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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08242731565.shtml

房企缺錢收縮戰線 雙融資平臺招商地產機會大增

內容來自sina新聞

  易居中國執行總裁丁祖昱甚至表示,"招商地產一定可以做得更好。"招商地產大步向前、規模增長的態勢被其喻為"一頭睡醒的雄獅"。

  根據CRIC研究報告,2013年招商地產業績突破400億元,規模再上臺階,盈利能力、成本控制能力、財務穩健度繼續位於行業前列。

  睡醒的雄獅

  從年報數據來看,2013年招商地產累計實現簽約銷售面積274.06萬平方米,同比增9.5%;實現簽約銷售金額431.97億元,同比增長18.7%。公司實現營業收入326億元,同比增長29%;歸屬於母公司的凈利潤達到42億元,同比增長27%。

  從前四個月數據來看,房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實,存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。

  根據中原地產統計,截至5月10日,20強標桿房企年內拿地額度為1318.7億,今年時間近半,但拿地額僅相當於去年總值的23.6%。

  實際上,構建海外融資是賀建亞擔任公司第一負責人前後主導的重要"戰役",表現形式是令人望而生畏的"重走IPO",目標是打造"雙引擎",解決發展動力問題,為可持續的發展模式形成有效支撐。

  賀建亞指出,招商地產與招商置地形成境內、外雙融資平臺,兩傢公司有各自清晰的業務定位,既有利於拓寬有效融資渠道以平抑房地產調控的風險,又有利於平臺間優勢互補推動地產業務增長。

  2013年招商地產實現投資物業租金收入約7.7億元,目前已建成的商業物業約110萬平方米,在建面積約120萬平方米。有機構預估,目前招商地產旗下的商業地產資產規模已經超過100億元,在招商地產總資產中所占比例大概為10%。

  千億管理平臺搭建

  這被認為是央行維穩樓市的重要信號,但業內認為,樓市調控所帶來的房企財務困境在短期內仍難以紓解,多數開發商已開始收縮戰線。

  最為明顯的是,得益於前瞻性安排及招商置地的海外資本運作,招商地產2013年綜合資金成本5.23%,同比下降0.76個百分點,在"招保萬金"四大房企巨頭中成本最低,融資成本優勢異常明顯。

  2008年至2013年,招商地產業績年均復合增長率高達46.44%,高於萬科的29.98%、金地的31.62%、保利地產(行情,問診)的43.61%。

  賀建亞稱,今年招商地產將積極促進銷售回款並做好境內外融資互動,為現階段發展提供資金保障,推進公司的千億銷售計劃。



  5月12日,人民銀行主持召開住房金融服務專題座談會,從合理配置信貸資源等五大方面要求銀行進一步改善住房金融服務。

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  顯然,持續的增長讓企業的管理范圍一下子增多起來,要統籌管理資本結構、公司戰略、治理結構、管理團隊、產品研發生產、企業文化、品牌等各土地貸款高雄鳳山土地貸款要素。在招商地產看來,未來不僅要適應"千億"的要求,更要實現可持續、均衡、有質量的增長。

  目前,招商地產已進駐全國近30個城市,全國化佈局基本完成。賀建亞指出,對招商地產下一階段,打造一個良好的發展平臺和商業模式很重要,否則千億銷售規模和百億利潤都會是曇花一現。

  處於宏觀調控風口浪尖的房地產行業再現風雲激蕩,光耀地產等房企的資金鏈緊繃讓房地產企業感到陣陣寒意。

  這使得招商地產可以在短時間內獲得境外融資,2013年12月招商置地迅速啟動並成功發行5億美元5年期債券,年息低至4.021%。

  賀建亞表示,穩健的財務狀況,穩定的銷售回款,尤其是充裕的現金流和境內外雙融資平臺優勢,為招商地產現階段的發展提供瞭有利條件。

  2013年,招商地產操作港殼東力實業反向收購方式實現上市,改名招商置地,這也是香港聯交所在2004年4月加強對反向收購的監管之後,收購香港殼公司觸碰註資"紅線"並完成重走IPO的鮮有案例。

  僅用6個月便完成反向收購過程,招商地產此舉已成為行業裡程碑式的事件,其反向收購的操作手法開始被很多公司研究和借鑒。

  由於行業性趨勢和結算產品結構的影響,2013年招商地產毛利率為38%,凈利率同比下滑2個百分點至18%,但仍高於A股房企均值近5個百分點。

  正如當年萬科董事長王石對金融的重視一樣,賀建亞表示:"在實現三四百億到千億的躍升中,一條必不可少的手段就是金融助推,尤其是在A股再融資功能暫時喪失的情況下,如果沒有金融力量助推,想實現快速增長是不容易的。不論是從國內業務發展的資金需要,還是海外業務發展的需要,從公司長期戰略來看,這是招商地產為何在2013年投入大量精力打造融資雙引擎的原因。"

  2013年,招商置地合同銷售總額為73.39億元,營業收入為69.28億元,年度溢利為14.15億元,各項指標均出現同比大幅增長。招商置地2014年銷售目標人民幣100億元,存貨去化率在50%~60%左右。

  此外,招商地產現金短債比從2012年的1.9上升至2013年的2.3,長短債比從2012年的1.5上升至2013年的1.9。

  尤其是利用香港高效的資本平臺,可以為招商地產非住宅業務的發展提供支持,也為持有的產業園、商業地產提供證券化的可能。

  另一個"引擎",招商地產A股平臺的地位亦不斷上升。不久前, 2013年度深圳A股上市公司50強榜單火熱出爐。在深交所A股上市的所有公司中,招商銀行(行情,問診)以575億元的扣除經常性損益後凈利潤位居榜首,中國平安(行情,問診)和萬科分列亞軍、季軍,同屬招商局集團的招商地產位居第六位。

  在本次榜單上,地產業仍是賺錢大戶,榜單前十中地產公司占據四席,萬科、招商地產、華僑城分列前三。

  該榜單顯示,地產行業2013年的利潤水平同比下滑。萬科凈利潤為182.98億元,凈利潤率為13.5%;位居第三的華僑城凈利潤為49.56億元,凈利潤率為15.7%;招商地產凈利潤為55.08億元,凈利潤率為15.8%,凈利潤率仍居地產板塊首位(以上均為扣除非經常性損益後的凈利潤率)。

  招商地產(行情,問診)董事總經理賀建亞在接受采訪時表示,樓市調整期恰恰給行業洗牌提供瞭機遇,財務穩健型房企的優勢不斷凸顯。

  與萬科在500億規模時開始搭建千億規模平臺相比,招商地產的戰略佈局更加超前。此前2011年,招商地產提出瞭三年再造一個招商地產,並成功交出瞭從2011至2013年實現資產、營業收入、凈利潤等指標均翻番的成績單。

  賀建亞認為,在目前的競爭中,一定的規模是需要的,甚至是一個必要條件。"因為沒有一定規模的企業,必然會在融資能力、品牌接受度、材料采購、資源整合和占有、成本和風險控制等方面全面落於下風。從而使得公司無論是掌控資源的能力,城市覆蓋的能力,或是實現戰略意圖的能力,都會受到很大的制約。"

  但賀建亞強調,千億目標僅是一個量化指標,絕非戰略核心或者是全部,更重要的是,公司在發展中盈利能力、抗風險能力等核心競爭力均衡提升。

  而招商地產的成本控制更是一直深得行業推崇,該公司2013年期間費用率僅為6.3%,低於A股房企均值近4個百分點。

  從2011年開始,招商地產進行瞭一系列變革轉型,這一年招商地產提出瞭通過"提速、提效、快周轉",從低周轉高毛利的模式向高周轉的效率模式轉變,向城市公司擴大授權,以服務支持項目運作為中心,強化產品標準化和管理標準化,以期通過轉型,實現規模增長。

  同時,招商地產還提出住宅開發與商業地產的協同發展戰略上,加快向雙輪驅動發展模式轉型。2011年底,招商地產以派生分立的形式成立深圳招商商置投資有限公司,作為旗下商業地產的發展平臺。

  2014年4月15日,招商地產發佈公告稱,公司擬將旗下位於深圳的蛇口科技大廈、新時代廣場等五項資產分別設立五傢子公司,完成股權梳理後進行公開掛牌並轉讓,為未來對商業地產的進一步資本運作做好準備。

  2014年1至4月,招商地產合計拿地成交金額為115億,位居各大型房地產企業前列。

  在過去一年,招商地產財務指標也更加穩健,2013年招商地產企業凈負債率進一步下降3個百分點至16%,遠低於A股房企82%的平均凈負債率。





  但與其他房企減少拿地不同,招商地產一季度在土地市場表現活躍,1~4月份共獲得13個項目,建築面積約454萬平方米。而去年首季度,招商僅獲得5個項目,建築面積為83萬平方米。

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