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任志強為何"調槍頭"看衰樓市 未來還看政策
??“房地產投資下滑已經成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎麼忽然轉向瞭呢？
??“房地產投資下滑已經成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”近日，剛從華遠地產董事長任上退休不久的任志強罕見唱衰樓市，引起不小的關註。一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎麼忽然轉性瞭呢？
??“去庫存”或成持久戰
??不妨讓我們先來看看任志強此次在“全聯房地產商會2014年會”上，首次看衰樓市的一些主要論點。
??國傢統計局12月12日公佈的數據顯示，今年前11月，全國房地產開發投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個月的最低值。任志強據此表示，從11月房地產運行數據看，國房景氣指數已經超過歷史最低點，而且還在繼續下滑；當月房地產開發投資增速已經連續三個月低於10%，到年底和明年年初，持續下滑的趨勢不會改變；土地購置面積不足以支撐明年的銷售，新開工量也再次下降；房地產開發資金來源已經降到歷史最低點，意味著房企沒有更多餘力用於投資和生產瞭。
??“到目前為止，維持10%左右的投資增速已經是竭盡全力瞭。”任志強說：“最嚴重的問題是我們的庫存在不斷加大，目前預售面積已經超過6億平方米，達到歷史高峰。庫存壓力不僅出現在大城市，二、三、四線城市都出現瞭。”
??數據顯示，在6億平方米中住宅預售面積為3億平方米。一線城市的銷售降幅從三季度開始收窄，一線城市的銷售回升是比較明顯的，其中10月份銷售增長瞭60%，11月份銷售增長接近百分之百。但任志強指出，僅僅依靠一線城市的增長是不夠的。
??任志強進一步認為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業面臨現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。而如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、9·30房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀，要消化現有的庫存，可能會持續比較長的時間。“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續向下的趨勢，因此，希望所有的企業做好長期的思想準備。”任志強說。
??看衰前幾天尚在唱多
??對於任志強的此次“調槍頭”，大傢的反響也各不相同。有人認為任志強這次雖說是首次唱衰樓市，但對後市表現出的是一種“謹慎悲觀”的態度；也有人認為由於12月11日閉幕的中央經濟工作會議隻字未提樓市，因此任志強也跟許多房地產業的大佬一樣，在發言時明顯失落；更有人表示，任大炮多年以來之所以看多樓市，都是為背後的利益說話，現在退休瞭，終於說出瞭“良心話”。
??實際上，任志強此次唱衰樓市確實有些“突然”。12月初，剛剛卸任華遠房地產董事長的任志強還曾表示，盡管央行出臺瞭9·30、降息等一系列政策，但目前供求關系的供還沒有迅速變成正增長，供求關系估計要到明年底才能發生比較大的變化。
??“前提條件就是後半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時候迅速地開工。”任志強認為，目前待銷售的和正在開工建設沒有銷售的面積約20億平方米，今年大概能夠銷售10億平方米左右，明年應該也能銷售10億平方米左右。如果新開工不增加，那麼到明年房子基本上都要賣完。如果新開工面積繼續增長，且增長的速度要快於銷售去化的速度，才有可能維持一個總量平衡。
??同時任志強還強調，從全國的地價來看，二、三線城市的地價處於下降的趨勢，而一線城市仍然處於一個快速上漲的過程。
??甚至於就在唱衰的幾天前，任志強參加成都舉行的“2014中國西部商業地產行業發展論壇”時仍表示，當城鎮化率在30%~70%時，房價處於一個加速增長過程；城鎮化2胎房貸銀行率在30%以下時，才是房價低速增長期。而中國現在的城鎮化率在53%左右，正處於房價高速增長時期。“在19世紀之後，住房在國民收入分配中的比例越來越高，所有發達國傢已經這樣這麼多年瞭，為什麼住房收入分配的比例還越來越高？中國躲不開，你以為中國不一樣，除非你不想住進去。”任志強認為，未來中國住房消費仍然占主導地位。
??樓市“波動”還看政策
??對比任志強的前後言論我們可以發現，無論是對庫存、地價還是城鎮化的討論，其主要焦點的還是在於房地產的“增速”問題。唱衰時，其所謂的下滑指的僅僅是房地產的投資增速在下滑。甚至於如果死摳字眼，房地產投資的增速下滑和房價的增長似乎也可以算是兩個概念。
??“當中國的宏觀經濟速度放慢的時候，房地產常態也一定是放慢增長速度。”任志強還表示，2015年房地產業要密切關註“中央在幹什麼”，“‘微刺激’的概念就是會不斷地調”。雖然在此前的中央經濟會議報告中沒有提到房地產，但任志強認為，在城鎮化中，房地產仍然是支柱，而且隱含涉及到房地產的內容還是存在的。比如戶籍制度的改革和城鎮化改革。“如果沒有房地產作支撐也很難。”任志強說。
??但不可否認的是，在短短幾天時間內，任志強對樓市確實從“堅定唱多”向“謹慎悲觀”發生瞭轉變。今年房企銷售業績的數據或可看出一些端倪，截至12月7日，公佈11月銷售業績的上市房企有21傢，僅恒大、綠城已提前完成年度任務，萬科、富力與合景也完成近9成，但合生等企業完成年度任務不足四成。整體21傢企業，有超過15傢已經不可能完成年度任務。而去年，11月結束，碧桂園、融創、華潤置地、瑞安房地產以及旭輝地產等房企均超額完成年度任務。
??而對於樓市走到拐點、明年要大降等說法，任志強目前仍表示反對。“我不同意說樓市在低谷階段、面臨拐點。中央說從高增長變成中增長，我們房地產也是從高增長下瞭臺階，低谷那是繼續向下的過程。下臺階就是保持在比如6%到8%的一個常態，中央說的，它會維持一個相當時間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以現在是‘穩’。”任志強說。
??任志強要賣“任小米” 明年四季度房價還會漲中國新聞網 2014.12.31
??任志強對於房地產隻說瞭兩個問題，一是預期2015年第四季度房價還會繼續上漲，至於原因，他沒有解釋太多。
??2014年10月，任志強正式退休，卸任北京華遠地產(華遠九都匯)董事長。不過，退休之後的任志強，似乎比以前更忙瞭。
??12月30日中午，和往年一樣，華遠地產邀請瞭諸多媒體聚餐。不同的是，這是任志強退休後的第一次年終聯誼。
??盡管不再擔任華遠任何職務，任志強的人氣並沒有因此受到任何影響。在正式開餐之前，大批記者像粉絲一樣排隊跟任志強合影。
??剪瞭頭，染瞭發，被誇贊精神十足的任志強顯得很是愉悅，對於合照的要求照單全收。
??每年聚餐上，任志強的發言總是最受關註的環節，今年也不例外。唯一不同的是，退休後的任志強說公司、房地產少瞭，說公益事業更多瞭，而媒體更感興趣的則是任志強退休之後的收入問題。
??“房價還會上漲”
??任志強對於房地產隻說瞭兩個問題，一是預期2015年第四季度房價還會繼續上漲，至於原因，他沒有解釋太多。
??在前幾日出席活動時，任志強曾表示並不看衰中國房地產市場，但現在房地產市場庫存仍然巨大，預計2015年房地產投資增速會繼續下滑，到2015年9月份才會銀行房屋二胎貸慶豐銀行享優貸利率多少免費諮詢試算出現反彈。
??前一段時間庫存過大，價格迅速回升的可能性不大。由於還有巨大的庫存，大部分企業消化庫存之後才可能看到價格的高速反彈，所有人都應該做好長期準備。
??但任志強不認為這個時期會很長，因為首先忍不住的就是政府。
??在聯誼會上，任志強還回應瞭對不動產登記出臺的看法，他舉例稱：“銀行也是實名制，也可以去查存款金額，難道人們就不存錢瞭嗎？”
??12月22日，《不動產登記暫行條例》出臺，並於2015年3月1日起施行。根據《條例》，國務院國土資源主管部門應會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，熱議數年的不動產統一登記制度即將建立。
??隨後，潘石屹表示，中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之後，不隻是房地產行業有風險，更大的是金融行業風險。
??潘石屹認為，不動產統一登記條例出臺後會增加市場供應量，房價就會下跌，“要搞不動產登記，傻瓜都知道，變成人民幣會比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元、也不能換成房子。”
??任志強則持完全不同的意見，一直表示這對房地產沒有一點影響：“中國的產權登記是明文規定的，你隻要不申請，就可以不登記，不違法，其實有很多人都不辦產權證。”
??“認為對房地產有影響，都是自己在嚇唬自己，我覺得很多人都不理解不動產登記到底在登記什麼。”
??“貼錢做公益”
??除瞭發表和房地產有關的言論外，任志強還談到瞭退休之後的主要“事業”——慈善公益。
??他似假似真地抱怨：“退休瞭比上班還忙，上班隻要按著點去就好。做慈善到處跑，還要自己貼錢。”
??據任志強表示，退休之後最大的工作就是阿拉善的慈善事業，而阿拉善也將從過去的私募基金轉為公募基金，這意味著將面向公眾募款，發動更多人投身公益。
??被問及“怎麼保障捐款的使用動向”，任志強毫不猶豫地表示，基金會的賬單每個月都會公佈，大傢可以監督。
??任志強稱，2015年的第一件事，就是去賣“任小米”，1月中旬將正式宣佈。
??任志強站臺賣的“任小米”，就是在阿拉善技術人員指導下西北農民所種。
??“我們還要去種梭梭樹，歡迎大傢都來種。”任志強表示，自己做這些事情都是公益性質，分文不收。
??“所以以後有論壇、房企找我參加活動，出場費就要高一些瞭。”任志強開玩笑地稱，退休之後，沒瞭工資收入就靠這些出場費瞭。
??這當然是玩笑話，即使退休瞭，老任的收入仍然不少。
??任志強一年到底可以有多少錢入袋？這成瞭現場媒體感興趣的話題。在劉春的“幫助”下，任志強2014年的收入很快被“曬”瞭出來。
??“最大一筆是套現瞭一些股份，分下來能有近千萬元吧。”就這樣，任志強還計較稱：“我們沒把握好最高位，不然還可以賣得更多。”
??任志強之前寫的回憶錄《野心優雅》還有版稅收入，約600萬元。
??“這錢他們還沒給我。”任志強連忙表示，在剔除個人所得稅之後，自己實際到手隻有360萬元。
??“西城區政府之前扣著你的錢也可以還你瞭吧。”據劉春爆料，這筆錢大概也有一千多萬元。任志強卻稱，還有手續沒完成，而且也有稅要扣，扣完就沒有那麼多瞭。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-04/08485957306441353444930.shtml
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