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我們的第一站是清水灣。出機場後，一路往東，經過雅居樂位於清水灣的超級大盤。這是一個貨值無法估算的地產項目，在海南樓市最旺的兩三年前，曾經以單盤之力占據瞭雅居樂一半的銷售業績。雅居樂在清水灣上從基建、景觀、配套等各種先行大手筆投入也成為全國旅遊地產開發的標桿。清水灣的廣告還出現在全國主要城市的各個人流密集區，一度成為最有辨識度的海南樓盤廣告。對於很多初次來到海南的遊客而言，清水灣就等於雅居樂。
回程時我們繞瞭遠路，途徑一個小鎮，它就在試驗區的旁邊。傍晚時分，小鎮上狹窄的街道上人來人往，農村生活的氣息撲面而來。幾百米處樹立的那個簡易塑料板跟他們並沒有什麼關系--那上面印著房地產項目的廣告。幾年之後，他們的生活是否會因國際旅遊島而發生巨大的改變呢？當地政府已經允諾，這個先行試驗區3年成型，5年成市。
最後一天，我們的車在三亞灣穿行，濱海路段正在施工的市政工程，讓曾經充滿市民情調的三亞灣風情不在。巨大的四座建築物矗立在不遠處的海裡，夜晚巨大的燈柱在它上面制造出夢幻般的色彩。那是北京2008年奧運會奧運火炬的傳遞首站鳳凰島，它是三亞市的新地標，也是過去四年三亞樓市劇烈波動的見證。在2010年它曾經賣出瞭15萬元/平米的單價，如今，它的成交價格已經回落至6萬元/平米。
如今，政策紅利消退，下一個炒作概念仍未到來，海南樓市處於不尷不尬之間。盡管如此，2013年上半年，海南省一共賣瞭572.21萬平方米的房子，這比去年同期增長38.9%，銷售額累計也到瞭558.08億元，同期增長47.1%。當10月中旬，我們在"利奇馬"臺風的餘威間隙登島走訪時，不止一個銷售負責人告知，今年整體實現50%以上的增長並無懸念。
現在雅居樂或許會為此感到後悔。就在綠城拿下瞭被普遍認為是"位置最偏僻"的地塊之後，海南國際旅遊島規劃盡管因為讓房價暴漲而聲名狼藉，但是還是有一個真正的"遺產"留瞭下來：海南省政府宣佈，將在清水灣靠近綠城地塊的東邊，全面推進"海南島國際旅遊島先行試驗區"。
如果你被問及什麼是三亞最常見的商品，答案一定是房子。從機場達到大廳，到駛往市區的高速上，視線大多被房地產廣告所占據。這並沒有新奇的，兩三年前就是這樣，隻是，你可以從地產廣告的不同來推斷誰是此刻的銷售新貴。
海南島最後的機會
但是，如果你看到實景，你會感到失望。幸福的預期還需要等待幾年之後才能展現出來。去往旅遊島試驗區的路程顛簸而艱難，傍晚時分，我們的車途經一個荒廢的采石場，最後開到瞭一堆石塊前，陷入進退兩難的境地。除瞭遠處的山、泥濘的地和頭頂的大片天空，這裡還沒有一絲一毫國際化旅遊區的味道。
對宋衛平來說，他的構想是未來項目能自成體系，打造像歐洲小鎮那樣的街區，有廣場與教堂，也有學校、醫院、養老機構與辦公會所，以便客戶長期停留。不同於定位中端的雅居樂清水灣，其精裝修海景房單價17000元/平方米，綠城清水灣毛坯房總價平均在700萬元，而它的海景公寓已經從28000元/平米漲至33000元/平米。一些知名的富豪，已經成為綠城清水灣的業主。
距離海南樓市上一次大面積出現在全國媒體的頭條，已經至少有兩年的時間。隨著"國際旅遊島"政策紅利的一朝釋放，海南樓市暴漲暴跌，巨幅波動，在過去的兩三年中經歷瞭過山車式的行情。
然而，在很多人看來，它的原始正是它最大的資產。自清水灣一路沿著海岸線向西至三亞灣，政府規劃的多個明星樣本均被房地產商所占據，從而最終淪為一場地產萬華房屋二胎盛宴。最大牌的莫過於海棠灣，一個被譽為"國傢海岸"的待開發灣區，早在五六年前被寄予厚望，如今大傢對它的共識是，亞龍灣的翻版。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-06/11162483560.shtml
在穿越三亞市區時，我們看到，一個"可以按揭"的巨大廣告橫幅掛在正施工的建築上，身在島外的人士看來，這都可以成為廣告詞，簡直令人難以想象。
近7年前，雅居樂用7萬元／畝的便宜地價吞下瞭這裡1.5萬畝土地。除瞭蓋房子，他們也負責包括道路在內的公共設施的打造。但是現在，雅居樂的快節奏好像隻體現在瞭造房賣房上。兩年多前，應當地政府的要求，雅居樂讓出瞭它認為位置最偏的東部地塊，共4800畝地以35萬元/畝的價格歸入綠城旗下，後者在此打造瞭高端住宅綠城清水灣。
我們參觀瞭綠城清水灣的客戶區，成片的愛情草與美麗的三角梅點綴著小區，一個國際水準的18洞高爾夫球場已經啟用，不久之後，一個國際賽事就會在這裡舉行。波浪形的玻璃幕墻公寓樓顯得氣度不凡，最近一座樓宇外100米就是天然的沙灘。
作為清水灣的最大莊傢，雅居樂如何看待自己的鄰居呢？但是，這次在現場我們沒有找到一個銷售負責人來談一談。在雅居樂清水灣巨大的售樓處裡，絕大部分的銷售員此刻都在內地的各大城市中奔波，企圖鎖定自己的客戶。再過半個多月，他們就會返回島內，準備迎接一年之中旺季的到來。為期五個多月的旺季，將決定著每一個人的獎金與升遷。
盡管清水灣與國際旅遊島先行試驗區在行政地界上隸屬於海南陵水縣，但是三亞才是真正的受益者。清水灣在經濟意義上屬於三亞，盡管已經開發瞭多年，但外界仍然無法撼動它在海南樓市的地位。
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隻有身處其中，才能體會三亞樓市的熱度之謎。
另一個挑戰者棕櫚泉清水灣則直接把北京售樓處設置在，開發商此前在北京朝陽公園邊上做的知名豪宅棕櫚泉會所裡。規劃中，清水灣棕櫚泉主打深度度假體驗，做瞭50畝面積的"內海"，社區內規劃的水系環繞，能做到高層建築戶戶可觀水景，別墅四面環水，每個景觀節點另設水景，能更好地實現臨水而居，這對北方客戶亦有很強的殺傷力。眾所周知，北京周邊高端客戶歷來是海南樓市最重要的客戶來源地之一。
32歲的李雲被調往海南綠城清水灣不足一年，在此之前，他在綠城杭州公司工作，負責代建業務。這是他第一次負責旅遊地產項目，但宋衛平給出的指令是，年底銷售35億元。在我們到達的那天，他們已經銷售瞭22億元。自2011年1月開盤以來，綠城清水灣銷售已近60億。我們得知，這些成績都是在無法按揭的條件下實現的。
全民賣房，高傭金與潛規則
當地政府與商界對它給予厚望，但是對它如何做到這一點的秘密，卻異常低調。但是，小道消息不斷流傳，人們在揣測政府最終會在那裡引入博彩業，而跑馬場已經寫進瞭政府的規劃中。 "想想看，中國擁有多大的市場啊。"綠城清水灣的副總經理李雲說。很多人相信，周邊的地產項目會從中最大程度地受益。
"翻開海南的地圖，從洋流條件、臺風軌跡到傳統的投資熱點看，隻有這個地方是最好的。"李雲說，"如果失去瞭這個機會，又變成瞭酒店俱樂部，沒有人在這裡居住、留下來，海南的國際旅遊島願景將不復存在。"
海南大盤眾多，當地業界公認，從銷售上看，近幾年雅居樂清水灣與三亞的半山半島始終牢牢占據著樓盤銷冠的位置，但在今年三亞的半山半島已經成為絕對的領先者。在三亞，半山半島暫無明顯對手，但在清水灣，雅居樂新的挑戰者已經出現，綠城清水灣、棕櫚泉清水灣正來勢洶洶。
內容來自sina新聞
但是，清水灣的貢獻正在下降。截止目前，根據同行的調研，雅居樂清水灣今年僅僅實現瞭30多億元的銷售額，這與此前過百億元的銷售貢獻亦有差距。
數據暴跌，會讓人看到真正的裸泳者，而數據適度的回暖，則會讓人看到市場上日益明顯的分化。在銷售旺季還有一個多月到來之前，我們觀光式的走訪從清水灣開始，終於鳳凰島。
東岸沿線是海南樓市的傳統重鎮，而三亞又是海南樓市皇冠上的明珠。從清水灣到鳳凰島，大約隻有40公裡。但是這40公裡沿線，卻是中國海南樓市最炙手可熱的黃金地帶。沿線分別分佈著清水灣，海棠灣，亞龍灣與三亞灣，三年多來，關乎海南樓市的每一條政策利好或利空，其"震中"均位於這40公裡的狹長地帶。樂居深度報道匯總》》
在三亞擁有地塊，是真正進入海南樓市的象征。但對於尚未佈局三亞的地產商來說，黃金年代已經過去。
"這個國際旅遊島先行試驗區是海南島最後的機會。"他說。房屋二胎是什麼意思貸款全省皆可處理
我們搭乘出租車前往三亞市區，"這裡現在漲到瞭1萬4每平，那邊要2萬多。"司機邊開車邊為我們指出它們的價格。他很善談，幾乎對每一個小區都瞭若指掌。後來我們知道這並不稀奇，在海南，出租車司機往往還有另一個身份，作為不領取固定工資的銷售員，他們會幫開發商賣房，從遊說每一個坐上出租車的觀光客開始。開發商開出的條件非常誘人--每賣出一套，他們就能得到一筆不菲的傭金。
對海南的開發商來說，想要賣出更多的房子，僅僅把精力投註在手下的銷售員身上已經不夠瞭。他們願意付出6%、8%乃至更高的傭金去激活分銷商的售房熱情，與內地相比，這個數字高的驚人。每傢開發商幾乎都擁有至少千人的分銷隊伍。以不那麼嚴格的標準來算的話，有時他們的業主也是分銷商之一，隻要是推薦瞭別人來買房的人，生意做成後都能拿到一筆傭金。
和歷年靠走量而穩居銷售第一的雅居樂清水灣不同，綠城的傭金隻有2個百分點，但他們也有近3000個分銷商散佈島內，同一時點上綠城有近50人在北京、華東、西南等地行銷，進社區或跑銀行。淡季出島積攢客戶，擴大營銷，旺季客戶上島促成交易，是進駐海南的開發商最常用的賣房招數。
為瞭確保能從一些知名的競爭對手那裡搶奪到客戶資源，當地的小開發商們有足夠的動力提升傭金的上限，這段時間，他們開出的傭金已經達到10%至12%。還有人告訴我們說，有的開發商已經開出瞭20%的傭金。很快的，一些知名地產商察覺到瞭火藥味兒，他們在承受范圍內，也相應拔高瞭傭金。在三亞周邊的陵水縣，已經開發超5000畝的雅居樂傭金給到瞭6%，它每年的營銷費用高達1億-1.2億元。
這樣的拓客策略使用人海戰術，利益刺激非常粗暴直接，給我們的第一感覺是，就像一個全民參與的"傳銷"。雖然名聲不佳，但它們是旺銷的保證。
高傭金的另一面是，銷售的難度在加大。不止一個受訪者對我們說，海南的營銷不好做。"沖動型購買是主要的特征，"遠洋地產海南公司副總經理侯敏說，"不同於內地，度假需求還不完全是剛性需求。"遠洋地產已經在三亞開發瞭遠洋公館--一個已經清盤的小體量公寓項目。未來，他們將宣佈一個過萬畝位於三亞的大體量項目。我們獲悉，在今年以來的成交中，公寓類成為成交主力軍，占據瞭70%。
在三亞擁有地塊，是真正進入海南樓市的象征。但對於尚未佈局三亞的地產商來說，黃金年代已經過去。隨著購房者對海景房的投資需求愈盛，開發商拿地的熱點區域也發生轉移。海南島臨海東線成為首選，臨海西線次之，最後是搶奪中部山景。"碧桂園很想在三亞拿地卻老是拿不到。"一位地產商說。
最近一波樓市調控中，三亞也是非常矚目的區域。據說為瞭避免在房價數據上招惹麻煩，當地房企會想辦法上報一些"合適"的房價數據。在采訪中，我們得知，三亞暫未有實時備案的房價統計數據。這讓外部人一窺樓市真相的努力變得更為困難。
但是，全國調控一刀切的"限貸令"成為最有殺傷力的武器。在海南，流行的成交方式裡不包括按揭，人們大多隻能選擇一次性或分期付款。"當然，幾百萬的房子對我們的頂級客戶來說並不算什麼，從回款層面我們也不歡迎按揭。但考慮到日後一次性付清幾千萬的別墅會與客戶的投資需求相悖，也有難度，我們還是要積極運作按揭的可能。"一位項目運營負責人說。
新浪樂居深度報道記者@董文艷@張傑/文
還有很多難以想象的事情。首當其沖的是"偷面積"。在三亞一個地產項目中，售樓員告訴我們，該項目的產權面積僅僅為100多平米，但購房者最終可以享受的使用面積卻達到瞭300多平米。
"這樣的話，購房者轉手賣房時，不會有風險嗎？"我們問道。"沒事，不用擔心，反正在海南，大傢都這麼做。"該售樓員說。
2009年的"搶房潮"過去後，政策紅利逐漸淡化的海南樓市幾經浮沉，客群也因此換瞭幾撥。曾經占據購房人70%的東北客戶越來越敏感於房價的高低，最近幾年，他們開始從三亞市區向周邊轉移，而北京與華東客群則逐漸成為主力軍，西南客群也在慢慢抬頭。在綠城清水灣，李雲說，現在，項目中來自江浙大本營的老客戶占比仍最高，但是北京市場已經成為比重增長最快的區域。聽起來，北京的霧霾天正在成為三亞樓市的大利好。
從清水灣到鳳凰島海南全民賣房眾生相
樂居深度報道匯總》》
這是一個令人憧憬的項目，它占地1.8萬畝，比清水灣更大，且出身不凡。它坐落在東南沿海臨近清水灣的陵水縣黎安片區。在拜訪綠城清水灣項目時，那兒的負責人強烈建議我們去試驗區裡轉一轉，"這次政府決心很大，未來五年那裡發展起來瞭，海南的整個房地產市場都要跟著轉向。"他說。
在陰雨天飛抵三亞，並不常見。一場臺風剛剛從南中國海的外部海域經過，但這足以讓整個海南的東部斷斷續續地籠罩在陰雨之中。機場人並沒有往常那麼多，此刻處於旺季來臨前的最佳消費時間，但更多的人穿著正裝，登上瞭前往內地各大城市的班機。很快在那裡，一場場海南樓盤的推介會就會舉辦起來。
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