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險資訴求與管理層理念沖突 房企未來會"失控"嗎?
上海交通大學房地產金融俱樂部主任王成感嘆：“這已經是一個房地產為金融打工的時代瞭。”
其實，資本與企業創始人、經理人之間的沖突在各行各業都有不可調和的一面。此前轟動上海灘的上海傢化內鬥風波，就源於資本大股東平安信托的進駐。最終，執掌傢化28年的葛文耀被平安信托罷免瞭董事長職務，前總經理王茁也被解聘。王茁在內部郵件中痛斥平安信托“清理門戶”，稱其為資本的“傲慢與短視”。
平安、安邦、前海等資本股東未來成為房企實際控制人時，資本與職業經理人的沖突會不會改變企業原有的運營、考核方式，進而作用於房企的產品？又將會在企業內催生怎樣的化學反應？
兩種訴求的沖突
資本與職業經理人對利益的偏好和風險結構是不一樣的。資本與企業管理層最大分歧在於，管理層更多地把企業當作長期的基業來做，資本則傾向於中短線的投資，在短期內要看到回報。
對此，王成表示，金融業的思維是互聯網化的，而房企的思維是工業化的，二者的沖突是思維方式的不同。
“險資對於收益的考量與他們的風險和資金結構要匹配，但終究還是要看特定時間段的凈資產收益率（ROE）。這個目標與管理層做品牌、做產品在特定時間段是有矛盾的，這個矛盾也許會影響到房企對特定品質的追求。”睿信管理咨詢總裁薛迥文認為，“長期的產品研發和品牌形象的建立，這些耗時耗力的項目不是險資關心的。”
在薛迥文看來，這一考核目標的變化給房企未來帶來的最大變數將體現在拿地上，“險資掌控下的房企拿地會更為謹慎，未來的投資或許會縮減。”由此看來，險資會謹慎評估是否參與高價地塊的爭奪，對於投資回報周期長的城市和區域也會謹慎進入。
業內人士普遍認為，險資青睞的產品是能夠給企業帶來短期充裕現金流的產品，還能帶來較高的估值，從而幫助險資加大杠桿進行再融資，同時也能在股價上有所反映。而這些一旦與房企管理層原本的產品理念沖突，就會在企業內部產生摩擦。
管理層與險資相互妥協？
“留給經理人和資本解決問題的時間沒有那麼長，在我看來也就是三年。他們也未必有耐心做這事情，最終的解決方式或許是簡單粗暴的。”薛迥文說，資本、經理人一拍兩散是一種可能；另一種可能是企業核心管理層達成某種利益上的妥協，形成某種股權讓渡的方案。
王成則認為，從企業長遠利益看，這種產品觀念的不一致，最終都會調和。“企業說到底都是要為股東服務。資本的回報率和企業經營不是絕對沖突的。險資的資金成本較低，從某種意義上來說，他們可能更願意以價格和品質來獲得市場的認可。”
“險資不是來輸血的，是來搶錢的。”薛迥文表示，險資會繼續盯上那些流動性比較好、容易變現的地產資產和現金流。實質上，險資看中的不是房企的品牌力和產品力，而是企業的變現能力。險資的風險偏好與股市投資者或銀行借貸都不一樣，是在利用風險和投資結構的不匹配來獲取優質資產。
“萬科有沒有王石，對險資來說不那麼重要，重要的是萬科的土地資產。”薛迥文說，管理層最大的悲劇就是把公司送上瞭標準化運營的軌道後，自身存在的價值就不大瞭，因為已經把個人能力沉淀為組織能力。
在王成看來，運營和財務指標健康的百強房企，以及在資本市場價值被低估的藍籌股會繼續受到險資的追逐。
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本文來源：每日經濟新聞 作者：包雨朦
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1225/01/BBL4CE3500253B0H.html
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