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燕郊樓市湧動降價潮剛需盤過量供應

而除瞭透支利好帶來的負面影響之外，供應過量也是造成目前燕郊市場價格向下調整的原因。"去年由於燕郊樓市的形勢好，很多開發商都積極準備入市。造成瞭近一段時間燕郊樓市放量太大。"據知情人士透露，從今年4季度到2015年全年放量7萬-8萬套之間。而即使是在成交最火的2009年，燕郊樓市的銷售量也隻在4萬套左右，去年燕郊樓市的成交數字是3.5萬套。該人士稱，燕郊的市場已經供過於求，從現在兩到三個月內，燕郊的房價會全面調整。

"現在這裡的市場確實不太好，之前開盤兩三天就全賣完瞭，現在雖然房價下調瞭，可是賣得反而慢瞭。"燕郊某樓盤的一位銷售人員向記者抱怨道。而這，也隻是目前燕郊樓市的一個縮影。

雖然不願提及降價這兩個字，但是不少項目都在以優惠活動或者面積贈送等噱頭行降價之實。"我們項目最貴時賣過1.2萬元/平方米，目前均價在1.05萬元/平方米左右。"在天洋城4代售樓處內，一位銷售人員向記者透露，天洋城4代下一期或在8月份開盤，屆時價格可能進一步向下微調。據記者瞭解，該項目位於燕郊南北向交通幹線迎賓路的東側，是燕郊南部規模較大的一個城市綜合體項目。

隨著北京樓市的持續暗淡，周邊的燕郊樓市也明顯降溫，部分樓盤掀起瞭一股不小的降價潮。業內人士認為，在京津冀一體化熱度退去以及北京市場降溫的雙重作用下，燕郊的房價進入下降通道並不意外。

對於燕郊樓市向下調整的原因，當地的房企人士分析認為，"京津冀一體化政策對燕郊樓市的影響事實上是有限的，因為燕郊同北京的聯系一直相當密切，早在京津冀一體化成為熱點之前，燕郊就已經透支瞭太多利好消息。"一位不願具名的當地房企人士直言不諱地告訴記者，事實上燕郊此前兩輪房價的上漲同這種透支是有著很大關聯的。"1萬多/平方米的均價，超過瞭外溢人群的承載能力，因此進行這一輪調整也並不意外。"

供應過量

而緊鄰該項目的夏威夷·藍灣項目均價也略有下調。據該項目銷售人員介紹，夏威夷·藍灣今年5月加推新品時均價在1.1萬元~1.2萬元/平方米之間，而7月15日該項目最新一期開盤，均價在1.1萬元/平方米左右，目前還有不少房源在售。

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此外，燕郊北部某項目二期在7月16日開盤時的價格定在瞭均價8700元/平方米左右，與其上一期開盤的同類型產品相比，降幅接近3000元/平方米，也是目前燕郊市場上降價幅度最大的項目。對此，該項目營銷人員稱，這一項目的售價之所以較低主要是考慮到交房時間晚，要等到2016年才能夠交房。

透支利好

"本來想買的，但是京津冀的熱乎勁過去之後，這邊的房價就一直在跌，不知道跌到什麼時候才是頭。"一直關註夏威夷·藍灣項目的張先生告訴記者，他準備不著急出手，先看看再說。

內容來自sina新聞

"現在燕郊市場整體上的熱度和去年相比確實有明顯下降。"位於燕郊旁邊大廠區域的世茂薩拉曼卡項目營銷負責人也向記者表示，"由於目前的房價已經到瞭一個比較高的水平線上，會讓客戶產生一定的觀望情緒。"

記者以購房者的身份探訪瞭燕郊幾個代表性的樓盤，均感受到瞭明顯的降價趨勢，不論樓盤規模、位置如何，在最近一段時間都進行瞭一定的價格下調。而這一情況在近些年來的燕郊市場上並不多見。

"燕郊同質化的產品比較多，市場抗風險能力比較弱。" 世茂薩拉曼卡項目營銷負責人向記者分析，由於剛需盤的過量供應，已經對燕郊的市場造成瞭影響。但是對於產品線比較豐富的開發商來說，這種影響並不是很大，"因為市場已經出現瞭分化，受影響的主要是剛需產品，對於改善型產品來說影響較小。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/09542825029.shtml

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任偉奇表示，長鹿將籍獲得國傢5A景區的機遇將服務進一步提升，並將計劃耗資1.5億元對長鹿度假村進行全面升級，新增馬車酒店、船屋酒店、火車酒店以及水鄉主題酒店。此外，長鹿將擇期興建可同時提供一萬個餐位的溫棚特色餐廳，並聯合周邊村民，改造成為獨具嶺南水鄉特色的客棧、酒吧、餐廳、購物街等。

文/圖吳花明

順德首個5A景區揭牌長鹿度假村暫不提價

本報訊

據悉，長鹿早在2012年5月便向區文體旅遊局遞交瞭創建5A的申請房屋二胎當鋪房屋二胎利息貸款全省皆可處理材料。長鹿核心區域有2239畝地，規劃區域有5.3平方公裡。目前長鹿已形成長鹿旅遊度假村、農傢樂主題公園、動感水世界、尖叫樂園和童話動物王國五大主題園區，並擁有10.6公裡長綠道和古跡名勝鄉村遊項目，以年接待量高達269萬成為廣東省人氣最旺的旅遊景區之一。

內容來自sina新聞

據悉，為瞭提高服務質量，長鹿每個星期都舉行提升員工服務質量的培訓，並每天堅持向遊客進行滿意度調查，對調查內容進行分析整理並分配到相關部門跟進。在硬件設施上，長鹿購置瞭電瓶車、小火車等特色交通工具接駁輕軌、公交車站，同時提供6000個生態停車位供遊客使用。

作為順德首個國傢5A景區，長鹿將面臨更多的挑戰和機遇。“隨著順德旅遊文化產業的發展，未來，順德將落成更多的旅遊景區，長鹿需要在順德旅遊文化產業中起到標榜和帶頭的作用，特色差異化，求同存異。創5A的成功，讓更多人認識到長鹿這種農業旅遊產業與度假村結合的成功之路，目前，長鹿已在各界的見證下正式簽約江西宜春的‘江西長鹿國際生態旅遊休閑度假區’項目，該項目占地70000多畝，水域面積10000多畝，總投資800億元，是實現長鹿大旅遊、大農業、大物流遠大構想的重要一步。”任偉奇向記者介紹說。

另據悉，長鹿雖獲國傢5A景區稱號，但暫不提價。

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12月28日，廣東長鹿旅遊休博園(下稱“長鹿”)舉行瞭“廣東長鹿旅遊休博園國傢5A級旅遊景區暨全國休閑農業與鄉村旅遊示范點”揭牌儀式，結束瞭順德無國傢5A級旅遊景區的歷史，也掀開瞭長鹿的新篇章。長鹿總經理任偉奇表示，近期長鹿將計劃耗資1.5億元對長鹿度假村進行全面升級。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-30/09435955508320919146220.shtml

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Apr 18 Tue 2017 09:44
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關於拿地的要求方面，簡單來說，最重要地價能夠合理。首先是看一個城市的供求關系，很多人說一線城市北上廣肯定供求關系好很多，但是如果地價太貴也不行。三四線也有部分是有很好的供求空間。所以第一是看供求，第二是看項目，第三是看價錢，所以總歸是要算賬，最終是考慮兩個因素，一個是去化率，另一個是利潤。

"接下來將推出的新項目基本都做到瞭之前提出的12-14個月開工的節奏，整個調整是積極的，集團所有的運行都在按照指標完成。"

陳卓林續稱，下半年中山等地的個別項目價格會有所上調，但"下半年大部分項目的價格策略不會動，按照這個價錢去貨也可以。"

今年預計竣工的面積是430萬平方米，去年實際竣工面積是400萬平方米，基本上可以跟去年持平，而以現在的情況來看430萬平方米的面積是合理的。

內容來自sina新聞

以下為雅居樂地產2014年中期業績發佈會現場問答實錄：

張森(首席財務官)：去年平均負債率是72.4%，上半年負債率是82%，我們會努力把凈負債率控制在合理的水平，下半年目標是把負債率降低到跟去年差不多持平。

2014年1-6月，雅居樂累積預售金額為216.70億元，較去年同期上升34.2%，已完成全年預售目標的45.1%；累積預售建築面積為220.4萬平方米，較去年同期上升61.8%。

李雪君：雅居樂去存貨有兩個策略，第一個是改善庫齡的時間跟結構，第二提升整體的去化率。在庫齡結構方面，上半年有整體的改善，2013年之前的存貨達到54%的去化率。現在庫齡長瞭以後，我們優先處理時間久的。第二部分是新增加的庫齡方面，會設置一個存貨的水平，我們認為合理的存貨水平可以將風險降低，這樣未來市場比較好的時候，可以不至於產生斷貨的現象。所以雅居樂整體的去化率目標設置在60%到77%。

第二個，整個公司的改革除瞭促進今年達標外，也正在做2015、2016年的計劃和指標。投資和開發方面，我剛才也提過我們有4200多萬平方米土儲，按照一萬每平方米來算，都有4000多億貨值，就算不拿地，也足夠五年每年有超過800億的貨值支撐。根據整個改革計劃的實施，預計2015、2016年會有平穩增長，預計會有20%增幅。

當然，今年9800多元每平方米的銷售均價比去年低瞭一點，但是對於整個盈利空間影響不是很大，因為土地成本價格連1200元每平方米都不到，在整個銷售額裡隻占10%左右，所以接下來我們的價格策略大部分不動，按照這個價格已經去化挺好瞭，有一部分價格會稍微上升一點點。整體來說，價格對利潤影響不大，我們預計下半年或者明年的整個毛利率是30%到35%左右。

第二，雲南旅遊項目從去年年底開盤到現在的銷售狀況怎麼樣？第三，雅居樂今年在管理層面和區域公司人員上都有一些調整，是不是因為降價的決策跟項目的利益有所沖突導致高層壓力較大？

陳卓林表示，在集團改革的基礎上，預計2015-2016年將有20%的平穩業績增長，同時其指，當前將采取保守的拿地策略，"現在有4200萬平方米的土儲，足夠5年每年超過800億元貨量的支撐。"

據陳卓林介紹，下半年雅居樂可售貨量是280萬平方米，"接下來還有12個新項目和20多個組團新貨推出。"

張森：我們今年買地不多，包括馬來西亞項目在內上半年總共買地支出隻是22億。今年買地策略都會是比較審慎的。另外，雅居樂現在有4200多萬平方米的土地儲備，平均地價在1200元左右，這個足夠很多年的發展瞭，所以今年比較保守，不會太積極。

海外方面，兩個項目是在吉隆坡以及市區中心的地段，跟其他公司合作的項目，我們公司占70%權益，由我們操盤，現在已經開始施工，項目的地點和地段是不錯的。未來吉隆坡周邊有適合的土地也會慢慢增加，現在也正在洽談一兩塊地。

陳卓林：這個問題投資者也很關心，董事會是有很大變化，我們也有壓力。還是要按照業績來看，集團盡可能做到純利24億，毛利率能夠確保到35%，按照這二胎房貸流程個目標去努力。

陳卓林(主席兼總裁)：8月份跟7月份的銷售都差不多，到現在是20個億元左右，目前到7月份已經是240億元，接下來還有四個月，我們有信心可以達到480億的目標。因為下半年我們還有12個新項目和20多個組團會有新貨推出。上半年的市場差一點，下半年無論從政策和市場來看，還是有一定的市場空間的。

管理團隊方面，其實調整不多，高管隻是一兩個，整體團隊大部分都還在為雅居樂服務。另外，人員的調整也是雅居樂整個改革之中的一個計劃，能夠培養一批年輕的骨幹團隊，更重要的是我們現在是以季度和指標來進行經營管理。

現場提問：很多企業在擴張時利潤跟毛利會下滑，因為進入瞭三四線城市，雅居樂在擴張的過程中，拿地有哪些具體的指標？另外，你們在發展過程中對銷售、利潤、開發、現金流四個指標有沒有一個量化衡量？

現場提問：2013全年業績會時公佈瞭董事會的轉變，現在過瞭幾個月瞭管理層覺得成效怎麼樣，有沒有貼合最初想法？另外海外今年買瞭兩個價錢較高的地塊，接下來的發展會怎麼樣？

現場提問：下半年雅居樂買地很少，接下裡會在哪些區域、城市買地？馬來西亞的項目預計什麼時候可以完成？大概的定價策略是怎麼樣？

相較於2013年斥資逾百億拿地的激進策略，今年上半年雅居樂拿地支出僅為22.1億元，6個新增項目分部在佛山、長沙、雲南、海南和馬來西亞吉隆坡。"今年我們的拿地策略非常審慎，比較保守"，雅居樂首席財務官張森續稱。

雅居樂業績會全年保守拿地延續上半年價格策略

在海外業務拓展方面，雅居樂也將采取較為保守的策略。據管理層介紹，目前公司正在洽談吉隆坡周邊的一個新項目，而其今年獲取的位於馬來西亞的兩個項目將分別於明年五六月及年底面世，"其他地方我們也會留意，但不會急於投資，現時主要還是以國內業務為主。"

現場提問：上半年雅居樂加大瞭存貨銷售，希望存貨要降到什麼水平？今年竣工面積比去年增加較大，對今後銷售金額的影響怎麼樣？

對此，陳卓林回應稱，上半年銷售價格同比有千元幅度的下降，"對盈利空間有一定影響，但影響不大"，"因為我們土地成本價低，隻占整個售價的10%左右。"

8月26日，雅居樂在香港舉行2014年中期業績發佈會，主席兼總裁陳卓林在會上表示，今年首7月公司累計銷售金額240億元，在接下來的四個月內有信心能達成480億元的目標。

現場提問：今年公司去庫存的決心比較大，降價幅度也比較大，會不會導致未來一兩年利潤增速面臨一些壓力？

今年以來，雅居樂價格策略的轉變背後是集團管理層和銷售策略的變動和轉型。針對今年初集團提出的改革，陳卓林給出瞭認可的評價，"今年集團目前銷售已做到240億元，而且毛利率保持在35%，從這方面看，公司和董事會的改革是很有效的。"

陳卓林：我們是還有很多庫存，上半年賣瞭部分下半年繼續，但是無論市場好還是不好，我們都要賣，無論市場怎麼變化我們都要隨之調整。

此外，陳卓林表示，今年上半年公司銷售毛利率保持在35.4%，仍屬於行業內不錯的水平，"預計我們下半年到明年的毛利率可以保持在30%-35%左右。"

至於雲南的市場，其實三個項目已經開瞭兩個，騰沖項目一開盤，好的產品一下就賣完瞭，價格也是比較平穩的銷售。瑞麗項目現在開盤不大，是按計劃來銷售。版納項目是三個項目中我們最看好的，因為去旅遊的人多，而且氣候氣溫都比較適宜。今年雲南市場的貢獻不是太大，但我相信明年或者是後年銷售會增大。

李雪君(營運管理部總監)：上半年綜合去化率大概是47%，2013年之前的存貨去化率超過瞭50%，說明我們存貨去化率不錯，全年的去化率預計會去到67%。下半年貨量按面積計算是280萬平方米左右。

瑞信等投行和券商曾分析指出，雅居樂今年以價換量的策略在促進銷售業績的同時將有損利潤率並影響到現金回籠。

董事會包括整個公司的架構改革首先效率有改變，接下來的十幾個新盤，基本都做到瞭我們去年提出的12-14個月完成拿地到開盤的要求。

至於哪個城市比較多，雅居樂沒有分一二線城市，主要看城市以及項目的位置怎麼樣，最後還要看每個地區的需求才會決定買地。

馬來西亞第一個項目初步預計在明年的5、6月份開始預售，那個項目是雅居樂與當地的發展商合作的，雅居樂占70%權益。項目位於比較高尚的住宅區，定位會比一般的住宅售價高一點點，目前那個區域住宅的價格大約是1.8萬人民幣一平方米左右，但是現在談開售價格還太早，價格還沒有確定。另外一個項目沒有那麼快，可能到明年年底才出來。

數據顯示，上半年雅居樂預售均價為為9832元/平方米，較2013年同期11851元/平方米下降逾兩千元。而自年初開始，雅居樂旗下位於常州、廣州、中山等多個項目也均傳出降價促銷消息。

陳卓林：雅居樂現在做到瞭30%的毛利率水平並不容易。但是實際上數字不能說明一切，今年我們賣到9800元一平方米，毛利就少瞭一點點，但是地價隻有1100多元，所以毛利率有足夠空間會上升到30%以上。所以，我們很有信心明年能夠做到33%以上的毛利率。

現場提問：現在雅居樂項目平均去化率是什麼水平？下半年的推貨量是多少？近期是否會調整全年目標？第二，關註到公司上半年的負債率是80%，相比去年有所上升，不知道下半年公司在規劃債務結構方面還有哪些措施？

李雪君：關於銷售利潤、開發、現金流這些指標的數據，就今年而言，合約銷售額目標是480億，開發的情況內部是定在1100億元左右，對於存銷比以及庫存水平以及總體去化率的水平會在60%-70%，這個會根據每個項目來判斷的。

毛利率方面，今年到明年也會在30%到35%之間。對於現金流，我們會兼顧安全的情況下去考慮高周轉營運的平衡。

張森：今年市場的情況特殊，我們特別加大瞭銷售、簽約以及現金流的指標。首先要有銷售，沒有簽約和現金流是沒有用的。在現金流方面，特別是預款方面，基本上是總動員整個集團、整個小組去做。所以，今年銷售和現金流回款的情況有很大的改善。開發方面我們也會配合銷售策略，有適當的時候調整一下。

現場提問：之前有消息說下半年在華東區域會實現15個盤的聯動，下半年這部分的可推貨量是多少？上半年華東區域的去化率是怎麼樣？

李雪君：這是我們之前5、6月份的發佈會，現在隨著市場進一步的變化，我們對於推盤的節奏略微有一些變化，放緩瞭寧波、杭州項目的開發，但是這15個盤的聯動都處於不同的開發階段。現在上海的項目，8月份已經開放瞭預售、9月份開始開放樣板房、在國慶前會銷售。而南京的項目也都取得瞭不錯的成績，這些區域上半年去化率的情況，基本上可以達到上半年平均去化水平。

"8月份到目前為止的銷售和7月份差不多，有20多億元，接下來我們還有12個新項目和20多個組團新貨推出"，陳卓林表示，從政策和市場來看，下半年樓市銷售情況將比上半房屋二胎轉貸年理想一些。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/09134405422.shtml

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其實，百貨業發展的疲態早已顯露出來。據聯商網統計，截至3月中發佈的2013年度業績報告中，全國140多傢重點上市類百貨公司及購物中心中，近三成企業銷售額同比出現負增長。另有統計顯示，在2013年內地單體百貨銷售排行T O P15中，有4傢百貨店業績較2012年呈現下滑，1傢持平。其中，新華都業績同比下降244.35%；百盛商業其凈利潤同比下降58.4%，杭州解百和東百集團的營收同比也出現下滑。

快時尚零售商2014四種業態

一邊是收縮，一邊卻是擴張。在百貨業日益低迷的情況下，在日本、歐美等時尚前沿消費市場相繼火爆的新型生活方式集合店在低調登陸中國市場後迎來瞭強勢的發展機遇。據不完全統計，2013年，優衣庫在華新開店82傢，門店總數達到257傢；H & M開店62傢，門店總數達到176傢；G A P新開店28傢，門店總數71傢；ZA R A新開店18傢，門店總數137傢；M U JI無印良品新開店42傢，門店總數100傢。去年9月才正式進駐中國市場的日本時尚休閑生活品牌名創優品，如今在華開店數已接近200傢。

8月30日新浪樂居微信購房季第二季大型看房團10條線路全面發車

北京盈石副總裁周睿:本地人情感是文化地產根基

不過另一方面，國內、國際快時尚品牌，以優衣庫、Z A R A和名創優品為代表的新型生活方式集合店，卻正在加速擴張。

毛大慶:萬科社區化養老服務模式已形成

專傢解密商業地產人才標準之謎

據不完全統計，自去年截至目前，優衣庫就新開店82傢，門店總數達到25 7傢；Z A R A新開店18傢，門店總數137傢；MU JI無印良品新開店42傢，門店總數10 0傢；去年9月才將品牌從日本引入國內的名創優品，如今開店數已接近200傢。

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據悉，名創優品自去年9月引入國內後，多多少少引起一些質疑。但奇怪的是，市場和消費者卻給瞭這個品牌更多的認可。

內憂外患傳統百貨業如何逆境求生？

百貨業現5年來最寒冬季快時尚集合店逆市佈局

這些逆市佈局的連鎖機構，憑借規模化的品類、搶聚人氣和租金承擔能力強等優勢，成為購物中心和繁華商圈青睞的對象。南都記者調查發現，包括中華廣場、天河城、凱德MA LL等在內的大型購物中心，都將不少精力和資源引入名創優品、無印良品和Z A R A等具有生活方式集合底蘊的時尚休閑品牌；在日本，這種新型生活方式集合店已占購物中心中品牌的50%，成為繼餐飲娛樂之後成為購物中心和繁華商圈吸引客源的重要主力店鋪。

擴展閱讀：

"優質低價"對抗線上消費？

三宅順也解釋，互聯網時代已經到來，它的特色就是變化快。據瞭解，從設計、成衣到擺在櫃臺上出售，傳統服裝業一般要用6至9個月，國際品牌可壓縮至120天。在以快時尚為特征的新型生活方式集合品牌傢族裡，G A P為90天，H & M為21 天，ZA R A的櫥窗每20天換一次，而名創優品每七天上一批新款。

在渠道方面，傳統的百貨公司裡銷售的品牌要從"廠傢"到"省級代理"到"市級代理"再到"加盟店"。而像名創優品這樣的品牌，卻可以掐掉所有的中間環節，做到從"工廠"直接到"店鋪"或者說從"品牌商"直接到"店鋪"。

產品定位上，新型生活方式集合店瞄準小資白領。由於顧客群較年輕，因此產品更具設計元素，更具選擇性。如名創優品，有5千多個SK U，隻要進瞭店，總有一兩樣東西能打動客戶。

"這是因為商業市場在分化，舊時代在向新時代轉型，再按照老的遊戲規則去做百貨，已經跟不上時代瞭。"2013年9月正式進軍中國市場的日本連鎖時尚休閑生活品牌名創優品的創始人三宅順也，在接受南都記者采訪時表示，所謂"新時代"有三個顯著特點：年輕化、互聯網化和扁平化。而目前在中國迅速佈局的生活方式集合品牌，包括優衣庫、H & M和名創優品，正是準確抓住瞭這一脈搏。

傳統百貨業績下滑趨勢蔓延

其中國一號店於去年10月1日開店，目前業績穩中有升，年增長速度預計可達30%。截止到記者采訪時，該品牌在不到一年時間裡，迅速在中國市場佈點近200 傢。名創優品廣州中華廣場店開在H & M對面，據商場人員介紹，該店人氣比H & M還要旺；北京路店，高峰時一天買單客流可達到 5000人；8月16日，名創優品在東莞天河城開業，賣場統計數據顯示，周末連續兩天，單日銷售額排第一。

據三宅順也透露，未來兩三年裡，名創優品將在港澳臺和中國大陸的一、二線商圈和高級商場裡開一千傢店。這還不包括三、四線城市。按照他們的計劃，五年內如果佈局到小城市，開店量將要達到一萬傢。

"隻要產品讓顧客喜歡，單個產品少賺點我們也都願意做，這就是這個項目的核心。有人說，我們是唯一敢跟互聯網叫板的商傢，因為我們的價格比互聯網上的還要低。"三宅順也舉例稱，在名創優品，一把出口日本的時尚雨傘僅賣10塊錢，比同類產品低一倍還多。"我們的產品設計好後進行全球招標，通過大批量下單，拿到最低價格。比如10元錢的雨傘，一次性下單就是一百萬把。這有可能是一年的銷售量，壓在倉庫。對工廠我們實行買斷制，但這對我們的資金和營銷團隊都是很大的挑戰。"

如何化解這種壓力？"經營者不僅要懂經營還要懂哲學。什麼叫多，什麼叫少？這是哲學問題。經營不要追求短期的暴利，而是要細水長流，這是企業立足的根本之道。表面上看一個產品賺得很少，如果重復的購買，不斷地購買，它的利潤就很可觀。如果單個產品高利潤，它就會傷害客戶，一旦顧客發現有人比你更低價，就會棄你而去。"據三宅順也介紹，在最高峰時，一個店一天可以賣一千把雨傘。"這是一種很特殊的模式，微利多消，靠資金規模和團隊的整體協調能力，壘高瞭門檻，其他人想進去很難。另一方面，在零售業，誰先出招，誰占領優勢，市場先機這張好牌已經被我們拿走瞭。這也是我們要首先占領主流商圈主流商場的原因。"

[業界說法]廣東流通業商會執行會長黃文傑新型生活方式集合店能搞掂"重復消費"

像名創優品、優衣庫這樣的品牌，都是盯準瞭日常使用率和消費頻率較高的產品，同時又抓住時尚熱點，價格不高，消費者有沖動就可以買不需要考慮價錢。他認為，新型生活方式集合店的共同特點是，把握潮流轉貸二胎趨勢與消費心理，通過商品價格、品類、款式的吸引力，促成顧客一次乃至重復消費，形成口碑及忠實顧客群，同時加快商品的周轉次數，從而實現良好的經營效益。"現在不論是購物中心還是繁華商圈，最關鍵的就是實現消費且重復消費，新型生活方式集合店就是做到瞭這一點，以一次消費為突破，引發多次消費。

2014年下半年以來，傳統百貨首現集中關店潮，杭州中都百貨、湛江王府井百貨、廣州好又多東山口店相繼停業。從4月28日至6月30日，就有8傢百貨的12傢門店關閉。

而到瞭今年上半年，百貨業總體下滑趨勢似有蔓延。聯商網公佈的《2014年上半年主要零售企業關店統計》中顯示，從4月28日至6月30日，包括百盛百貨、中都百貨、摩登百貨、新光百貨等在內共有8傢百貨的12傢門店關閉。如此集中的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。

【北京最具價值商業地產】北京商業地產"金路標"大獎榜單揭曉

新型"生活方式集合"傢族迅猛擴張

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近期廣州荔灣區一傢大型購物中心開業，進駐的商傢裡已沒有傳統百貨的影子，而H & M、日本品牌優衣庫、名創優品等成為新主力。"5：3：2"曾被認為是購物中心裡百貨、娛樂及餐飲的最佳比例。但現在看來，百貨店的吸引力已大打折扣。

內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/10102877844.shtml

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合租可減少成本

應屆畢業生小李就是有著這種想法的求租一族。在采訪中他告訴記者，盡管自己傢在天津，但目前已經找到瞭一份不錯的工作，想培養一下自己獨立生活的能力，因此想租一套房子居住。"我的學校就在西青區大學城附近，而華苑又是離學校最近的大型居住區，因此我就將租房的目光投到瞭那裡。除瞭離學校近，更重要的是那裡交通便利，地鐵就在周圍，上下班也非常方便。但隨之而來的問題就是要面對較高的房租，所以我就和同學商量是否能夠一起合租，沒想到這種相法和同學一拍即合。目前我們三個人合租瞭一套三居室，平攤下來每個人的房租隻有800多元。"同時，小李還提醒到，"雖然多人拼房可以平攤成本，卻也難免存在隱患。首先是不同租房者有著各自的生活習慣，生活在同一屋簷下，或多或少會存在相互不適應的情況。另外，多人合租對自身財產的保護也存在一定風險。所以畢業生選擇合租應謹慎對待，最好與自己相熟的同事或同學一起居住，這樣彼此知根知底，在生活方面也能相互照應。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-27/09462795296.shtml

盡管上述房東具有一定的代表性，但大部分房東還是希望趁著這一租賃旺季將房租適當上調。根據往年的情況，從市場角度上分析，預計從七月初開始，房租價格會有小幅提高，尤其是各大院校周邊的小區，房屋租金都會有不同程度的上漲，漲幅約為200元至300元，而且房源很短缺。

因此，提醒有租房需求的畢業生抓緊在六月底七月初這段時間租房，這樣可以避開租賃高峰，並在未來每年換租或續租時都可以錯開租賃高峰。這一點同樣適用於年底租房的人們，錯開春節後高峰時段，租金費用相對低一些。

此外，在同一片區內搜索低租金房源，一般可以通過三方面因素：第一，房齡較長的小區房屋租金價格相對較低；第二，裝修相對一般但不影響居住的房源，租金相對便宜200元左右；第三，不帶電梯、房齡較長的小區中較高樓層租金較低，但是帶有電梯的小區，各樓層差價相對不大。總體來說，建議畢業生盡量選擇房齡較長、裝修一般、樓層較高的房源，以降低租房成本。

記者同時瞭解到貸款代辦費用二胎年息，很多步入社會的大學畢業生都有著強烈的戀校情結，也許是對學校周邊更為熟悉的原因，他們畢業後往往首選在學校周邊租房。這樣一來，就會造成學校周邊的房源十分稀缺，房租也普遍較高。在這種情況下，如果要在學校周邊租房的話，與同學合租也是一個降低租房成本的不錯選擇。

又是一年畢業季，隨著大學生畢業離校，每年的6月底7月初的這段時間，往往成為傳統的租賃高峰。對於畢業生來說，除瞭找到一份滿意的工作外，尋覓一個溫暖的小窩也是當務之急。而租賃需求旺盛往往導致房源緊缺、租金上漲，在這種情況下，剛剛步入社會、承租能力有限的職場新人，如何才能找到一處合適自己的房子呢？

求租人群有所增多

內容來自sina新聞

租金方面，大多數房主並沒有提高租金。一位來店登記出租房屋的房東告訴記者，自己較為傾向於將房屋出租給大學畢業生，首先他們整體素質較高，很少有拖欠房租的現象，也大都愛幹凈，更重要的是他們租期較為穩定，很少有中途退租的情況。如果能夠找到滿意的租戶，房租少收一點也可以考慮。

又到畢業租房季求租人群有所增多

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對於畢業生租房，我愛我傢市場研究中心認為，地鐵起始兩端房源可做首選。這是因為，地鐵沿線房源率先受到租客關註，但是此類房源租金價格相對較高，因此，綜合考慮出行便捷和降低租房成本兩方面因素，建議畢業生可以在地鐵起始兩端周邊片區租房。

其次，畢業生在租房時最好以房源實用性為首要選取條件，如面積是否能滿足居住要求、傢電是否齊全、是否可以拎包入住等，而戶型設計、房屋朝向等可作為次要參考因素。這是因為傢電齊全的房源可以為租客的後期入住節省部分居住成本。與類似戶型面積、但傢電不全的房源相比，其價格租金盡管稍高，但是相比需自行添置大型傢電來說，還是前者的性價比較高。

記者在采訪中瞭解到，畢業生帶來的租房熱潮始於本月初，6月整體市場有15%的增幅。據某地產 (論壇)中介門店經紀人介紹，近兩周以來，平均每天能接待五六撥兒畢業租房的大學生，其中約有七成求租者當天便可以約看房源，更有相當比例的畢業生當場簽下租賃合同。

不僅如此，畢業生在簽署合同、房屋交驗等多個環節上都需謹慎。我愛我傢市場研究中心為此建議有租房需求的畢業生在簽訂租房合同時，要查驗房東的身份證和房屋產權證，以確認其身份，避免遇到"二房東"。同時將租賃期限和租金支付方式以及租賃期間物品損壞賠償問題一並寫入合同中，以免日後因此類問題產生糾紛。此外，大學生還應選擇大型正規中介，避免因租房經驗不足而發生問題。

因此，建議有租房需求的大學生可要求中介將自己的身份優勢向房東講明，從而最大限度地擴大自己的議價空間。

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Apr 16 Sun 2017 03:37
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萬科的確履行瞭自己的"克制"。傳統的年底銷售旺季裡，萬科並未打算快馬加鞭趕業績，11月份的銷售額僅為140億元，相比此前的8、9、10月反而有所下降。據悉，王石也曾要求萬科2013年銷售額不要超過1700億元。因此，如果萬科12月銷售額繼續保持140億元左右，全年的銷售額將在1750億元上下。

對此，以"不拿地王"為原則的萬科因其"言行不一"而遭到外界非議不斷，就連已經基本淡出企業經營的王石都在微博上做出瞭回應："不囤地，不捂盤，不拿地王"是萬科的長期經營原則，不管現在，還是將來，我們都會堅定不移執行貫徹......萬科的原則是不拿"單價地王"，而非"總價地王"。

毛大慶現擔任萬科集團執行副總裁職位，他被認作是近兩年來萬科積極轉型商業地產的支持者和重要執行者之一。

對於明年有望"摸高"2000億銷售額的萬科來說，千億早已甩在身後--作為中國房地產開發企業當之無愧的標桿，萬科正在思考新的東西。

實際上，萬科的銷售額沖刺潛力遠遠高於此數。據申銀萬國房地產業分析師殷姿的預判，整個2013年內，萬科的可銷售物業價值實際可達到2400億。

2013年更是是萬科持續多元化的一年：繼續加大社區服務投入、投資徽商銀行香港IPO(首次公開募股)、進軍商業地產以來首個綜合型購物中心開業，甚至還有萬科高層表示，不排除步阿裡巴巴後塵而試水微金融領域......在開拓新的業務領域方面，萬科越來越多讓人頗感吃驚的跨界大膽之舉。

2013年1月23日，萬科集團旗下子公司萬科置業香港，與香港地產巨頭新世界地產聯手，以34.34億港元價格聯合投得香港荃灣西站6區地塊，這是一宗含有"限戶型"條件的住宅物業及配套公眾體育中心的綜合開發項目--從開發用途來看，可謂是萬科發揮自身特長在香港市場的一次試水。

其實早在萬科今年8月銷售月報剛出爐那會兒，就引發瞭業界不小的震動，1129.3億元的累計銷售額讓樂觀的人們滿心期待：萬科今年或沖2000億元。不過萬科又說瞭，我們志不在規模。

從萬科近期在提升社區服務質量方面的動作看，2012 年6月後相繼推出瞭萬物倉(空間租用)、第五食堂(社區餐飲)、幸福驛站(生活服務電商)，參與以社區金融服務為主要發展戰略的徽商銀行IPO 等舉措，均有助於萬科更好地理解和參與社區金融服務業務。研究人員普遍認為，不排除在幾年後萬科會向支付和社區銀行領域突破。

與在內地市場大量拿地同步進行的還有萬科的國際化佈局。萬科的國際化戰略分為兩部分：一方面是積極融入國際資本市場，推動子公司在港上市及"B轉H"計劃；另一方面則是開拓國際市場，在更廣闊的區域內拓展業務。

萬科有質量的增長笑傲江湖

在光大證券分析師竺勁看來，萬科參與徽商銀行IPO，不僅是一筆簡單的財務型投資，而且是萬科加速向社區服務商轉型的信號。

對此，鬱亮觀點十分明確："如何平滑風險，突破極限？對萬科來說，有兩個方向，一是資本化持有型物業，獲得租金和管理收益等穩定的現金流；二是搭建金融平臺，理順從開發到運營的資金鏈條，並將社區業務向金融服務延伸。"這似乎意味著，作為一傢全球銷售額第一的超大型房地產企業，再將全部雞蛋放在"建住宅"這一個籃子裡，已經不再被視作是明智之舉瞭。

2月17日，萬科與美國頭號房企鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山福爾瑟姆街201號70%的股權，首次進軍美國。

新聞來源http://bj.house.sina.com.屋貸款輕鬆借二胎年息借貸增貸轉貸cn/news/2014-01-26/11282594570.shtml

萬科未來之路似乎越走越寬：從住宅專業化走向更為寬泛的城市配套服務，萬科正在嘗試打通地產開發、持有物業運營以及數千億融資平臺的全產業鏈，為其傳統的住宅業務開辟增長的空間，未來在全新業務領域逼近萬達、凱德和鐵獅門，也並非沒有可能。

另一方面，繼萬科集團旗下子公司萬科置業香港於2012年在香港證券交易所成功上市之後，萬科隨後開始籌劃將通過"B轉H"實現集團香港上市目的轉H股的計劃。萬科一再強調B股對萬科走向國際市場的重要作用，鬱亮和譚華傑等人也多次表示，萬科此次"B轉H"並非以拓展融資為目的，而是更長遠的發展和國際化的考量。該計劃今年2月獲得證監會和香港聯交所受理，至今已經有10個月有餘，從目前的情況來看，方案仍在推進中。

在金融業務方面，萬科對於收購徽商銀行股權堪稱出人意表的大膽之舉。據萬科管理層的解釋，對於徽商銀行的戰略型投資，一來可以讓萬科為社區業主提供金融服務，二來可以為其5000傢供應商提供融資幫助。不過截至目前，這兩項業務並無實質性進展。

顯然，連續四年突破千億的銷售額已經不能滿足萬科的胃口瞭。今年早早突破千億大關的萬科內部"放話"：明年銷售額將沖刺2000億。

對於現在的萬科來說，當千億早已甩在身後、2000億也隻是時間問題時，它開始思考新的東西。

蘭德咨詢總裁宋延慶也認為，未來3-5年，住宅市場將面臨下滑的風險。"進軍金融，能讓萬科在未來即使規模不增長，住宅業務下滑，也有持續增長的利潤。"

一切的未雨綢繆都表明萬科正在進行積極的轉型，上述舉措預計在未來3 年內對業務收入和盈利模式將產生正面作用，同時在相當程度上擺脫地產行業的周期性效應對於企業業績的過大波動性影響。

拿地趨於激進

與其他全國性房企一樣，2013年的萬科在土地市場上表現得頗為大膽。截至今年12月初，今年萬科累計拿地總資金達到899.48億元，尤為值得一提的是，今年夏天，萬科就連續拿下瞭重慶、上海、廣州的三塊地王。

內容來自sina新聞

相對"激進"拿地的背後，或許跟萬科當時超高的現金流帶來的豐富現金儲備有關，加上當時正值"錢荒"，萬科總裁鬱亮盡管此前一再聲稱"住宅需求量十年內萎縮"，最後也隻能用一句"對銀行不放心"來收場。

萬科管理層透過2013年三季度財務報告也向外界和投資者表示："......(萬科)新增的資源中有相當部分項目位於市場競爭激烈的一線城市，但公司並未因此放松投資標準，在投資決策時依然堅持謹慎的投資原則，堅持對地價合理性的嚴格考量，回避瞭那些預期過於樂觀、競爭過於激烈的地塊。"字裡行間之間盡顯公司管理層對於企業風險管控的重視。

細心的人可以發現，在萬科取得的地塊當中，不乏聯合購地。對此，鬱亮的解釋是"合作對萬科意味著有更大的空間"。他深諳與中糧、保利、五礦等央企合作的好處，"如此一來可以一分錢分成兩半花，而銀行好的時候要給你錢，不好的時候就沒瞭。合作不一樣，五年前我們萬科才500億元，現在做到這麼大的規模就是靠合作。在合作裡，萬科少分一點有可能，別人多分的我也沒那麼傻，不可能說因為合作導致利潤低。"

多重目標的國際化佈局

萬科的"加減法"

如同做拿手的住宅那樣，萬科還計劃把商業項目運營也予以復制，具體做法是：在一個商業項目進入中後期後，萬科將以出讓股權或者債權等多種方式對其進行"資本化"。曾經任職於國際商業地產投資和REITs(房地產投資信托)領域資深玩傢的新加坡凱德集團高層的毛大慶表示，"商業地產資本化，是在引入基金等資本進入後，用很少的企業資金便可玩轉項目，得到的不隻是賣掉商業的收益，還有各種後期的管理費，輕資產運營的意義就在於此。"

萬科在2013年中期財務報表稱：報告期內，公司通過和當地有經驗的品牌開發商合作的方式，進入香港、美國、新加坡市場；試水國際化業務有助於公司進一步拓寬國際化視野，提高對海外成熟市場的認識，學習國外優秀同行的先進經驗，進而提升自身的專業能力和管理精細化水平。

不過有分析人士表達瞭對新模式的擔憂，"萬科住宅開發方面的優勢，使得萬科的資金周轉率保持瞭較高的水平，但商業地產的開發周期較長，開發量加大會影響萬科的整體資金周轉率。"而萬科在大型商業地產上的運營經驗欠缺、人才缺乏，也是其面臨的一大挑戰。

與萬科集團的諸多探索一樣，此舉任重而道遠。

在萬科成立的早年，當王石決心要做專業化地產公司後，他陸續賣掉瞭萬科的蒸餾水公司、零售公司、電影文化公司、廣告公司、商業禮品公司、商貿物流公司--與萬科早期王石持續做"減法"的理念不同，如今萬科的"加法"越做越順暢。

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餘額不足！住房公積金拉響警報

今年1月以來，昆山、東莞、金華、武漢、長沙、成都、重慶等城市先後出臺下調住房公積金貸款額度的通知。樂居一線報道匯總》》

內容來自sina新聞

在"國五條"落地的背景強音中，各城公積金先後收緊。這究竟是調控大勢下地方與中央的兩相契合，還是各地住房公積金囊中羞澀，無奈祭出的政策猛藥？

新浪樂居根據公開信息，整理瞭一份全國十城自2012至2013年公積金調整數據不完全統計表，以此根據各界人士之分析揣摩，梳理其近期"收金"背後的邏輯。

4月8日，蘇州、昆山緊隨其後收緊公積金貸款。

在"國五條"落地的背景強音中，各城公積金先後收緊。

觀點：

我覺得收緊公積金是市場調控加碼的信號，目的是為瞭整個金融貸款的適度收緊，調整改善需求的購買力，支持首置剛需。畢竟對房地產調控起最大助推作用的還是貨幣，金融是市場需求的放大鏡。

......

最主要是錢不夠用瞭，我跟許多朋友在聊這個事，大傢都是這樣的判斷。

亞太城市發展研究會房地產分會會長 陳寶存：

此外，地方政府也不希望房地產交易量下降，收緊公積金，目的可能是想要呼應中央政府的調控政策，把它作為一個政策執行的信號來釋放。盡管這可能並不是他們想要做的。

4月7日，北京方面，首先傳出上調公積金貸款二套首付為70%的消息。

21世紀不動產中國區副董事長盧航：

據我瞭解，現在公積金整體存有量不足，這是它收緊的最主要內因。最近剛需交易量大，而他們都符合公積金的申請條件。在之前公積金申請不踴躍時，各地都用瞭放寬政策去刺激，等到現在發現資金總量出問題則開始控制。

推出收緊公積金政策的出發點不見得是為瞭調控，這跟"國五條"的政策背景相吻合，挑這個時機做更容易讓人接受。看起來它似乎能給樓市降點溫，但對大多組合貸的購房者來說，公積金額度不夠，就多用商業貸款，隻是利息成本有點增加而已，並不會有大的影響。

新浪樂居深度報道記者 董文艷 餘舒虹/文

高策地產服務機構董事長 陶紅兵：

目前房產成交量在上升，限購令下投機的人越來越少，大量的剛需需要公積金貸款，在這種情況下收緊，公積金餘額不足是最大的可能。

公積金若被挪用去支持地方政府的保障房建設，也可能造成貸款餘額不足。

主動縮緊公積金，肯定不是地方政府的意願。去年年初，在信貸政策沒有完全放開的情況下，各地都在提高公積金貸款額度，以此助推房市。公積金使用放開瞭，各地的繳付量卻有限，用的多，餘額就少。近兩年又一直在強調用公積金建保障房，各地政府也挪用瞭一部分。到去年年底發現餘額不足，政策就開始收縮。

收緊公積金的現象在"國五條"出臺之前就已經出現，不是中央統一的，各地可根據自身情況進行調整。我認為也沒有呼應中央調控之說，收緊公積金對市場有傷害，各地政府在國五條細則上都在打馬虎眼，絕對不可能在這方面再打擊市場。可見這是餘額不足的無奈之舉。

世聯地產北京公司執行董事 劉春巖：

4月10日，杭州公佈公積金貸款最低繳存額。

當然這也房屋二胎銀行房屋二胎利率多少怎麼貸款比較會過件是對整個公積金使用的適度管理。從目前額度調整看，各地是不是沒有那麼多錢可以放瞭？

樂居一線報道匯總》》

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/11082114906.shtml

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但即便是這樣，後市依然不會太樂觀，張大偉分析，傳統的金九銀十今年不會出現，交易量增加的時間點將會推遲，預計今年的十月下半旬到年底，成交量有望逐漸復蘇。

去化壓力大，價格戰會打響嗎？

不可否認的是，地產營銷策略正在不斷升級。北京首開常青藤項目今年一度達到瞭4萬2一平米，如今隻要加入團購可以75折，相比四五個月前，一平米下降7000元。

高珊：我們看到一到七月份一共入市瞭大概126個項目，簽約過半的隻有46個，而且量也跌得非常厲害。

其實，相比於購買身份限購的放開，人們更為關心的是房貸的放開，畢竟能全款買房的人是少數。其他地方，雖然上海農行8月起200萬以上房貸九五折優惠，但大多數商業銀行並未跟進。上周曾傳出招行房貸優惠的消息，但很快就被辟謠瞭，市場期待之心可以有，但銀行不良貸款餘額猛增的前提下，銀行房貸尤為慎重。韓世同分析，要想促進成交量，出現金九銀十，放開房貸是必然條件。

面對本輪樓市調整，地方、房企紛紛出招。上周，三個城市連續加入取消限購大軍，全國隻剩下7個城市暫時沒有放松限購。不過，限購的放松效果不佳，去庫存的壓力不小，開發商會如何選擇？今年的房地產還會迎來金九銀十嗎？

韓世同：如果房企積極促銷，加上適當的房貸配合，購銷兩旺的局面有望出現。但是如果房貸不配合，成交落到實處還是很難。

地產企業做足營銷策略戲份

張大偉：九月份開始，上半年冷清的市場可能會逐漸的恢復，但是這種成交量的反彈更多的是復蘇。實際上，這幾年，金九銀十的成色一直是不足的，一般來說，到今年的十月下旬開始，到十一月份到十二月份才會是一個旺季。

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張大偉：現在市場價格降低10%到15%，前幾天在東壩有一個項目，入市的價格在兩萬左右，去化瞭接近九成，這個區域的話，就可以參考這個價格作為觸底價。

據經濟之聲《天下財經》報道，盡管開放限購的城市不斷，但是效果似乎不大，樓市依然不容樂觀：8月全國100個城市新建商品住宅平均價格環比連續4個月下跌。超過半數房企上半年業績下跌，20大標桿房企中，超過一半的房企凈利潤率低於10%。

那是否意味著價格戰就會打響？房地產專傢韓世同更願意用"以價換量"來描述接下來的房價走勢。

韓世同：怎麼理解以價換量？中原地產首席分析師張大偉認為，地產商會對價格進行試探，一旦觸及市場底部，地產商就不會再降價。消費者更為關心的是價格怎樣才算是觸底，張大偉解釋，一天內賣掉8成以上，這個價格就是觸底。

而今年已經過去瞭三分之二，剩下四個月銷售壓力巨大，按照目前市場的去化節奏，如果在11月、12月推盤，銷售額和資金回籠都很難達到預期目標，各大開發商不得不加快推盤節奏，調整銷售策略，以完成全年的銷售計劃。甚至有開發商創出降價險，希望給投資人以信心；而連萬科這樣的房地產龍頭大哥，最近也動作頻頻，從全民營銷到聯合淘寶、騰訊，擁抱互聯網，的確是營銷方式的創新，但同時也說明，等著消費者上門賣房子的時代正在逐漸過去，甚至有分析說，現在，房產市場逐漸進入瞭買方時代。

前段時間，北京首開常青藤一度降到一平米3萬2千元，銷售大好，那個價格就是觸底，此後的開盤價格又提升到如今的3萬5。

限購放開還須放開房貸

政策方面，全國多個城市取消或者松綁限購，多方觀點認為，接下來北上廣深一線城市可能局部放開限購，比如放開郊區，放開高端；另外，地產商也紛紛促銷，房地產的金九銀十今年會來嗎？

鄭州取消限購政策後，除瞭剛開始的幾天，樓市迎來一小波的看房潮，此後，樓市依然波瀾不驚，成交量始終處於膠著狀態。

除瞭團購、加大贈送、降低首付、補貼利息等"暗降"手段外，不少項目甚至直接降價入市。在廣州，部分郊區樓盤直接打出"每平方米降3000元"的標語。

金九銀十隻是傳統說法，走量指望年底

內容來自sina新聞

預測：價格再低也有底線

數據顯示，目前，不少房企的銷售目標隻完成瞭50%左右，亞豪機構副總經房子二胎意思任何問題免費諮詢理高珊介紹瞭北京的情況。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-09/07302899507.shtml

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一個有意思的趨勢是，亞洲超高凈值人士對於酒莊的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國內地客戶、43%臺灣客戶和31%馬來西亞客戶對這些資產的興趣在不斷升溫。

超級富豪們都在買什麼?

住宅物業是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓(68%)則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業類型。平均來說，中國和香港的超高資產凈值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業，膺全球首兩位，較全球平均3個的數目為高。

全球而言，傢族企業繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶擔心將傢庭財富傳承給下一代。平均而言，不到半數的受訪者(49%)表示他們的客戶擔心中國經濟放緩的風險(這個數字不出意外地在亞洲區的上升超過70%，而鄰近的澳大利亞也超過67%)。

超級富豪們正在間接和直接影響和改變全球物業的走勢。在限制超級富豪們買房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格取得雙位數的增長;而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。房價升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

新西蘭一位中國新移民對21世紀經濟報道記者說，有許多中國買傢近日在奧克蘭買房，尤其是在二手房拍賣市場上。中國買傢實力“強勁”，隻要有他們出現，房子就很難以低價成交。2014年1至9月，44%申請英國一線投資簽證計劃的申請者(309位)均來自中國內地，中國買傢購買優質倫敦物業的數目繼續上升。

中國的高資產凈值人士移民，正在對全球豪宅市場產生重大影響。報告顯示，過去10年，中國幾乎是財富外流最多的國傢。據估計，2003年至2013年期間，中國有76，200名百萬富翁移民海外或取得其他國傢的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量，並在亞太區各移民計劃中占重要比例，例如約90%的澳洲重要投資者簽證的申請者來自中國。2014年，投資澳大利西亞、新西蘭豪宅物業的回報強勁，奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪個人貸款額度宅指數實現12.1%、11.0%和8.5%的按年增幅。

超級富豪們都在買什麼:房地產吸引力並未減退

Bailey分析道：“中國內地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資，因其財富流出受到外匯管制的阻礙。不過，大傢普遍認為，隨著時間的推移，對退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會放寬，更多的資金將投資到海外。”

另一個重要趨勢則是，2014約四分一的商業物業成交涉及私人投資者，未來將會有更多私人資金流入有增值能力的資產市場。雖然超高資產凈值人士的大部分物業投資仍然在自己的國傢，但調查中絕大部分地點的富豪均逐步增加他們投資海外物業的金額。投資會擴展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。

財富報告建融高雄杉林建融根據近500名全球頂尖私人銀行傢和理財顧問所完成的詳細調查發現，縱觀全球，37%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加瞭物業於他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預期這趨勢2015年仍將持續。在亞洲，22%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加瞭物業於他們投資組合中的比重，27%的受訪者預期這趨勢於2015

內容來自sina新聞

萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價及開發商因力求豪宅品質而在建材和室內裝修材料方面投入過多開發成本，使得豪宅價格不斷攀升;而政府的‘限高令’價格政策，使得原本計劃在2014年入市的豪宅項目擱置，致使豪宅市場存量加大。此外，由於政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由於經濟放緩造成的能源、制造業、進出口、期貨行業不景氣等原因使，傳統豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長。

但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據財富報告估算，以身價十億的富豪數目來算，中國目前排名第二位，緊隨美國。直至2014年，全球20個擁有最多十億級富豪的城市中，有10個城市位於亞洲，北京擁有其中的37位十億級富豪，居第三名。上述報告預測，10年後，中國的十億級富豪數目將增加154名，為全球同類富豪數目增長最多的國傢。

根據獨立房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際近日發佈的2015年《財富報告》顯示，超高資產凈值人士(即扣除自住物業後，資產凈值在三千萬美元或以上的人士)愈來愈註重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新一代超高凈值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

萊坊全球住宅研究部主管Liam

年仍將持續。不動產仍舊是重要的財富增值和保值工具，尤其是在全球流動性寬松的背景下。

報告調查瞭全球97個國傢，合共108個城市，以探討這些國傢、地區和城市重要性和超級富豪人數的增長情況和投資態度。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08435981585108451511698.shtml

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??“這也提示大傢一個信息，既然政策這樣設計，就要積極繳費、如實繳費。”胡曉義說，“千方百計規避繳費或者降低繳費基數，實際上是對自己長期和未來利益的損害。”

??不“吃”企業養老金

??胡曉義說，配合這次養老保險制度改革，要完善工資制度。國務院辦公廳為此轉發瞭三個實施方案，一是公務員基本工資的調整，二是事業單位工作人員基本工資的調整，三是機關事業單位離退休人員待遇的調整。

??“從政策設計上考慮，顯然我們希望改革後大傢的待遇水平不降低，而且能隨著經濟發展有所提升，這是政策考慮的基點。”胡曉義說，“從這個基點出發，至少我有這樣的信心，對絕大多數人來講，如果不是極特殊情況，待遇水平都會有所增加，至少是不降低。”

??胡曉義說，國務院日前發佈《關於機關事業單位工作人員養老保險制度改革的決定》第六條中明確規定：機關事業單位基本養老保險基金單獨建賬，與企業職工養老保險基金分別管理使用。

??工資調整方案已下發

機關事業單位調薪方案下發

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??養老待遇不降低

??關於機關事業單位養老保險基金的運行，胡曉義說，養老保險的基本制度模式是現收現付，部分積累，主要是代際贍養的模式，工作的一代繳費來供養已經退休的一代，不用同時籌措在職職工繳費和退休人員養老金發放兩筆巨額資金，而是可以做財務上的轉化。

??“隨著老齡化程度的加劇，將來的負擔會越來越重，這需要做長期的制度安排。”胡曉義說，就現實財政能力而言，完全可以安排好現在的在職職工繳費和退休人員養老金發放。但對長遠的資金平衡問題要積極采取措施，妥善解決。

??人力資源和社會保障部副部長胡曉義在19日召開的新聞發佈會上回應媒體提問時說，機關事業單位人員不會“吃”企業職工的養老金，絕大多數機關事業單位人員養老待遇不會降低。

??“之所以這樣規定，一方面是考慮到機關事業單位養老保險繳費、工資的供款渠道是明確的，主要是財政資金供給，所以各級財政還是要負重要的責任。”胡曉義說，另一方面，是考慮到機關事業單位的撫養比——也就是在職職工和退休人員的比例比企業高。

??“這個文件已經發到各單位。”胡曉義說，“各單位應按照國辦印發的代償2胎怎麼貸款比較會過件文件執行。”

??他說，落實《決定》關於單獨建賬、基金分別管理使用，就不會出現機關事業單位養老保險制度改革之後“吃”企業結存基金的情況。

內容來自sina新聞

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??代際贍養解決收支平衡

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-20/08355963101137946329886.shtml

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