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當金融街遇到中小客戶
金融街正在擴大商務地產版圖
新浪樂居深度報道記者@董文艷/文
和北京東邊的CBD一樣，西邊的金融街租金也一直見漲，到瞭近600元/月/平米。這個北京熱門的金融地標區域，隸屬於金融街控股(000402.SZ)--一傢運營寫字樓逾20年的企業。在重慶、天津復制北京金融街模式打造金融中心後，金融街也意圖走向全國，擺正商務地產的核心位置，用服務贏得客戶，在全國一線城市繼續擴大商務地產版圖。樂居深度報道匯總》》
"專註在寫字樓領域是必要的。金融街需要挖掘自己的'護城河'，包括產品研發的技術、運營優勢，以及城市選擇。"蘭德咨詢總裁宋延慶說。
數據顯示，2013年1-9月，金融街房產簽約額約193億元，同比增長約47%。其中，商務地產簽約額約130億元，較去年同期增長約195%。截至目前，金融街商務地產業務占比已高達70%。其20餘年運營商務地產的經驗，為金融街全國擴張加註砝碼。
在重慶，金融街復制瞭重慶金融街，並借助金融街與金融機構總部的密切關系，引進瞭4個重要的銀行金融總部，成為當地著力打造的江北嘴金融中心重要支撐，吸引瞭更多的相關金融、服務機構入駐。
在天津，金融街在天津核心區累計總投資超過300億元，其中天津環球金融中心以336.9米的地標性的高度，至今仍以長江以北第一高樓成為天津首個入住企業稅收貢獻超10億元的樓宇，新的標桿則是金融街南開中心和金融街和平中心。
相比二三線城市，全國一線與1.5線城市商務地產承載量更大，繼北京、天津、重慶後，成為金融街下一步瞄準的目標。"未來我們希望攻占長三角與珠三角。"金融街副總經理王志剛說。
過去一段時間，他們也積極籌備瞭武漢、上海、深圳的土地競拍，尋找更多合適目標。去年，在北京，金融街買下西城區月壇南街地塊，34.25億元、折合樓面價30429元/平方米，這個緊鄰北京金融街的地塊，將會成為下一片北京新興的金融商務區。
此前，與政府的緊密合作、與銀行金融機構長期建立的良好脈絡關系，確保瞭金融街的產品銷路。在北京金融街項目中，寫字樓是頂級銀行等大型金融機構的定制產品，建好即銷售一空。
"但金融街到其他城市還是面臨一定挑戰。畢竟北京金融街項目太過特殊，屬於國傢政策扶持型，不具備復制性。"宋延慶說。
寫字樓定制走貨的模式在一線城市外也會遇到挑戰，金融街或多或少暴露瞭殺入市場的不適。在重慶與天津，金融街在核心地塊打造金融中心，但由於當地金融客戶對寫字樓空間需求有限，他們也不得不去尋找更多中小企業客戶，銷售壓力也直線上升。民間二胎房貸好嗎缺錢急用哪裡借錢
"天津的項目不像在北京。他們蓋好瞭樓，還留下一段市場培育期，隻賣瞭一半，除瞭大客戶，還吸引瞭一些中小企業。現在有一半的寫字樓用作自持。"上述接近金融街內部的人士說。
為瞭抓住更多中小企業客戶的胃口，金融街開始調整客戶服務意識，搭建4C資產管理體系，意圖為他們提供資產管理、商務服務、物業服務和生活服務，並以此作為企業進入全國市場的敲門磚。
在王志剛的定義中，這樣的4C資產管理就像電器、汽車這類生產型行業一樣，有完善的售後服務體系，像汽車4S店一樣，為終端用戶提供便捷、貼心的辦公及生活服務。
在金融街的4C資產管理體系中，其服務范圍涵概瞭每一位寫字樓用戶幾乎所有的需求：資產管理中心為方便企業和投資型客戶的資產管理需求而設定，服務內容為租賃、買賣相關證照辦理及稅務登記等等項目；商務服務中心旨在滿足商務客戶日常辦公、會晤、包括中小型會議等需求。
同時為瞭讓客戶的生活更便利，辦公更舒適，金融街又專門設立瞭生活服務中心和物業服務中心。金融街規劃用全國統一標準建設這四個服務中心，包括統一的客戶服務熱線，統一的服務標準，統一的服務形象。
王志剛介紹說，長期服務於金融街高端客戶，這使得金融街更瞭解怎樣為企業類客戶服務。中小企業在購買高端寫字樓時，相比自身擁有強大運營組織能力的金融大客戶，這些中小企業客戶更需要由物業的開發者和管理者提供一整套的商務地產物業服務。4C資產管理服務體系就是突破以往整售寫字樓的開發經驗，專為中小企業類客戶量身打造，這也讓金融街的寫字樓商務物業比其他的物業有瞭競爭優勢。
加大自持物業也成為金融街擴張商務地產的新選項。由於早期資金緊張，金融街主做代建、賣樓，為擁有優良資產，"未來金融街的自持物業我們希望將跟企業凈資產規模相匹配。"王志剛說。
這對企業的現金流提出更高要求。目前，金融街持有經營物業共21.1萬平方米，總物業占比不到10%。上半年末金融街資金99.41億，負債率68.5%，或將為增持物業增加底氣。據企業內部人士透露，70%一直是金融街負債率的高壓線。"不能超過這個數，這是我們的死標準。"
市場競爭同樣愈發激烈。眼下，住宅調控加碼，除瞭金融街，許多房企也加入到商務地產這一競技遊戲中來。綠地在城鄉結合部打造商務園區，中海的甲級寫字樓數量龐大，旭輝正為那些被擠出中央商圈的中小企業打造商辦物業。擁有47.2萬平方米寫字樓、長於區域開發的金融街正時刻面臨與對手的廝殺，搶奪客戶成為市場化的關鍵。
一個有利的市場信號是，商務地產正處在高速上升的通道中。國傢統計局數據統計，2013年1-11月，全國辦公樓銷售面積增長26.6%，在商品房銷售面積中增速最快。"商務市場前景很大，而運營寫字樓一直是金融街的長項，我看好它後期的發展。"宋延慶說。
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新聞來源http://yt.house.新車貸款sina.com.cn/news/2013-12-18/14362543486.shtml
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