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孟曉蘇 以房養老隻是小眾產品
【廣廈會客廳第86期】房貸2胎的可怕貸款全省皆可處理
本報記者 於春美 北京報道
"'以房養老'隻是一種保險產品類型，它是老年人自願參加的，不是全社會的政策。"10月8日，作為我國最早倡導"以房養老"的人，匯力基金董事長孟曉蘇在接受中國房地產報記者專訪時表示。
在孟曉蘇看來，"以房養老"包括租房養老、賣房養老、分享養老等七種方式，多種"以房養老"模式是為有房和有意願的老年人或其子女提供的一種自願選擇的補充養老方式。要鼓勵保險(和訊放心保)公司推出這一產品，這樣老年人才有所選擇。
中國房地產報："以房養老"自2003年被首次提出到近日國務院常務會議提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"的要求，這一政策被擱置瞭10年之久，作為中國提出"以房養老"的第一人，您認為這一政策遲遲未能落地的原因是什麼？
孟曉蘇：導致"以房養老"政策遲遲不能落地的主要原因是來自保險公司的顧慮，表現在三方面：一是當時還沒有《物權法》，相關主管部門擔心抵押房產缺乏法律保障，擔心70年房屋產權到期後國傢不給延期；二是當時居民持有第二套房產尚不屬普遍現象，加之受"房價會跌"傳言的影響，諸多保險公司內部人士普遍擔心房價下跌將加大保險公司的風險；三是保險公司擔心老年人大多會把房屋傳給自己子女而不願參加此種養老保險。
中國房地產報：10年前這項政策的推動面臨諸多顧慮，目前國內是否具備瞭推行"以房養老"的成熟條件呢？
孟曉蘇：當年諸多未設立的法律法規在10年後的今天都已健全、規范，特別是2007年頒佈的《中華人民共和國物權法》明確規定"住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期"，這從法律上保障瞭住宅的長期物權。
另外，全國城鎮房價普遍上漲，尤其是保監會文件所提出準備率先開辦此業務的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數倍乃至十倍之多。且目前我國人口老齡化現象更為嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女傢庭和"失獨傢庭"本來就沒有把住房傳給子女的需要與可能。
由此看來，如今在我國實行住房反向抵押養老保險的各項條件均已成熟。
中國房地產報：目前社會上存在對"以房養老"的定位不理解的傾向，有觀點甚至認為政府推行此模式是在推卸責任或是為彌補養老金缺口的一種做法。您如何看待此種傾向和觀點？這類產品適合在哪一類老年人群中首先推廣？
孟曉蘇：早前曾有人擔心養老金缺口問題，誤認為推行"以房養老"是政府推卸責任的做法，實際上，養老金缺口問題與"以房養老"並不是一回事。眾所周知，我國養老主要是由政府兜底，"以房養老"不是一種代表全社會的養老政策，而隻是其一種有益補充。它是人們自願選擇的一種保險產品類型，屬於一種小眾產品。沒房沒錢的老年群體由政府管，而"以房養老"這一保險產品則較適合於有房沒錢的老年群體。
在試點人群的選擇上，為避免子女繼承問題，我國可借鑒臺灣"以房養老"的經驗，即首先從無子女傢庭和"失獨傢庭"開展試點，今後再根據需要擴大到有此願望的其他老年人傢庭。
據目前的粗略估算，我國無子女和"失獨"老年人約有2000萬，假設這其中有30%的老年人願意入保，我國就有600萬無子女或"失獨"老人願意嘗試"以房養老"，這個數字堪稱宏大，要知道美國實行"以房養老"這麼多年瞭，至今才有不到150萬戶傢庭願意參與。
中國房地產報："以房養老"是否完全適合我國的實際情況？
孟曉蘇：事實上，"以房養老"有很多種形式，包括租房養老、賣房養老、分享養老、托房養老、縮房養老、銀行借款、抵押保險等都可統稱為"以房養老"。
2003年，我國當時提出的是"反向抵押貸款"，人們誤以為是銀行來操作，其實更準確的表述應是"反向抵押養老保險"，是由土融建融基隆仁愛土融建融保險公司來操作的。其實在國外也可通過銀行抵押，因為國外的老年人沒有房子也可以有養老金作保障。
但中國"以房養老"更適合作為一種險種，即由保險公司來操作，房子漲價後老年人也可以分享利潤。
我國實行多年的低收入政策，使絕大多數老年人均未留下過多積蓄，隻能靠退休金維持生活，而國傢與社會為其提供的退休金也是很有限的；加之我國多年來壽險業務欠發達，政府想靠壽險來保障老年人的生活也不現實。
隨著十幾年來公房出售與住房商品化的發展，以及大中城市房價不斷升值，多數老年居民都擁有瞭具備較大價值的房產。這筆凝固資產如果能夠盤活，完全可以彌補低收入政策及壽險業務帶來的歷史缺憾。"反向抵押養老保險"項目一旦設立，將使擁有房產並願意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務。
中國房地產報："以房養老"在具體操作上是否存在諸如房屋估值不好定價的問題？
孟曉蘇：房屋的評估在當下確實是一個難題，房屋評估值可能在買賣雙方各執一詞，保險公司因為是賣產品，處於強勢，老年人則處於弱勢。
但老年人也有權利對抗保險公司，因為保險公司采取多元化發展模式，且彼此之間存在競爭，老年人可在諸多保險公司中進行選擇、比價。待房屋增值後，若保險公司不分給老年人房屋增值利潤，老年人也可將業務轉到其他保險公司去。此種格局迫使保險公司隻能按事先規定標準與投保"以房養老"的老年群體分享房屋增值利潤。
另外，到底是把房子賣瞭還是反向抵押，也可由老年人酌情而定。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/08483634910.shtml
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