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  "隻要調控政策大方向是按照市場化、差別化以及制度化路徑進行,房地產投資的邏輯就沒有理由改變。A股市場中,什麼行業目前不存在產能過剩現象?什麼行業不存在融資泛濫現象?什麼行業已完成國際估值體系接軌?"三個問題的回答,依舊指向他所鐘情的房地產行業。"如果投資者是尋找真正的成長股,萬科、保利[簡介 最新動態]、榮盛等均擁有持續8年以上的年度復合增長率在30%以上的業績歷史表現,且未來至少三年或仍將持續快速成長,A股中能夠與他們比肩的優秀成長公司實在是少。"王海說。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-09/08122064215.shtml

  隻要調控政策大方向是按照市場化、差別化以及制度化路徑進行,房地產股投資的邏輯就沒有理由改變。

  他坦言,自己並不做特別短期的判斷,他關註的是投資標的企業盈利狀況以及未來三年的盈利趨勢。政府對各個主要產業都有相關產業發展政策,投資必須關心當前以及未來的盈利趨勢。"對於我們而言,政策可能沒有辦法預測,但盈利可以去分析。隻要明瞭大的趨勢背景,將研究工作做紮實,企業當前及未來一段時間的盈利趨勢是可以把握的。"

  隻是局部火熱

  同時,投資人士說起地產公司就想到以"招保萬金"為代表的一二線龍頭。王海認為,差別化的調控措施有利於房地產市場的競爭,從過去"小而散"局面轉變為"大而集中"的新格局,同時龍頭企業的經營策略方向正確,龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、預收賬款、業績都很好。

  王海表示,2012年其對房地產板塊的投資,是出於防守而非進攻的角度,重倉龍頭企業,為其獲得瞭較大收益。2013年一季度,房地產板塊波動引發其進一步深入思考,他提出資本市場對房地產的理解存在三大誤區。

  對應房地產股票的基本投資邏輯是,在看好市場份額集中的大背景下,一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平正處於持續提升過程。

  中歐中小盤基金經理王海,目前似乎已被市場定義為房地產投資的多頭,一年多以來重倉地產股,給他帶來收益的同時,也使他在房地產板塊調整中成為輿論目標。這位近兩年憑借房地產股一戰成名的基金經理,對房地產板塊及整個市場的投資有其自身邏輯。

  具體政策措施

  "但這並不能推而廣之,認為所有房地產企業的經營狀況都不錯。"王海認為,截至2012年,國內有超過1萬傢的房地產公司,這個數量與任何國傢在快速城市化進程中的歷史數據相比都太多。2010年以來,對房地產市場中80%以上的企業而言,經營環境非常惡劣。

  "市場過分關註政府具體政策措施。"他直言,雖然自己也關註房地產政策,但關註的角度卻與市場不同。"任何個人都無法預測下一步具體政策什麼時候出臺,具體出臺什麼內容,我更在意經濟的大趨向如何,以及在大經濟背景下房地產政策取向會如何。"



內容來自sina新聞

  中國作為一個二元甚至三元經濟結構體,發展不均衡決定目前呈現的地產銷售火爆僅停留在北上廣深四個一線城市。春節回傢期間,王海沿途看到眾多三線或是四線城市有大片待售新房,房價也處於均衡位置沒有上漲。

  房價不應是

  在他看來,需要明確的是,在任何大國經濟體中,房地產都發揮著實質意義上的龍頭支柱性產業作用。在中國,2012年商品房銷售額在6.4萬億左右,占中國GDP的比重百分之十幾;如果算全口徑,把保障房、工業廠房、農村自建房等都算上,房屋二胎銀行任何問題免費諮詢銷售額超過10萬億,占GDP的份額超過20%。這意味著假如房地產業發展遲緩,沒有任何產業能對沖其對經濟的影響。

  投資者過分關註

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  國內房地產

  作為一位重倉房地產板塊的基金經理,王海十分關註國傢的調控政策方向,但他傾向於從大的市場邏輯中尋找國傢對房地產市場的態度,而不是關註一時的具體政策。自去年開始,他就通過公開資料關註新總理對市場的態度,甚至仔細學習瞭李克強當年的博士論文。

  國五條細則出臺之前,一線城市二手房交易井噴,房價再次上漲,在王海看來,中國的房地產市場並非如表面呈現的這般火熱。

  因此,面對當前少數城市成交火熱的局面,王海認為,國內房地產市場整體上將面臨市場趨冷的嚴峻挑戰,北上廣深的局部火熱現象難以擴展為全國現象。

  從我國經濟平穩健康發展的大趨勢出發,王海認為,短期內尋找一個可以替代房地產的行業並不現實,理想的模式是房地產業進行正確的政策轉型。"走差別化、市場化、制度化發展的道路,沒有第二道路可以選擇。"王海表示。

  未來3-5年內,可能有超過一半以上的房地產企業會被迫退出市場。在美國城鎮化期間,房地產龍頭企業的市場份額可以超過10%,而萬科[簡介 最新動態]的市場份額目前剛超過2%,市場集中度提升趨勢才剛剛開始。

  因此,他提出,針對第二個誤區,正確的行動是,盯住企業盈利趨勢,而不是去臆想政策。

  他預計,未來3-5年內,可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。在美國城鎮化期間,房地產龍頭企業的市場份額可以超過10%,而萬科的市場份額目前剛超過2%,市場集中度提升趨勢才開始。對應房地產股的基本投資邏輯,是看好市場份額集中的大背景下,一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續提升過程。

  如果投資者是尋找真正的成長股,萬科等地產龍頭均擁有持續8年的年度復合增長率在30%以上的歷史表現,且未來至少三年仍將持續快速成長,A股中能與之比肩的優秀成長公司很少。

  所有人關註的焦點

  說到房地產,除瞭政策外,最引發關註的焦點問題無非是房價,無論是過去的市場波動還是政府的措施,均跟房價漲跌密切關聯。王海表示,這種現象的產生是由於過去"價格上漲-輿論壓力-政策打壓-股價下跌"以及"價格下跌-經濟過冷擔憂-政策鼓勵-股價上漲"這種循環反饋鏈條所導致的。在較長時期內,這種"條件反射"式的互動結果不斷強化,以至於今天,投資者思維已經被固化。

  通過過去一年多的觀察,王海認為,目前值得註意的是,新一屆政府從不談房價,而是反復強調要大力建設保障房,同時強調要將"閑不住的手"換為"市場的手"等。他認為,目前國民經濟的主要產業中,"閑不住的手"集中體現在房地產市場中,諸如:限購、限價、限融資、限利、限售、限地價、限貸等。

  王海認為,在市場化、差別化、制度化的趨勢方向下,可以展望不遠的未來,政府隻管且管好該管的東西,對於本來應該由市場決定的會交還給市場。新的信號使他堅信,政府可以從容地實行房地產市場的根本制度性建設,而不被短期價格問題所捆綁。對投資者而言,就意味著過去所形成的"房價-股價"的條件反射不再存在,更有必要關註盈利及其趨勢,而非政策臆想。

  去年年底,王海就判斷,今年年初可能是房地產股相對較差階段,對於此前的調整他也有預料,但在其投資邏輯中,依舊認為地產股未來將會越來越好。他認為,兩會期間的調控預期或負面效應最明顯,國五條對於短期市場利空,更主要體現在市場情緒方面,而仔細分析國五條的具體政策,他尋找到市場忽略的信息,那就是"對於供過於求的城市,地方政府要采取積極有效措施,穩定房地產市場。"在他看來,這已經很明顯體現出政府調控的差別化思路。

五年內過半房地產企業可能被淘汰出局
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