘回頭看’,確保不折不扣落到實處。”



??“這兩句話是總書記親自用筆加上去的。”宋洪遠說。





??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/08125966719368019896964.shtml

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招保萬金搶地備戰後市 市場需求釋放助房地產回暖



廣廈會客廳第84期:長沙需要怎樣的綜合體

  27日,保利地產發佈2013年上半年業績,至此,保利、萬科、招商、金地四大龍頭房企半年報全部披露完畢。據披露的中期業績顯示,四大房企上半年銷售總額合計1870億元。值得一提的是,幾傢龍頭企業紛紛看好後期市場,並積極拿地以備戰後市。

  中報顯示,隨著市場需求釋放,房地產市場回暖,四大房企全國商品房銷售面積和銷售額同比雙雙增長。充足的銷售額為四大房企帶來較好的現金流,而這現金優勢正快速轉化為拿地優勢,並給未來銷售奠定基礎。

  據機構統計數據顯示,今年上半年,包括萬科、恒大、中海、華潤等"十大標桿房企"拿地總金額達到1019.5億元,是2012年同期的10倍。2012年拿地總金額為1558.1億元。

  萬科今年上半年新增權益土地儲備達925萬平方米,是去年同期4.3倍。截至2013年6月底,萬科地產權益土地儲備合計為4123萬平方米,可滿足未來兩三年開發需求。

  招商中報則表示,招商面對土地市場持續升溫的現狀,公司擴張步伐相對穩健、謹慎。上半年招商共取得6個項目,新增土地133.24萬平方米,其中權益面積108 .59萬平方米。報告期內,公司新開工26個項目,新開工面積232萬平方米,報告期末在建項目76個,在建面積625萬平方米。

  金地中報則顯示,在土地儲備及開工方面,截至報告期末,公司新獲取土地儲備可售面積約493萬平方米。同時,經修訂後公司全年新開工計劃為667萬平方米,上半年公司實際完成新開面積約377萬平方米。

  報告期內,保利在北京、成都、武漢、重慶、天津、大連等一二線中心城市新增20個房地產開發項目,新增容積率面積565萬平方米,權益比例約為74%。"土地資源進一步向核心城市聚焦,區位優勢明顯,擁有良好的盈利能力和抗風險能力,是公司未來業績持續增長的保障。"截至報告期末,保利新進入瞭遂寧,全國進駐城市達44個,擁有在建擬建項目192個,在建面積超3637萬平方米,上半年累計實現新開工面積854萬平方米,竣工面積422萬平方米。

  CR IC研究員李瑩告訴《經濟參考報》記者,從拿地投入數值看,今年上半年金地在補充土儲方面表現相對激進,拿地金額202億元,其中權益金額高達153 .4億元左右,占到上半年銷售金額78%之多。"今年上半年拿地量價均遠超去年水平,拿地量同比提升104%,拿地金額與去年全年相比增長193%,企業積極擴充土地儲備為未來幾年的高周轉發展做準備"。

  值得註意的是,雖然上半年四大龍頭房企均贏得較好業績,但是各房企在積極備戰下半年的同時也表示出謹慎樂觀態度。業內人士指出,下半年市場熱度或有所回調,隨著重點城市土地資源日益稀缺,行業毛利率下行,行業的不確定性與風險隨之增加。

  招商地產表示,受經濟大勢及需求提前釋放的綜合影響,預計下半年房地產市場熱度將有所回調。由於近期土2胎代墊款缺錢急用哪裡借錢2胎房貸年息任何問題免費諮詢地價格屢創新高,流動性緊縮預期上升,行業的不確定性與風險亦隨之增加。

  下半年招商將保持高營銷節奏,以確保去存貨。在產品結構上,將增加剛需項目,加快剛需新盤入市,並把握保障房建設、棚戶區改造帶來的機遇。在土地市場上,仍將加大土地投資力度,積極尋找收購兼並或戰略合作機會,但是" 堅決不拿' 地王',爭取以合理價格選擇價值突出的項目"。

  保利則指出,一方面隨著市場成熟與發展,房地產行業集中度將日趨激烈,長期保持行業領先地位難度加大。另一方面,隨著房地產行業的發展和成熟,行業集中度不斷提升,企業間的競爭日趨激烈,公司要保持行業領先地位的難度日益加大。與此同時,城鎮化快速推進,一二線城市的土地資源日益稀缺,企業為保障持續發展而面臨的土地競爭也日益加劇。行業競爭也使行業毛利率處於下行趨勢,公司項目盈利能力同樣受到挑戰。

  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,近兩年是房企龍頭之爭的關鍵時期,雖然從收入看,萬科仍然一傢獨大,保利居前,但金地、招商早已被中海等房企超過。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/08393480445.shtml

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首批新型城鎮化試點上報 鎮改市率先推進

  按照11部委聯合下發的《關於開展國傢新型城鎮化綜合試點工作的通知》(下稱《通知》),8月31日前各地應把試點工作方案上報發改委,而後再由發改委會同有關部門綜合評定試點名單。進入9月,各省上報新型城鎮化綜合試點的時限已過。哪些城市會被選為第一批受益者?入選理由為何?獲批對地方的意義何在?

  中國房地產報記者通過多方信息瞭解到,試點的上報僅是"萬裡長征第一步",國傢對一些省市下達指示,要求它們開始做進一步拓展和深化新型城鎮化的準備工作。"涉及范圍和具體內容現在不方便透露,但切實開展應該會很快。"東部某省發改委相關領導在接受中國房地產報記者采訪時表示。

 多省上報數量超規

  從中國房地產報記者聯系到的幾個省份來看,大多已在規定時間內完成瞭上報任務。

  江蘇省發改委發展規劃處處長孫志高就表示,他們在規定時間內已將擬定名單上報給國傢發改委。

  河南省發改委辦公室工作人員也表示,他們也按規提交瞭省級層面選擇的試點。

  隻有山東省在此事上的口徑不一致。該省住建廳城鎮化處工作人員告訴中國房地產報記者,候選試點已在8月下旬上報,但該處副處長麻鵬飛卻告訴中國房地產報記者:"領導還沒簽字,所以還沒報上去,還在省裡接受專傢審議。"

  根據《關於開展國傢新型城鎮化綜合試點工作的通知》,要求每個省(區、市)選擇的試點數量控制在4個以內。但據中國房地產報記者瞭解,不止一個省的上報試點多於4個。

  湖北省宜城市政府官網就公開顯示,該省除確定將它納入申報名單范圍,另銀行 二胎房貸缺錢急用哪裡借錢有武漢市、鄂州市、孝感市、仙桃市也一並入選,超出規定數1個。

  甘肅省住建廳則早就表示"結合實際,初步確定蘭州、慶陽、金昌、敦煌4市和涼州區黃羊鎮、隴西縣首陽鎮、甘谷縣磐安鎮申報國傢新型城鎮化綜合試點",4市3鎮共7個。

  孫志高也透露,雖然江蘇省"基本按照規定上報瞭試點",但數量上也"比四個多一點"。

  "成瞭國傢級試點,很多優惠政策就能'不爭自來',國傢的資金扶持也會傾斜,在這樣的直接誘惑下,地方可能有'多報幾個,或許有破格增加機會'的念頭第二順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算。"國傢發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣對以上幾省明知規定上報數卻"故犯"表示理解。"各市、鎮也對試點的未來發展前景有深刻認識,所以應該紛紛積極向省裡自薦,手心手背都是肉,省裡也不好取舍,所以幹脆交給國傢去確定。"



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/08112899626.shtml

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內容來自sina新聞

萬億棚改錢從哪來國開行擬放棚改貸超四千億元

  萬億棚改蛋糕激活兩千億企業債

  作為微刺激經濟的重要手段,棚改錢從哪裡來成為最現實的問題。《第一財經日報》記者從權威渠道獲悉,這塊萬億蛋糕的資金來源除瞭政策性貸款外,還包括日益加碼的債市融資。

  近日,一名部委人士告訴本報記者,加強保障性安居工程建設作為惠民生的首要任務,將在下半年繼續強化。其中,棚改作為重中之重"意義二胎利率 2013利率多少免費諮詢試算非凡"。這名人士表示,在經濟下行壓力仍然存在的背景下,棚改可看作是定向刺激宏觀經濟的重要手段之一。

  他透露,棚戶改造及配套將作為中央預算投資重點,同時加大企業債券融資對棚改的支持力度。截至6月初,已經發債149隻,涉及資金1817.8億元。

  近期,剛剛履新的住建部部長陳政高頻繁調研基層棚改,國傢開發銀行(下稱"國開行")也已經成立住宅金融事業部支持棚改融資。按照住建部的部署,今年計劃投入1萬億元用於棚改。

  國開行14日發佈數據,今年上半年該行新增承諾棚改貸款6760億元,是去年同期的18倍;發放2195億元,惠及棚戶區居民213萬戶。

  多省份已揭開棚改計劃面紗,或對接國開行,或明確融資方案。

  棚改托底

  在各部門調研半年經濟的議題單中,作為穩增長和惠民生的重要項目,棚改占據瞭重要的篇幅和地位。接受《第一財經日報》采訪的專傢認為,在當前宏觀經濟繼續下行之際,加大基建投資來替代房地產投資下滑的影響,可以起到經濟托底的作用。

  上述部委人士對本報記者稱,棚改自去年來一直是經濟政策推進的重點,也是高層較為明確提出的方向。目前來看,棚改已經起到一定的效果,各部門在政策儲備方面也做瞭許多調研。他透露,下半年是否繼續加碼,還要看即將召開的高層會議。

  2014年,全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上,比例超過一半。上述部委人士對本報稱,棚改也是其研究的重點工作之一。下半年落實棚戶區和保障房年度建設任務和繼續支持危房改造是該領域的工作重點。

  履新不久的陳政高在短短不到一月內先後分三次調研四地,奔赴安徽、貴州、四川和湖南等省,皆與棚改相關。此外,財政部發文要求各級財政部門加強支出預算管理,加快資金支付進度。國傢統計局的數據顯示,基建投資速度在加快。

  國開行擬放棚改貸超四千億元

  在宏大的計劃書背後,棚改資金從哪來是最現實和迫切的問題。"現階段棚戶區改造面臨最大的困難是資金壓力。"住建部總經濟師馮俊此前在國新辦新聞發佈會上表示,加大各級財政的支持力度、金融支持、鼓勵吸引民間資本是未來棚戶區改造資金來源的重要方面。

  為使棚改資金"活水不斷",國務院和各個部委已多次下發文件。5月份,國傢發改委發佈通知,表態支持借助其他金融手段幫助棚改突破資金瓶頸。

  最近的大動作莫過於銀監會6月26日發佈公告,正式批準國開行組建住宅金融事業部。國開行人士接受媒體采訪時稱,成立住宅金融事業部的目的,是以更低成本的融資來源,滿足棚戶區改造、保障房建設、城市基礎設施等的資金需求,進而推動整個市場資金利率的回落,達到"穩增長、調結構、促轉型"的政策目標。

  目前,已經有多個省份出臺瞭棚改融資方案,設立省級投融資主體對接國開行、統貸統還,是主要模式之一。比如山東省政府授權省財政廳委托山東省棚戶區改造資金管理中心下屬公司代建棚戶區改造項目,並以這傢公司為投融資主體,按需求向國開行貸款,支持全省(不含濟南、青島)棚戶區改造建設。

  山東棚改的融資期限為,中長期貸款一般為10年~15年;過橋貸款原則上不超過5年;寬限期均不超過項目建設期,一般不超過3年。

  "由於國開行貸款具有融資成本低、貸款期限長等特點,將有效緩解全省棚戶區改造資金保障瓶頸問題。"安徽省財政廳經濟建設處處長王召遠對媒體表示,近期又有4個市上報瞭融資的計劃,正在審批之中,下一步整個開貸工作進度會進一步加快。

  6月底,西安也提交瞭方案,2013年~2017年棚改一期工程項目估算總投資369億元,其中71億元由財政預算出資,298億元向國開行申貸。

  根據《第一財經日報》記者的不完全統計,二季度以來,國開行高層密集赴多地調研棚改,先後與四川、陜西、湖南、遼寧、廣西、河南和貴州等省區達成支持棚改項目的貸款協議或意向。

  "打好支持棚改攻堅戰,爭取全年發放貸款4000第二順位房貸銀行億元以上,確保棚改好事辦好,提高棚改資金使用效率。"國開行董事長胡懷邦在二季度工作會上要求

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/08212818866.shtml

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長和重組首曝土地儲備九成來自內地

??據長江實業和和記黃埔公告披露,兩傢公司將向長地集團轉讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發展的土地儲備,其中1.58億平方尺來自中國內地,這意味著九成土地儲備位於中國內地

■本報記者 王麗新

近日,李嘉誠力推旗下長江實業及和記黃埔兩傢上市公司進行內部重組,將註冊地由原來的中國香港變為開曼群島的同時,兩傢上市公司的業務板塊也將被拆分重組,分別成立兩傢新的公司,長和主營非地產業務,長地主營地產業務。

同時,長江實業及和記黃埔兩傢上市公司將向長地轉讓地產業務資產,包括出租物業、土地儲備和酒店資產。而鑒於合並重組要求,“長和系”首次曝光瞭在中國內地的土地儲備,合計約1756萬平方米,占其向長地轉讓的土地儲備資產的九成以上。

對此,蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,李嘉誠將兩傢上市公司業務合並的設計是屬於內部重組,資產轉移後,業務規模較小,有利於降低成本費用。

土地儲備九成來自內地

據長江實業及和記黃埔公告披露,未來兩傢公司將合並成為兩傢新公司:長和及長地。兩大集團以地產及非地產業務劃分,重組後的長和將持有長江實業及和記黃埔的所有非房地產業務,包括港口及相關服務、電訊、零售、基建2胎房貸利率年息、能源和動產租賃業務(飛機租賃);長地將持有長江實業及和記黃埔在中國香港、中國內地及海外的房地產業務。

據公開資料顯示,長江實業為中國香港最大的地產開發商之一,“中國香港每七個私人住宅單位中,便有一個由長實開發”。除中國香港外,長江實業還在北京、民間二胎 民間二胎金主風險利率多少免費諮詢試算長春、成都等多個內地城市建有樓盤。而“長和系”的另外一名成員和記黃埔也是一傢地產公司,在中國內地、中國香港和英國均有地產項目。

值得註意的是,鑒於合並重組的要求,“長和系”首次披露瞭土地儲備情況。

根據公告顯示,截至2014年11月30日,長實集團及和黃集團將轉讓於長地集團的房地產業務共包括於約占1700萬平方尺的出租物業、面積約1.7億平方尺可供發展的土地儲備(包括1.58億平方尺於中國的土地)以及超過14600間酒店房間的應占權益,長地屆時將成為香港最大的上市酒店業主營運商。

事實上,這意味著“長和系”可供發展的土地儲備約達1889萬平方米,其中約1756萬平方米位於中國內地。換言之,在“長和系”轉入長地的土地儲備中,九成來自中國內地。

而從媒體的報道中可知,“長和系”近兩年在中國內地已經鮮少出擊土地市場。有報道稱,在2011年以前,長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納,土地成本比較穩定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之後,“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。在中國香港,長江實業最後一次拿地是在2012年11月份。2013年至今,長江實業未在中國香港拍得任何地塊。

對此,有業內人士稱,“長和系”善於“雨天出門”,低價抄底拿地,但中國內地日益高漲的土地價格正好與李嘉誠的投資思路相反,同時“長和系”在內地有大量存貨,所以其拿地動力不足。

“囤地”開發模式失效?



據公告顯示,重組完成後,長地將成為中國香港最大的房地產上市公司之一,在中國香港的市場占有率具領導地位、業務深入中國,且足跡遍及全球;長和集團將成為一傢規模更為廣大的跨國企業集團,業務遍及50多個國傢。長地在上市後,可以考慮進行債務資本市場融資,使其資金來源更趨多元化。

事實上,關於李嘉誠遷移“長和系”註冊地以及合並重組業務的舉動,業內眾說紛紜。有人認為其看淡香港市場,也有人把其與近兩年撤資內地樓市舉動相結合,認為其將轉向投資海外地產,將公司註冊地改為開曼群島便於“辦事”。

對此,87歲的李嘉誠說,自己總有一天會退休,“這次合並為公司鋪好路,使公司有瞭一個大方向和目標。”他同時稱,分拆後的長和及長地業務,界定清晰。

這句話確實從側面印證瞭此前長江實業及和記黃埔存在交叉重合的業務,尤其是地產業務重合度頗高。從這一角度看,界定清晰後將有利於減少管理成本等各項成本費用的支出。

然而,“長和系”在中國內地的開發模式其實與中國內地房企有著極大的不同。

有業內人士向本報記者透露,“長和系”主要靠資金充足,利息率低,資金成本低的資金優勢在土地市場低價時抄底拿地,然後“囤地”慢開發,其最大的盈利部分來自於土地溢價空間。該人士透露,“長和系”在上海、北京的部分項目可以賣上很多年,甚至南京的項目拿地一年多都不會動工,開發進程非常慢。

而中國內地房企由於拿地成本較高,都在走高周轉路線,一個住宅項目可能拿地5個月就實現開盤,在三年內就清盤,結束銷售。即使對於高端項目來說,鑒於資金壓力,開發商都不得不走高周轉路線去開發。

鑒於此,“長和系”與港資企業瑞安房地產、新世界、太古地產等企業都頗為不同,後者更註重產品線的開發,力爭主打產品品牌。但“長和系”中的和記黃埔在中低端別墅產品線上有一些特色,但連鎖項目較少。

而從房地產市場整體利潤率下滑和中國內地核心城市拿地成本越發高昂這兩大重要指標來看,世茂集團副總裁蔡雪梅曾向《證券日報》記者表示,靠土地升值賺取利潤的地產“黃金時代”已經結束瞭,現在樓市呈現供大於求的局面,接下來拼的是房企在開發產品特性和找市場需求等方面的能力。

顯然,在這方面,“長和系”並不擅長,若未來幾年中國內地樓市房價無法實現持續反彈,那麼對新“長和系”長地集團而言,前路或許並不順暢。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/08305963100028188013762.shtml

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