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  關於拿地的要求方面,簡單來說,最重要地價能夠合理。首先是看一個城市的供求關系,很多人說一線城市北上廣肯定供求關系好很多,但是如果地價太貴也不行。三四線也有部分是有很好的供求空間。所以第一是看供求,第二是看項目,第三是看價錢,所以總歸是要算賬,最終是考慮兩個因素,一個是去化率,另一個是利潤。

  "接下來將推出的新項目基本都做到瞭之前提出的12-14個月開工的節奏,整個調整是積極的,集團所有的運行都在按照指標完成。"

  陳卓林續稱,下半年中山等地的個別項目價格會有所上調,但"下半年大部分項目的價格策略不會動,按照這個價錢去貨也可以。"

  今年預計竣工的面積是430萬平方米,去年實際竣工面積是400萬平方米,基本上可以跟去年持平,而以現在的情況來看430萬平方米的面積是合理的。

內容來自sina新聞

  以下為雅居樂地產2014年中期業績發佈會現場問答實錄:

  張森(首席財務官):去年平均負債率是72.4%,上半年負債率是82%,我們會努力把凈負債率控制在合理的水平,下半年目標是把負債率降低到跟去年差不多持平。

  2014年1-6月,雅居樂累積預售金額為216.70億元,較去年同期上升34.2%,已完成全年預售目標的45.1%;累積預售建築面積為220.4萬平方米,較去年同期上升61.8%。

  李雪君:雅居樂去存貨有兩個策略,第一個是改善庫齡的時間跟結構,第二提升整體的去化率。在庫齡結構方面,上半年有整體的改善,2013年之前的存貨達到54%的去化率。現在庫齡長瞭以後,我們優先處理時間久的。第二部分是新增加的庫齡方面,會設置一個存貨的水平,我們認為合理的存貨水平可以將風險降低,這樣未來市場比較好的時候,可以不至於產生斷貨的現象。所以雅居樂整體的去化率目標設置在60%到77%。

  第二個,整個公司的改革除瞭促進今年達標外,也正在做2015、2016年的計劃和指標。投資和開發方面,我剛才也提過我們有4200多萬平方米土儲,按照一萬每平方米來算,都有4000多億貨值,就算不拿地,也足夠五年每年有超過800億的貨值支撐。根據整個改革計劃的實施,預計2015、2016年會有平穩增長,預計會有20%增幅。

  當然,今年9800多元每平方米的銷售均價比去年低瞭一點,但是對於整個盈利空間影響不是很大,因為土地成本價格連1200元每平方米都不到,在整個銷售額裡隻占10%左右,所以接下來我們的價格策略大部分不動,按照這個價格已經去化挺好瞭,有一部分價格會稍微上升一點點。整體來說,價格對利潤影響不大,我們預計下半年或者明年的整個毛利率是30%到35%左右。

  第二,雲南旅遊項目從去年年底開盤到現在的銷售狀況怎麼樣?第三,雅居樂今年在管理層面和區域公司人員上都有一些調整,是不是因為降價的決策跟項目的利益有所沖突導致高層壓力較大?



  陳卓林表示,在集團改革的基礎上,預計2015-2016年將有20%的平穩業績增長,同時其指,當前將采取保守的拿地策略,"現在有4200萬平方米的土儲,足夠5年每年超過800億元貨量的支撐。"

  據陳卓林介紹,下半年雅居樂可售貨量是280萬平方米,"接下來還有12個新項目和20多個組團新貨推出。"

  張森:我們今年買地不多,包括馬來西亞項目在內上半年總共買地支出隻是22億。今年買地策略都會是比較審慎的。另外,雅居樂現在有4200多萬平方米的土地儲備,平均地價在1200元左右,這個足夠很多年的發展瞭,所以今年比較保守,不會太積極。

  海外方面,兩個項目是在吉隆坡以及市區中心的地段,跟其他公司合作的項目,我們公司占70%權益,由我們操盤,現在已經開始施工,項目的地點和地段是不錯的。未來吉隆坡周邊有適合的土地也會慢慢增加,現在也正在洽談一兩塊地。

  陳卓林:這個問題投資者也很關心,董事會是有很大變化,我們也有壓力。還是要按照業績來看,集團盡可能做到純利24億,毛利率能夠確保到35%,按照這二胎房貸流程個目標去努力。

  陳卓林(主席兼總裁):8月份跟7月份的銷售都差不多,到現在是20個億元左右,目前到7月份已經是240億元,接下來還有四個月,我們有信心可以達到480億的目標。因為下半年我們還有12個新項目和20多個組團會有新貨推出。上半年的市場差一點,下半年無論從政策和市場來看,還是有一定的市場空間的。

  管理團隊方面,其實調整不多,高管隻是一兩個,整體團隊大部分都還在為雅居樂服務。另外,人員的調整也是雅居樂整個改革之中的一個計劃,能夠培養一批年輕的骨幹團隊,更重要的是我們現在是以季度和指標來進行經營管理。

  現場提問:很多企業在擴張時利潤跟毛利會下滑,因為進入瞭三四線城市,雅居樂在擴張的過程中,拿地有哪些具體的指標?另外,你們在發展過程中對銷售、利潤、開發、現金流四個指標有沒有一個量化衡量?

  現場提問:2013全年業績會時公佈瞭董事會的轉變,現在過瞭幾個月瞭管理層覺得成效怎麼樣,有沒有貼合最初想法?另外海外今年買瞭兩個價錢較高的地塊,接下來的發展會怎麼樣?

  現場提問:下半年雅居樂買地很少,接下裡會在哪些區域、城市買地?馬來西亞的項目預計什麼時候可以完成?大概的定價策略是怎麼樣?

  相較於2013年斥資逾百億拿地的激進策略,今年上半年雅居樂拿地支出僅為22.1億元,6個新增項目分部在佛山、長沙、雲南、海南和馬來西亞吉隆坡。"今年我們的拿地策略非常審慎,比較保守",雅居樂首席財務官張森續稱。

雅居樂業績會全年保守拿地 延續上半年價格策略

  在海外業務拓展方面,雅居樂也將采取較為保守的策略。據管理層介紹,目前公司正在洽談吉隆坡周邊的一個新項目,而其今年獲取的位於馬來西亞的兩個項目將分別於明年五六月及年底面世,"其他地方我們也會留意,但不會急於投資,現時主要還是以國內業務為主。"

  現場提問:上半年雅居樂加大瞭存貨銷售,希望存貨要降到什麼水平?今年竣工面積比去年增加較大,對今後銷售金額的影響怎麼樣?

  對此,陳卓林回應稱,上半年銷售價格同比有千元幅度的下降,"對盈利空間有一定影響,但影響不大","因為我們土地成本價低,隻占整個售價的10%左右。"

  8月26日,雅居樂在香港舉行2014年中期業績發佈會,主席兼總裁陳卓林在會上表示,今年首7月公司累計銷售金額240億元,在接下來的四個月內有信心能達成480億元的目標。

  現場提問:今年公司去庫存的決心比較大,降價幅度也比較大,會不會導致未來一兩年利潤增速面臨一些壓力?

  今年以來,雅居樂價格策略的轉變背後是集團管理層和銷售策略的變動和轉型。針對今年初集團提出的改革,陳卓林給出瞭認可的評價,"今年集團目前銷售已做到240億元,而且毛利率保持在35%,從這方面看,公司和董事會的改革是很有效的。"

  陳卓林:我們是還有很多庫存,上半年賣瞭部分下半年繼續,但是無論市場好還是不好,我們都要賣,無論市場怎麼變化我們都要隨之調整。

  此外,陳卓林表示,今年上半年公司銷售毛利率保持在35.4%,仍屬於行業內不錯的水平,"預計我們下半年到明年的毛利率可以保持在30%-35%左右。"

  至於雲南的市場,其實三個項目已經開瞭兩個,騰沖項目一開盤,好的產品一下就賣完瞭,價格也是比較平穩的銷售。瑞麗項目現在開盤不大,是按計劃來銷售。版納項目是三個項目中我們最看好的,因為去旅遊的人多,而且氣候氣溫都比較適宜。今年雲南市場的貢獻不是太大,但我相信明年或者是後年銷售會增大。

  李雪君(營運管理部總監):上半年綜合去化率大概是47%,2013年之前的存貨去化率超過瞭50%,說明我們存貨去化率不錯,全年的去化率預計會去到67%。下半年貨量按面積計算是280萬平方米左右。

  瑞信等投行和券商曾分析指出,雅居樂今年以價換量的策略在促進銷售業績的同時將有損利潤率並影響到現金回籠。

  董事會包括整個公司的架構改革首先效率有改變,接下來的十幾個新盤,基本都做到瞭我們去年提出的12-14個月完成拿地到開盤的要求。

  至於哪個城市比較多,雅居樂沒有分一二線城市,主要看城市以及項目的位置怎麼樣,最後還要看每個地區的需求才會決定買地。

  馬來西亞第一個項目初步預計在明年的5、6月份開始預售,那個項目是雅居樂與當地的發展商合作的,雅居樂占70%權益。項目位於比較高尚的住宅區,定位會比一般的住宅售價高一點點,目前那個區域住宅的價格大約是1.8萬人民幣一平方米左右,但是現在談開售價格還太早,價格還沒有確定。另外一個項目沒有那麼快,可能到明年年底才出來。

  數據顯示,上半年雅居樂預售均價為為9832元/平方米,較2013年同期11851元/平方米下降逾兩千元。而自年初開始,雅居樂旗下位於常州、廣州、中山等多個項目也均傳出降價促銷消息。

  陳卓林:雅居樂現在做到瞭30%的毛利率水平並不容易。但是實際上數字不能說明一切,今年我們賣到9800元一平方米,毛利就少瞭一點點,但是地價隻有1100多元,所以毛利率有足夠空間會上升到30%以上。所以,我們很有信心明年能夠做到33%以上的毛利率。

  現場提問:現在雅居樂項目平均去化率是什麼水平?下半年的推貨量是多少?近期是否會調整全年目標?第二,關註到公司上半年的負債率是80%,相比去年有所上升,不知道下半年公司在規劃債務結構方面還有哪些措施?

  李雪君:關於銷售利潤、開發、現金流這些指標的數據,就今年而言,合約銷售額目標是480億,開發的情況內部是定在1100億元左右,對於存銷比以及庫存水平以及總體去化率的水平會在60%-70%,這個會根據每個項目來判斷的。

  毛利率方面,今年到明年也會在30%到35%之間。對於現金流,我們會兼顧安全的情況下去考慮高周轉營運的平衡。

  張森:今年市場的情況特殊,我們特別加大瞭銷售、簽約以及現金流的指標。首先要有銷售,沒有簽約和現金流是沒有用的。在現金流方面,特別是預款方面,基本上是總動員整個集團、整個小組去做。所以,今年銷售和現金流回款的情況有很大的改善。開發方面我們也會配合銷售策略,有適當的時候調整一下。

  現場提問:之前有消息說下半年在華東區域會實現15個盤的聯動,下半年這部分的可推貨量是多少?上半年華東區域的去化率是怎麼樣?

  李雪君:這是我們之前5、6月份的發佈會,現在隨著市場進一步的變化,我們對於推盤的節奏略微有一些變化,放緩瞭寧波、杭州項目的開發,但是這15個盤的聯動都處於不同的開發階段。現在上海的項目,8月份已經開放瞭預售、9月份開始開放樣板房、在國慶前會銷售。而南京的項目也都取得瞭不錯的成績,這些區域上半年去化率的情況,基本上可以達到上半年平均去化水平。

  "8月份到目前為止的銷售和7月份差不多,有20多億元,接下來我們還有12個新項目和20多個組團新貨推出",陳卓林表示,從政策和市場來看,下半年樓市銷售情況將比上半房屋二胎轉貸年理想一些。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/09134405422.shtml

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