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內容來自163新聞
新世界地產海口美麗沙項目深陷“圈地囤地”質疑 新世界地產中國有限公司位於海口的美麗沙項目（以下簡稱“新世界地產”）再陷“圈地囤地”質疑。
近期，海南省政府辦公廳印發《關於加快閑置土地處置工作的通知》，再次對閑置土地亮劍。新世界地產位於海口的美麗沙項目6宗地、446畝土地名列公開掛牌督辦名單之中。
據瞭解，新世界地產2005年獲得美麗沙項目土地的開發權，但直到2011年才開工建設，並於2013年推出首期別墅項目。這也讓新世界地產多次陷入“圈地囤地”、坐等土地升值的質疑。
新世界地產（海口）銷售部一位副主任告訴《中國經營報》記者，新世界美麗沙項目共分為6個組團，目前第一組團已開發四幅地塊，開發面積500畝左右，要完成整個項目的開發還需要8~10年的時間。這也意味著，新世界地產操盤美麗沙項目超過十年，僅完成瞭開發進度的15%。
就上述相關疑問，記者致函新世界地產，企業傳訊部副總經理林志中表示已將采訪函轉至海口公司，並將由海口公司對具體問題做出解答。隨後，新世界海口公司一位黃姓負責人表示將盡快協調給出書面答復，不過截至記者發稿，尚未收到任何回復。
操盤十年僅開發15%海口新世界美麗沙項目位於海甸島西北部，北鄰瓊州海峽，占地面積約3300畝，通過世紀大橋與海口主城區相連，占據三面環海的絕佳地段。
“整個海口可供開發的海岸線不到8公裡，美麗沙項目就占瞭5公裡多。”根據新世界地產“海南最漂亮的海上”的定位，將斥資超過200億元把美麗沙項目打造成為一個集旅遊、酒店、商業、休閑娛樂、高檔住宅為一體的綜合旅遊地產項目，幫助海口升級成旅遊到旅居宜居的新時代。
不過，現實遠沒有藍圖描述的這般美好。近日，記者經實地調查並對比美麗沙項目控規發現，新世界地產操盤十年開發進展緩慢，多個地塊在完成內部道路施工後閑置，荒草叢生。
新世界中國地產（海口）銷售部一位副主任告訴記者，新世界美麗沙項目共分為6個組團，目前第一組團已開發四幅地塊，開發面積500畝左右。這也意味著，新世界地產操盤美麗沙項目超過十年，僅完成瞭開發進度的15%。
資料顯示，美麗沙項目共分動態區域和靜態區域兩個部分，動態區域主要建設商業休閑設施，而靜態區域主要建設中高層住宅區、聯排別墅、豪華島嶼別墅等，以及學校、醫院等配套設施。
新世界地產海口美麗沙項目體量可謂驚人。根據《海口市美麗沙項目控制性詳細規劃》顯示，美麗沙項目總規劃面積224萬平方米，總建築面積202萬平方米（不含地下室），規劃建設公寓11101套、聯排別墅110套、別墅632套。
不過，從已建成面積與總規劃面積占比的角度看，海口新世界同樣面臨“囤地”的質疑。記者梳理新世界地產2014年年報發現，目前美麗沙項目一期落成可供出售的總建築面積82095平方米，其中2014年、2015年可供銷售面積分別為55484平方米和26611平方米。據此推算，新世界地產操盤十年之後，美麗沙項目已完工建築面積僅占總規劃建築面積的5%。
對此，新世界地產海口公司多位主管銷售的負責人向本報記者解釋稱，公司前期主要的精力在土地吹填、防浪堤建設以及區域內市政基礎設施的建設，2013年才開始造別墅。“當時地塊都是灘塗和蝦塘，獲得地塊後公司已投入50多億元用在吹沙填海工程和道路等配套設施建設。”
對於閑置土地的後續處理，上述負責人表示並不擔心，項目一直處在開發過程中，作為總建築面積超過220萬平方米的項目，需要時間滾動開發，商業配套項目K11購物中心已經開工，預計2018年正式開業。“海南省、海口市的領導多次調研都表示將積極支持項目開發建設”。
400餘畝土地閑置被掛牌督辦事實上，海口新世界美麗沙項目陷入“囤地”質疑已非首次。早在2011年，就有媒體以“拿地6年後開工 被指囤地等升值”為題進行瞭披露報道。
近期，海南省政府辦公廳連續下發《關於對部分閑置宗地公開掛牌督辦的通知》《關於加快閑置土地處置工作的通知》，對全省閑置時間長、面積大，以及位於城市中心、濱海岸線、交通主幹線兩側等重點處置區域內的95宗地、約3.23萬畝閑置土地公開掛牌督辦。
海口新世界美麗沙項目的囤地行為再次被擺上
土地二胎銀行缺錢急用哪裡借錢臺面。在上述掛牌督辦的土地中，新世界地產美麗沙項目共有6宗地、446畝土地名列其中。
美麗沙項目是新世界地產進入海南開發的第二個項目。早在2001年，新世界地產首次挺進海南房地產市場，進入新埠島開發海口新世界花園項目。
2005年，新世界地產以18.08億元獲得美麗沙項目3300畝土地的開發權，並開始瞭龐大的造城計劃。彼時，香港新世界中國地產總裁鄭傢純在成功拍得美麗沙項目之後表示：“美麗沙的確是塊寶地，值得用真金白銀買下，建起旅遊度假地標式地產。”
防止企業“圈地囤地”一直是海南閑置土地清理工作的重中之重。不過，經過2013、2014年兩輪閑置土地清理處置專項工作，海南省仍存在“已處置的閑置土地後續動工開發較慢、新增閑置土地較多且處置進度較慢等問題，閑置土地處置任務依然艱巨”等多項問題。
另一方面，清理閑置土地，督促房地產開發企業加快開發進程成效已顯現。根據海南省統計局投資處公佈的數據，今年前三季度，海南房地產開發完成投資1227.13億元，增長25.9%，房地產開發投資增速名列全國第一。
不過，這在業內人士看來，短時間內推高供應對原本就面臨去庫存壓力的海南
嘉義房屋二胎房貸樓市來說並非好事。海南省統計局數據顯示，今年1~7月，海南全省商品房待售面積1196萬平方米，增長31.8%，“全省商品房銷售面臨的去庫存壓力也隨之加大”。
“從企業囤地動機來看，此前幾年由於受海南岸線土地資源的稀缺性和海景地產的概念炒作影響，形成瞭房企積極拿地的熱潮。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。但全國房地產市場面臨調整之後，各大房企放緩瞭土地的開發節奏，他們也不樂意看到大規模的土地短時間內轉化為可售房源及待消化的庫存，大規模房源的集中供應勢必會拉低整體房價，這對紮堆海南的房企來說並不是好事。
土地增值已超十倍？港資房企向來以“慢工出細活”的開發模式著稱，不過也極易因開發周期長，開發進度慢而引發外界對其“囤地”的質疑。
據瞭解，《海口市美麗沙項目控制性詳細規劃》於2009年1月獲海口市政府批準，按照用地合同規定，新世界地產將最晚不超過2019年完成土地整體開發。在未來4年時間裡，完成美麗沙項目剩餘的、超過200萬平方米的建設任務，對於新世界地產來說，無疑“亞歷山大”。
盡管還有大部分住宅及商業項目尚未入市形成資金回流，但由此產生的土地增值收益同樣可觀。
2005年10月21日，新世界地產以18.08億元獲得美麗沙項目3300畝土地的開發權，平均地價僅為每畝54.5萬元。如今，十年過去，海口地價和房價早已不可同日而語，美麗沙項目土地溢價增值至少十倍。
記者查詢發現，目前海甸島已基本開發完畢，最近鮮有地塊上市交易，所在的海甸島二線土地價格也早突破500萬元／畝。例如，早在2010年，位於海口市海甸二東路南側海甸溪北岸一塊土地即已達到962.7萬/畝。
嚴躍進置評稱，大體量的旅遊地產項目開發與傳統的住宅社區經營有區別，對現金流的要求也更高，從維護資金安全的角度考慮，會刻意放緩開發節奏，從前期項目銷售中獲得持續的資金回流。此外，一些房企也會把土地資源進行二次轉讓，從而獲得土地溢價帶來的價值。
同策研究院研究總監張宏偉亦表示，對於開發企業來講，由於企業開發旅遊地產是迫於生存壓力，他們熱衷的是“地產”，而非“旅遊”。在當地政府的“支持”下，企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關註以開發旅遊的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，因此，從短期內來看，勢必會出現旅遊和地產脫節的現象。
“實際上造成目前如此大規模閑置土地的根源還是在於當地政府。當時隨著海南國際旅遊島建設的升溫，政府對旅遊地產開發的佈局也是很激進的，大規模出讓土地，從招商引資的角度鼓勵各大房企進入拿地。”嚴躍進表示，政府對囤地行為沒有處罰或從輕處罰，使房地產企業囤地的市場風險減小。在沒有約束的情況下，企業圈占優良土地資產的動力相應增加，這也直接導致瞭房企圈占土地不開發，坐等土地升值獲得的利潤甚至超過房地產項目開發本身獲得的利潤。
本文來源：中國經營報
新聞來源http://money.163.com/15/1121/04/B8TT9LEG00253B0H.html
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