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一線房價見頂房企二三線打折 專傢:樓市回落成大勢

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-12/09103797710.shtml

  距"穗六條"頒佈已有三周，廣州樓市受挫效應越發明顯。據搜房網數據監控中心統計，上周(12月2日至12月8日)廣州十區兩市一手住宅成交量僅為941套，環比前一周的1639套下降瞭4成多，網易房產數據更顯示，12月首周前六日，廣州中心六區隻成交不足70套，環比暴跌78.7%。此前火熱的蘿崗、南沙、華南等郊區板塊也呈現一定程度的市場萎縮，業內人士分析，這種情況或將持續到明年第一季度。

  調控蔓延至二線城市，大房企頻現二三線城市打折，全國三季度地產景氣分指數下滑，有專傢認為，地產市場回落已成大勢。

  相對於一線城市，二三線城市的松動更為明顯和主動。根據CRIC研究中心營銷周報顯示，萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬科陸續在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優惠。另據報道，進入12月份，先後有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市開始出現打折力度不一的在銷樓盤，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。

內容來自房屋2胎刊登貸款全省皆可處理sina新聞

  實力房企開始打折

插圖

  樓市成交大面積萎縮

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  不僅僅廣州，資料顯示，"N條"式調控後，多地樓市成交萎縮明顯。中國指數研究院9日發佈的數據顯示，上周監測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示，12月前5天一手住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場成交也出現環比全線呈不同程度下降。

  據統計，上周廣州全市一手網簽均價為10675元/㎡，環比前一周的15351元/㎡暴跌瞭三成。這是繼11月廣州樓市成交價格下跌後，在12月向下趨勢越發明顯。方圓地產首席分析師鄧浩志分析，受前期樓價上漲過快影響疊加新政，廣州樓價在四季度到達階段性頂部，成交萎縮市場放緩將持續。

  而北京在成交下滑同時，價格也出現瞭松動。據鏈傢地產市場研究中心統計，12月第一周，北京一手住宅成交均價為25759元/平方米，環比下降6.2%；二手住宅成交均價為28864元/平方米，環比下降4.25%。另據監測，12月第一周調價案例中，下調的占比為71.9%。同時，新增房源的掛牌均價環比下降2.1%，與9月平均水平接近，掛牌均價呈現見頂趨勢。

  十八屆三中全會召開前後，北上廣深等一線城市以及西安、武漢、廈門、南昌、沈陽等二線城市相繼發佈調控政策，"N條"式調控背景下，樓市已有一定程度的萎縮。而房價方面，二三線城市多地房價出現松動跡象，部分房企開始打折促銷；一線城市雖未明顯下調，但掛牌均價則呈現見頂趨勢。

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  此前，審計署已先後兩次組織對地方政府性債務進行瞭審計。業內人士認為，這次審計署並未強調"地方"，預計將對中央和地方政府性債務首次進行全面審計。

內容來自sina新聞

  今年6月，審計署審計長劉傢義代表國務院向全國人大常委會作審計報告時建議，加強地方政府性債務管理，進一步清理規范融資平臺公司，抓緊建立和完新北三重農地貸款善地方政府性債務規模管理和風險預警機制，實現對地方政府性債務的全口徑管理和動態監控。

審計署對政府性債務進行全面審計

  據新華社北京7月28日電 審計署官方網站28日發佈消息稱："近日，根據國務院要求，審計署將組織全國審計機關對政府性債務進行審計。"

  2011年，審計署首次組織對地方政府性債務進行瞭全面審計。審計發現，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務餘額共計107174.91億元。

  繼這次"普查"之後，2012年至2013年審計署又組織對36個地方政府本級2011年以來政府性債務變化情況進行瞭"抽查"。審計發現，經過兩年時間，上述地方政府債務餘額增長瞭12.94%。

新聞來源http://fs.house.建融屏東春日建融sina.com.cn/news/2013-07-29/08103385392.shtml

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  如一份以綠地京津事業部名義發出的加急文件，就稱經集團批示，京津事業部下轄所有商辦、住宅產品銷售價格自10月8日起統一上調，上調比例不低於10%。

  但這並不意味著成交量的大爆發，房地產市場難以重現2009年的盛況。在時代周報記者采訪的不少業內人士看來，房貸新政意在刺激房地產市場消費和投資需求，帶動經濟整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實情況、房地產庫存的去化情況等。

  "那麼低的利率，銀行是沒法做的，基本上就是虧錢，這也是為什麼前幾年各傢銀行實際執行利率都沒有低於基準利率的原因，"重慶工行相關人士對時代周報記者說，就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益。"

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  趁信貸松動之機，快速出貨，這是房企更為主流的想法。多傢房企對外表示，目前地產市場的基本面並沒有變化，不會因為"央四條"出現就對"回暖"抱過多預期，以價換量還是未來半年的主調，漲價言之過早。

  連夜提價的不在少數。在綠城的大本營杭州，一傢樓盤的戶外廣告語已瞬間改為"一直很貴，馬上更貴"。而綠城之後，綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多傢大型房企的內部文件也相繼流出，版本不一，但共同特點是漲價在即，節後執行。

房企黃金周搶收 漲價論多為促銷噱頭

  相關統計數據顯示，綠地集團較去年同期增長70%；世茂國慶期間日均認購量較9月日均增長3-4成。

  綠城品宣部門的態度則相對謹慎，稱所有涉及價格上調的文件，必須經過集團營銷部門的批準才能正式生效，而上述漲價文件尚未通過批準。此外，綠城其他區域還沒有大幅跟進的跡象。

  "漲價說"尚為時過早

  "購房最好時機來臨，您還在等什麼？"相信很多人在國慶期間都收到瞭諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處，9月30日下午，央行的一紙通知給限貸政策松瞭綁，市場信心一下子洶湧噴發。

  "認貸不認房"的央行新規頗惹人眼，最低7折的利率優惠也再度引發市場期待。招行率先落地房貸新政，明確表態從10月8日起執行央行通知。隨後，建行、工行、農行等紛紛發文跟進表態。

  "央媽"為房企黃金周攬客，這句笑評得到印證，市場對政策的敏感可謂立竿見影。

  比較難看的是一線城市的成交，如上海，來自上海網上房地產的數據顯示，10月1日-7日期間，上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米，同比下跌26.12%；成交637套住宅，同比下跌24.62%；成交均價25451元/平方米，同比上漲11.38%。

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  超預期的救市力度下，醞釀漲價的暗潮洶湧，綠城是騷動的第一傢。

  事實上，房貸新政得以執行的另一個關鍵，則是要看銀行吸納資金的價格，目前來看，首套房貸七折利率優惠是個奢望。

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  綠地副總裁、京津事業部總經理石文紅隨後回應稱，文件是"謠傳，沒有這回事，價格調整集團有標準流程規定，不可能內部統一發文"。

  房企的諸多舉動真假難辨，但被普遍認為是有炒作嫌疑。"明眼人一看，就知道是營銷手段，大房企調價是需要項目、區域和集團公司之間多個線條去商議和決定的，不可能像計劃經濟一樣一刀切，一般不會由集團發文統一行動，"上海某房企銷售負責人對時代周報記者說，但文件真假已不重要，關鍵是給外界傳遞瞭下階段會漲價的重要信號，為現階段促銷跑量沖刺成交賺吆喝。

  這份名為"央四條"的文件中，執行"認貸不認房"的新規，7折利率政策重回市場，這代表房地產信貸政策開始走向全面放松。在此之前，執行瞭4年多的限購政策在絕大多數城市放開。截至目前，隻有三亞和北、上、廣、深等5個城市還在執行限購政策。

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內容來自sina新聞

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  並不是所有的開發商都拿到瞭這一輪喜從天降的"紅包"，一些中小開發商也遇到黃金周顆粒無收的情況。

  成交回暖反轉未明，央行新政細則尚待落實，力度也有待進一步觀察。

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  據瞭解，央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出，首套房貸貸款利率最低可享受基準利率的0.7倍。但此後僅有一兩傢小銀行閃現7折房貸利率外，各傢銀行推出的最低貸款利率一般在8折水平。

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  就在"雙限"松綁前夕，南京樓市完全處於一片寒冰之中。根據國傢統計局數據，南京房價已經連續3個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到"拐點"下跌0.6%，7月房價環比下跌1.1%，8月跌幅進一步擴大至1.3%。

  事實上，大部分開發商目前更關註的是如何去庫存。高盛高華證券報告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算，11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。

  根據億翰智庫預估發佈的今年1-9月典型房企銷售業績榜單，前20強房地產商中僅有4傢完成瞭全年銷售目標的70%，個別企業的完成率甚至不到50%。

  中原地產研究總監宋會雍認為，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多地下調價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸松綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下來等待開發商的，一定是殘酷的行業整合和淘汰，"隻有20%的企業能活下來。"

  7折利率優惠難落地

限購尚未開放，很多人對一線城市還存有觀望情緒。CFP制圖

  "想買的人一下子多瞭很多，現場的熱鬧程度是今年從未見過的，"在這波陽光普照的行情下，一線房企代表們笑逐顏開，易居中國有關人士對時代周報記者透露說，從其全國代理銷售樓盤的認購數據來看，"十一"期間成交量環比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水平。

  但目前，多數銀行具體執行的放款要求，尤其是房貸利率並未出現明顯變化。時代周報記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區域的多傢銀行網點，但這些銀行按揭的利率還與節前一致，基本還是以基準利率為主。

  蘭德咨詢總裁宋延慶對時代周報記者透露說，他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各傢商業銀行的四季度新增貸款額度民間二胎房貸利息並沒有隨著房貸新政的出臺而上調。

  在國慶前放開限購的南京，成為黃金周的亮點。據南京當地媒體報道，7天內南京樓市賣出2840套房，日均認購突破400套，創下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀錄。

  名符其實"黃金周"

  在時代周報記者的采訪過程中，恒大、新城控股等開發商也紛紛辟謠，表示沒有在官網上看到類似的"內部通知"，或者不清楚分公司的動向。

  "說實話，二級支行不太願意做房貸業務。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，隻能內部高價拆借資金，" 一傢國有大行支行負責人透露，去年"錢緊"過後，5年以上資金價格一度在6.5%以上。基準利率房貸，基本是盈虧平衡；9折房貸，一般都是虧損的。

  而按照7折測算，商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折下來就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，按照多數銀行現行上浮10%的標準計算，實際執行就是5.225%，這比貸款利率7折後的4.585%反倒高出0.64個百分點，這意味著存貸利率出現明顯倒掛。

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  10月1日，在央行、銀監會放松房貸通知出臺的第二天，綠城傳出漲價消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內部文件提及，綠城浙東區域的各項目自11月1日起漲價5%-10%。