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  政府或是一原因,而華強對養馬島整體開發的資金投入與回報問題,也是業內猜測的一個因素。養馬島的整體開發需要大批資金,但旅遊地產本身就需要開發商對配套投入非常大,同時也存在著較大的開發風險。

  一位業內笑第2順位房貸銀行貸款全省皆可處理言,牟平區的房地產市場要慎入。

  前景堪憂 牟平未來發展需多方合力

  在孫建波看來,牟平區現在主要存在三個因素制約其發展,一是配套尚未完善,但會在龍湖大型商業體開業之後會有很大程度的改善;二是交通仍不是非常便利,目前從各區到牟平的公交車還是比較少;三是客戶對區域抗性比較大,除瞭是地段偏遠之外,配套、交通問題也是客群抗性的重要來源。"如果說高新區需要5年發展起來,那養馬島得需要10-15年的時間。"孫建波如是說。

  同策咨詢研展部經理孫建波表示,牟平區單月的到訪量、去化量甚至和芝罘區、萊山區的部分樓盤單周的市場表現量相差無幾,該區域發展速度仍然是偏慢的一個階段。華強的退出可能是目前周邊項目去化比較慢降低瞭開發商的信心。

  養馬島開發旅遊,競爭對手實在太多。關於養馬島的傳說也並不為很多人周知,而與之相對應的是青島的跑馬地、蓬萊的跑馬地,這兩個城市擁有大量的旅遊客戶,很容易帶動起來其他旅遊項目。在一塊欠缺旅遊休閑基礎的牟平,直接建設成煙臺最高端的旅遊度假區,正是煙臺這種一步到位的開發模式,讓企業無法判斷養馬島休閑度假區是否能如同期盼所致。辰源雅景 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)策劃總監王偉告訴記者,牟平缺少旅遊基因,發展旅遊,投入大、經營難、培養期長,後期經營壓力巨大。而對於華強來說,規劃的高度已經超過瞭他的承受能力,風險收益對比更是一大問題。養馬島這種發展模式如果運作的恰當,必然可以實現區域跨越式發展,但是如果運作不當,必然是長期的企業虧損。

牟平區部分樓盤

當時華強與牟平政府的簽約儀式(圖片來自網絡)

  牟平區不僅有龍湖、融科、中冶、天房等一線房企,也有建源、安德利等實力企業,原融科邇海銷售總監、現興盛銘仕城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)營銷總監劉偉告訴記者,牟平區不少項目近兩年處於集中供應的階段,待住宅、商業等一系列建起來後,吸引瞭人氣,區域自然就熱瞭起來,大概需要3-5年的時間,未來也會是一個熱點區域。

  2012年3月8日,深圳華強集團正式派出7人工作組入駐養馬島辦公,標志著繼2011年9月份該集團簽訂瞭《養馬島整體開發招商引資協議》及完成整體開發概念性規劃後,開始步入實地對接操作階段。

  目前牟平養馬島區域集合瞭龍湖葡醍海灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、融科邇海、富麗紫金山莊、山海龍城、檀瓏灣、安德利迎海花園等項目,以及龍湖、中冶、天房、融科等一線房企。往南還有眾多樓盤,其中也有不少新盤,據新浪樂居樓盤庫監測,目前牟平區在售樓盤達53個,僅次於排行首位的芝罘區。

  三年多的時間,從牟平城裡到養馬島板塊,樓盤林立,房地產市場供應量出現瞭井噴的現象,強勢擠壓牟平市場需求。在資深業內人士王豪傑看來,牟平本土的市場需求非常有限,大量的舊村改造項目又吸收瞭大量的需求,而外來需求又十分有限。區域內過高的市場供應與需求短缺形成一對短期內難以調和的矛盾。與此同時,城市配套建設的相對滯後,也影響瞭牟平區以外的客戶進入此地的熱情。

  華強退出瞭,而不少養馬島居民最為關心的是到底什麼時候能搬遷。養馬島管委的工作人員稱,因華強的解約,現在養馬島整體搬遷事宜暫緩,需等待新的投資商的加入。

  從2010年開始,牟平區便面向全國各大地產商進行招商引資。深圳華強在內的3個企業提交瞭初步整體規劃方案,最終深圳華強的方案被選中,雙方達成初步合作意向。在2011年5月簽訂框架協議後,深圳華強又邀請美國EDSA公司6人設計團隊對養馬島進行實地勘察。最終,深圳華強集團投資260億元開發養馬島整體項目,於2011年9月23日正式簽約,由華強實行總體規劃、總體開發、分期實施,建設期為8-10年。

  養馬島整體搬遷現已暫緩 資金投入與回報疑是退出原因之一

  但之後,關於華強跟養馬島的消息就很少瞭。近期傢住養馬島的市民表示,深圳華強從養馬島撤資瞭。記者得知此消息後,遂撥打瞭養馬島旅遊度假區管委的電話,工作人員給予的答復是,華強單方面解約瞭。隨後2胎代墊怎麼貸款比較會過件,記者聯系瞭濟南華強集團的工作人員,其表示對於華強來煙臺以及已撤出煙臺的相關事宜並不清楚。

  面對牟平區現在存在的諸多現實問題,林敬皓認為,牟平區未來的發展需要合力。

  華強的撤出,引發瞭業內對牟平區及養馬島區域房地產發展的一些思考,也折射出牟平區本身存在的一系列問題。



  事件:深圳華強簽約投入260億開發養馬島 兩年後解約

  從同策提供的月度煙臺房地產市場調查報告來看,牟平區的成交量在六區排行中一直處於第五位或第六位的位置。

  記者瞭解到,養馬島區域在售的一些項目中,去化慢是一重大特點。以幾個項目為例,煙臺房產交易網數據顯示,山海龍城2011年開盤,累計去化量374套,去化率不到70%。融科邇海 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)累計去化量231套,檀瓏灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)累計去化424套。

  新浪樂居訊 2011年,深圳華強集團投資260億元的養馬島整體開發項目正式簽約,2012年工作組入駐養馬島辦公,意味著步入實地對接操作階段。而兩年後華強退出瞭養馬島,官方原因卻不得而知。資金投入與回報、政府實操支持、華強對周邊樓市發展喪失瞭信心等等,業內猜測重重。而華強的撤出,折射出牟平區及養馬島區域房地產發展存在的一系列問題,也引發瞭業內思考,牟平區似乎需要更多的關註瞭。

  去化壓力使得該區域的一些項目推出特價房的優惠方式,融科邇海4000元/平米的特價房,比該區其他同類項目低瞭近千元。一線房企價格松動,區域惡性競爭也同樣嚴重。

  牟平區供需矛盾加劇 沒有人口增量是關鍵

內容來自sina新聞

  在雙方協議中,項目建設以尊重地域文化、保護生態環境、突出低碳環保、合理有效利用、空間為原則。重點開發激光秀場、文化主題公園、海洋地質公園、薰衣草莊園、度假酒店、灘塗濕地公園、溫泉度假村、全天候水世界、商業風情街、特色風貌居住組團等旅遊產品。

  樓盤不停的拔地而起,而牟平區的人口卻不見增加。不似高新區有產業支持,現在牟平區的發展尚不能更多的吸引外地人口,人口隻出不進,房地產市場供過於求,是牟平區樓市的一個重大問題。牟平缺少大型企業入駐,外來人口少,市場支撐力量始終有限,發展後勁不足,因而形成瞭價格窪地。置地前景市場部總監林敬皓表示,目前牟平區存在的現實問題太多瞭,最為關鍵就是沒有人口的增量,這將制約著牟平區房地產市場的發展。



深圳華強撤資260億退出煙臺養馬島 區域發展問題顯現

  華強退出養馬島,對該區發展會有什麼影響呢?牟平區未來發展的前景又是如何?

  對此,王豪傑表示,我們不知道華強是由於什麼原因退出,但是,他的退出應該不會對牟平市場有什麼太大的不良反應,也可能是華強對牟平市場沒有信心。但這並不代表牟平市場就沒有好的前景。關鍵不在養馬島怎麼樣,而在這個城市的產業發展。而在王偉看來,華強離開養馬島後,讓牟平北部旅遊地產開發失去瞭核心,空心的"堅果"容易碎。

  據瞭解,養馬島上有8個村莊,共計2190戶村民。去年9月份的時候,養馬島還尚未搬遷,有市民咨詢搬遷停滯的原因,規劃局解釋稱,因具體搬遷補償等相關事宜需進一步確定,所以該事項目前尚未啟動。可見,搬遷及開發還尚未落地。政府對養馬島的規劃是好的,但並未采取一系列的落地措施,如一業內人士所言,政府對牟平的規劃已經超出瞭目前當地政府所能承受的十年以及二十年的規劃,而且僅限於"標題式"。

  同時,對於牟平區的前景,市場上也有另一種聲音,有業內稱牟平區未來樓市發展堪憂。

  孫建波分析稱,其實牟平區中心的項目去化還是可以的,隻是邊緣這幾個項目吸引區域客和吸引市區客都比較困難。需求量有限,供應量卻一直在激增。

  周邊項目去化慢 或降低瞭華強的開發信心



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/09552335246.shtml

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