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樓市空城記人口外流 買房不自住
杭州某些樓盤房價一夜之間降數千，為持續低迷的樓市澆上瞭一瓢涼水。三四線城市房價悲觀預期的觀點也不絕於耳，近期多個大型房企撤出，房價疲軟深度套牢中小開發商，三四線城市的樓市拐點到瞭嗎？近日，南都記者分別到華北、華東和華南樣本城市調查。在內地平原型的河南安徽，不少城市自身產業薄弱，難以留住青壯人口支撐龐大的房地產業，而沿海資源旅遊型城市則面臨季節型人流潮汐，大量旅遊地產乏人接盤。
上述城市的多個開發商和協會負責人告訴南都記者，三四線城市空置率比較高的原因，是綜合開發的速度快瞭一點，整體看"供大於求"，發展前景已經嚴重透支，不過空城是階段性的，從長遠看，三四線城市的發展前景一定將非常可觀。上述有關城市房管部門負責人也表示，應該給新城建設一點時間，這些階段性的問題會在產業發展的帶動下得到緩解。然而，不少三四線城市的新城建設從七八年前已開始陸續啟動。如果長期無法盤活，"房地產泡沫"將令很多人很頭疼。
河南固始外出務工者買房多
2月14日，南都記者站在固始縣王審知大道一側的某高層建築頂層，視線所及之處許多樓盤拔地而起，但居住痕跡很少。業主入住的冷清場面與樓盤開發的火熱場景形成鮮明對比。
固始是河南第一人口大縣，多年來有外出務工的傳統。全縣173萬人中，常年外出務工經商人員超過60萬人。有公開消息認為，這些托起當地經濟"半邊天"。
據瞭解，固始縣工業基礎十分薄弱，未形成完整的工業體系。不過在農業方面，其2012年全年糧食總產24.28億斤，位居河南省第二位。
"道路兩旁水汪汪，別墅建在樹中央。商場賽過小香港，夜市到明不打烊。掙錢全靠打工郎。"這是描述固始縣的語言，言辭之中折射出該縣世外桃源兼具城市繁榮的模樣，此外，還透露出這裡的經濟來源主要靠青壯年外出務工或從商而來。
在外地創業的鐘志平說，"固始框架拉得比較大，似乎要與鄭東新區看齊。當地房價和地價一直都在漲，很多人都投入到房地產開發中來"。據其介紹，包括信合和怡和兩大開發商在內，證照齊全的開發商有三四十個。還有不少星羅棋佈的個體開發商。
從新固始縣政府出來，向右走，陳元光大道兩側正在建的樓盤大大小小超過10個，而每一側縱深進去，就更加數不過來到底有多少在建房屋。
鐘志平對南都記者說，每逢長假他都會回傢探望老人。但是去年國慶，他在離傢不遠的地方迷路瞭。原本是一片荒地，被鐵皮圍起來建樓房，而且初具規模，不能不感慨"這裡的房產開發瞬息萬變"。
南都記者在城北和城南走訪時，發現前者的入住率普遍高於後者。前者開發早於後者，房價上，前者集中在3500-4500元/平方米，後者在2800-3500元/平方米之間。
盡管入住率沒有官方統計數據，但是以城南一號來說，銷售人員表示接近2000套房產幾乎售完。但元宵節當天，南都記者走進去，除瞭門衛之外，未再見到任何人。隻有個別房屋門口貼著大紅的喜字和炮竹引爆後的殘留，顯示這裡"名花有主"。
而在城北的湖畔春天三期，南都記者根據房屋外面的空調安裝情況，以及房屋裝修、晾曬衣物等痕跡，目測入住率不超過五成。而這一樓盤還算是相對較為成熟的。"周邊有菜市場，開發商為瞭方便住戶，還建設瞭小學、中學以及醫院。"業主於斌介紹說。
當日下午兩三點，放眼望去，偌大的廣場隻有兩人。於斌說"業主們多在外地務工，這裡還有很多是毛坯房"。
而在距市中心最繁華的地帶五分鐘車程的水雲居·國際城，"本可容納600戶，但入住的業主頂多80戶。"一位業主告訴南都記者。
奇怪的是，盡管各個樓盤顯示出不同程度的"空空蕩蕩"，全城各個售樓部內買房的人絡繹不絕。"每年的年二八到正月十六，是當地的銷售旺季，其次就是國慶長假。"一位售樓人員如此解釋，每年銷售量五至七成是在這兩個長假完成的。
一邊是開發和銷售盛景，一邊是入住的稀稀疏疏，固始的房地產開發是不是有點過火瞭，到底裡面存不存在泡沫？
"到處都是開發的房地產項目，固始人口雖然很多，但市場容量畢竟有限，到時候這些住宅和商鋪賣往哪裡都是問題。"這是當地一傢房地產商的顧慮。
就此，南都記者多次嘗試聯系固始縣以及河南省住建廳相關人士，均未獲得回應。
一位不願署名的國有地產開發商負責人對南都記者表示，一般來說，空置房的現象其實還是供需失衡造成的。"村裡的人想去鎮裡，鎮裡人想去縣裡，縣裡人想地級市，地級市想往省會。三線城市去二線城市，二線城市又去一線城市。"可是最基層的政府賣地賺錢，造成房產投放量大於實際需求量。
不過，此前在固始調研的深藍房地產咨詢公司總經理閆璐對南都記者表示，在固始縣買房多為實際需求。"比如原來在縣城就有房，隻是為瞭改善需求而買房，暫時未能入住。縣鎮居民為瞭孩子讀書、結婚等進城買房，更多的是外出務工為瞭將來退休之後回來居住。"
上述國有房地產開發商負責人表示，政府是不希望看到崩盤的，可通過疏導手段消化泡沫。"比如提高老百姓收入水平，控制信貸的比率，發展實體經濟等，去投資化以回歸到使用本質上面。"但是，小城市擠泡沫的過程會很難。
閆璐判斷，當地房地產成本價應在兩三千左右。賣到4000元以上，顯然已經出現溢價。不過"泡沫還談不上"。每年春節前後銀行的儲蓄量驚人，消費力一點都不低，而且離中心城市很遠，大城市對它的吸納力很小。當地人願意在固始買房，它的房價有很多支撐條件。這就不難理解，一些質量好、造型美觀、環境優越的樓盤銷售能在九成以上。
"隨著全國城鎮化發展，產業要往城鎮轉移，今後城鎮人口會越來越多"。她判斷，根據目前固始的城市人口來看，房產投放量有點大，但還在合理水平，房地產開發還有空間。
山東威海 住銀灘要耐得住寂寞
山東省乳山市的銀灘，"空城"現象也很具代表性。
2月20日，南都記者來到瞭國傢AAAA級乳山銀灘旅遊度假區。這裡沙灘綿延20多公裡，天藍海碧，細沙如銀，被譽為"天下第一灘"。根據官方提供的數據，銀灘每年的旅遊人數為412.5萬人次。這也是當地政府大手筆開發海景房的原因之一，據瞭解，銀灘房地產開發最高時給乳山市帶來六成以上的財政收入。
但是任憑環境優美，地產商、中介服務到位，這裡就是隻見房子，罕見人煙。茶寮食肆門可羅雀，不少幹脆關門歇業。有人把這裡形象地比喻為一座巨大的住宅博物館。
南都記者從銀灘旅遊度假區管委會門前的長江路拐至鏡泊湖路，一路走到底拐入金銀大道，近一小時的路程，隻看到十來人。"偶遇"正在沿街遛彎的業主李敏，其兩年前入住當地的維利亞小區，"我們小區據說已經連續五年供暖，所以冬季入住人數最多。"據介紹，維利亞接近4000戶的樓盤，今年春節的入住人數也僅僅300戶。
而在離海邊最近的益天華園，目測可容納近400戶，但據物業相關工作人員介紹，春節期間的住戶不超過5戶。據瞭解，對於銀灘的住宅入住率，官方並沒有一個權威的統計數字。近20年來，銀灘開發的房地產樓盤超過瞭200個，每逢冬季，這裡的入住率不足百分之五。
李敏和很多業主交流過，最大感慨就是"很多人在這裡買房後就開始後悔"。當地房屋中介介紹說，以大拇指廣場為界，沿著鏡泊湖路走起，第一個紅綠燈輻射的兩旁的樓盤，算一線樓盤，第二、三個紅綠燈分別算二線、三線樓盤，一手房價格從"官方"的七八千依次減少至三四千。
不過在眾多業主和看房者的眼裡，銀灘海景房目前有價無市。"我一個老鄉，兩年前26萬買的房子，如果現在能平價賣出都算是撿到瞭大便宜。"李敏說。據南都記者調查，在維利亞小區，曾有業主七折甚至五折將房子賣出。此外，高空置率還使得海景房出租價格低廉。中研普華研究員黃金時介紹說，"一般來說，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。這在各地的海景房出租價格中也處於較低水平，相比之下三亞的海景房的年租金收入在10萬左右，海口的海景房年租金回報在2萬- 3萬。"當地最具代表性的銀灘大酒店的酒店主樓甚至暫停營業，隻留瞭少量房間供客人入住，入住率不超過10%。
"住銀灘要耐得住寂寞。"李敏的一句話或者已經高度概括瞭銀灘房地產的現狀。
夜幕降臨，南都記者站在當地一棟高樓裡向外看，白天高樓林立的銀灘，隻能看到少許霓虹。成片的建築輪廓已經消失不見。
黃金時告訴南都記者，即使人最多的七八月，銀灘海景房的入住率也不超過10%。黃金時分析認為，目前銀灘房地產開發程度幾近飽和，市場投放量遠超市場需求量。
面對銀灘房地產發展的"瓶頸"，當地政府企盼通過房地產轉型來解決近年來銀灘房地產開發減緩、配套缺失、空置率高等問題。乳山市市長隋建波去年接受媒體采訪時表示，乳山市在探索如何使已建成的空置房產變活。其中的一招就是引導其由投資型產業變為養老型產業。對於目前銀灘地產向養老地產轉型的成效，或者階段性成果如何等問題，南都記者多次嘗試聯系乳山市房管局銀灘分局均未果。
南都記者輾轉聯系到一位接近銀灘旅遊度假區管委會的當地人，其並沒有直接回答上述問題，而是詳細介紹瞭兩個發展成熟、比較適合養老的小區。不過，其不止一次提醒準業主，最好還是先住下來摸清周邊情況和發展趨勢再考慮買房具體事宜。
對於成功轉型，黃金時認為，必須妥善解決好兩個問題，即房價的穩定和基礎設施配套問題。他解釋說，由於目前房價波動劇烈，導致購買者觀望情緒增強，不利於投資者資金回籠，進而影響基礎設施建設的積極性。由於該地區房地產開發結構不合理導致基礎設施開發滯後於房地產開發，基礎設施的不完善又進一步影響瞭房地產的銷售情況。
安徽六安：人口外流 買房不自住
作為四線城市的安徽省六安樓盤存量"風頭不減"，高達3.8萬套，直逼廣州的新建可售貨量。2013年上半年的六安樓市，總體上也出現瞭存量上漲、供大於求的現象。
"人口外流帶來瞭高空置率，這在當地自身經濟實力還不強大的時候，是沒辦法的。"一位當地主流日報的媒體人告訴南都記者。安徽省西部小城六安，是安徽省會經濟圈合肥經濟圈的副中心城市。雄心勃勃但"潛龍勿用"的時候，大片高聳的住宅樓被六安人收入囊中，卻不曾被"寵幸"，鮮有入住。
六安當地一傢媒體房產部負責人告訴南都記者，這幾年六安興起瞭大規模的開發，大型開發商如碧桂園等，都進入瞭六安市場。碧桂園2013年年初剛進駐，年底至元月即開盤，約收獲20億銷售額。當地開發商也告訴南都記者，六安本地的剛需還是有一些的，但樓盤空置率蠻高，"原因就是很多人出去打工，在六安買瞭房子但不一定自己住。"
六安金港房地產開發有限公司常務副總經理夏禮國接受南都記者采訪時承認，六安有讓人不快的"空置"問題，但"不可否認的是市場是有需求量的"。從房地產角度看，六安這樣的內陸平原城市市場風險比較小。因為縣域人口密集，自身經濟潛力清晰可見。另外開發商在自身素質上註意提高，並加強與國內優秀入駐房企學習，在項目選址、房屋戶型、遷址等綜合方面塑造條件。
"綜合開發的速度快瞭一點，目前是供大於求。"夏禮國介紹說，前幾年開發商拿地選擇面廣，土地價格便宜，也賣得很快。
據六安房地產交易中心統計顯示，2013年，六安城區土地市場完成土地出讓390萬平方米，總收益額99.7億元。土地出讓吸引瞭海亮地產、碧桂園、淮礦地產、新華地產、安徽鹽業等房企入駐。
六安房管局有關負責人接受南都記者采訪表示，六安應該說是沒有到"空城"這個階段的。至於空置率問題，可能是局部的階段性情況，"六安的城市擴張和郊區開發大概從2006年就陸續開始瞭，有關配套和人氣正在逐步推進和聚集。"其介紹，很多人外出務工，但也會在老傢買一套房。
六安房管局的信心還源於當地人口眾多。據2010年人口普查結果顯示，六安戶籍人口達704.8萬人。而六安的外出務工人員在全省也是較為集中的。
居住在六安的當地市民小鄧告訴南都記者，雖然他們在外地辛勤務工，但是很多人最後還是要返鄉創業或居住，這部分人對於傢鄉的樓市也是十分關註的。他們基本上都是在外面工作並且有瞭一定的經濟基礎，希望最近能返鄉置業的人群。
雖然說剛性需求群體是六安樓市的主體，但不能說是全部。正如不少快速發展的新城一樣，六安還有一些投資性需求，在推動著整個樓市供需的變化。去年，國務院發佈瞭二三線城市的限購措施，對一些重點的城市采取瞭限購，六安不在限購的城市名單中。而地方上顯然也沒有計劃打壓投資性需求，這使得"泡沫"在不受限的情況下有瞭一定的發展空間。
廣東大亞灣外來購房者眾
工作日和周末的區別有多大？看看惠州大亞灣便知。與內陸城市不同的是，大亞灣占據"天時地利"，但一棟棟林立的住宅小區人跡寥寥，僅僅在周末會出現一些掛著"粵B"車牌的深圳住戶，光顧自己的"傢"。
惠州大亞灣經濟技術開發區位於惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳。大亞灣陸路距香港60公裡，憑借地理優勢，吸引瞭不少深圳人前往置業。在大亞灣的出租車上，司機笑著告訴南都記者，"大亞灣的房子賣給深圳人，深圳的房子賣給香港人。"
大亞灣樓市事實上歷經瞭多年的沉寂，在2009年樓市春風的吹拂下，開始呈現出蘇醒之勢。公開數據顯示，2012年，大亞灣片區開工項目108個。2013年1-11月份，大亞灣區房地產市場商品房銷售總套數為33038套，同比翻番。2014年1月淡季也簽下1700套。
不過，一直以來，大亞灣的本地需求比較薄弱，更多依賴於外來的消費者。這導致當地人氣始終成為"掣肘"。
"希望大傢能給大亞灣更多時間。"大亞灣房管局有關負責人接受南都記者采訪時表示，大亞灣正著力打造產、城、人深度融合新城，根據土地利用規劃，惠灣石化工業區主要大型項目陸續建成後將會帶來大量的工作人員，為周邊區域房地產市場特別是西區、霞湧區提供瞭巨大的發展空間，會給整個大亞灣帶來大量的人口增量，由此產生的龐大的客源市場將是周邊區域住宅市場發展的重要支持。
但是，在這個大市場需求背後，人們沒有看到預期中大亞灣區的熱鬧興旺。相比熱鬧的深圳，與深圳市民共享一個灣區的大亞灣顯得異常冷清。
南都記者在大亞灣中心區一帶看到，已建好的、封著綠皮正在建的高層住宅櫛比鱗次，大型路口旁邊豎起的廣告牌也多是樓盤廣告。來往的人車都很少。不少出租車師傅都"漫天要價"。記者以為距離頗遠，結果沒多久到達目的地，在聽到"要價太高"的抱怨時，師傅也無奈回應"來的人少啊，我們拉一趟生意也不容易"。
同時，該區域房價均價從2011年起便維持在4000-6500元/平方米，片區房價漲幅較小，這讓短期投資客開始對其慎之又慎。部分投資客一直處於觀望狀態，一方面看好大亞灣房地產發展前景，另一方面在選擇投資對象時非常謹慎。
事實上，大亞灣未來可利用土地總面積已經有限，僅20平方公裡左右。由於上世紀90年代房地產泡沫的影響，目前大量土地掌握在企業手中，政府實際掌握的土地並不多，這導致瞭規劃和各種配套建設難度的加大，人氣不足且生活氛圍不濃。南都記者觀察到，周邊的配套設施，如商場、菜市場等生活配套設施遠遠沒有完善。交通仍不便利，公交線路的班次和運營時間較少、較短。一位深圳工作的購房者說，廈深高鐵的惠州南--- 深圳北的線路設置也不方便在深圳工作的置業者，"我們現在周末都還是自己開車回來。有時工作辛苦，加班加點，也就不回來瞭。"
外地投資客擔憂"被套"、樓盤配套稀缺難引剛需，本地人口受制於經濟實力卻無力接盤。大亞灣的格局一時未見起色。
"大亞灣的價格窪地是吸引深圳客戶過來置業的原因，大亞灣還有規劃利好、交通便捷等優勢，過來購房的人多數仍是自住需求者，購買目的是多元的，並非單純的投資者，這對大亞灣長期發展來說是利好。"惠州中原地產事業總監饒偉峰接受南都記者采訪表示，隨著未來施政配套完善，大亞灣和深圳相關的交通統籌加強，未來空置率會逐步降低。
[觀察]
三四線樓市現冰山一角
三四線的房地產已經率先出現寒意。價格上漲緩慢甚至局部停滯，銀行房產貸款進一步收緊，針對三四線城市的樣本調查發現，這可能是全國樓市的冰山一角。
中國房產信息集團去年針對全國286個地級以上市的樓市調研發佈一份《中國城市房地產市場投資前景排行榜和風險排行榜》顯示，風險集中西北內陸，二線城市現供過於求風險。
"樓市風險的主要規律，是自然地理格局決定人口聚集和經濟發展，從而影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。"中房信市場分析師楊晨青告訴南都記者，比如中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化從而令房地產風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州、六安等市。西北地區形成風險集中圈，一類是由於過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等幹旱缺水地區。
由於全國城市情況各異，條件復雜，多數專傢均表示，籠統談風險意義並不大。但值得肯定的是，部分三四線城市需要反思房地產在城市發展中的地位和作用，警惕樓市供應過大於求導致的泡沫，以及銀行等機構的連帶風險。
究竟如何判斷樓市是否已現冰山？中房信重點提示三類情況，一是城市本身缺乏優勢主導產業，薄弱的經濟基礎無法對當地的房地產市場形成支撐，土地城鎮化超前於人口以及產業的城鎮化，引發一系列負面效應。第二類是人口導入機制偏弱，城市人口長期向外流失，發展規模受限，無法形成需求上的有效供給。同時人口流出也導致空置率高企。第三類，產業單一的資源型城市，既不具備產業優勢，同時也無法吸引外來人口。即使有足夠多的資金來為房地產買單，但是由於需求的盲從和極度不穩定，註定瞭企業將在未來承擔極大的風險。
"我認為用長遠的眼光來看，三四線城市的發展前景一定將非常可觀，不少縣域的房價還會往上走，這是城鎮化發展的一個規律。但是目前有相當一部分三四線城市存在一定的風險，對投資需求來說，不適合在當下進入。"曾在多個縣域開發房地產的亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存接受南都記者采訪表示，這需要開發商看準，不要盲目投入。
另外值得註意的是，對資金高度敏二胎借款利率任何問題免費諮詢感的銀行系統，對房地產開發投資的風險也有所察覺並提高警惕。廣州農商銀行創新研究部胡挺告訴南都記者，銀行對資金投向會充分考慮行業發展前景。
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采寫/攝影：南都記者 陳琳琳 劉國珍 實習生黃潔童 許爾淳發自安徽、河南、山東、廣東
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/08373958159.shtml
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