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  央行貸款投向報告顯示,截至去年底,全國銀行業金融機構人民幣房地產貸款餘額為14.61萬億元,同比增長19.1%。其中,房產、地產開發貸 餘額共計4.59萬億元,占比約三成,而個貸餘額則為9.8萬億元,占比約七成。到瞭今年3月末,全國房地產貸款餘額進一步增長到15.42萬億元,其中 開發貸餘額共計4.9萬億元,個貸餘額10.29萬億元,後者仍占房貸總量68%。

  某股份制銀行信貸部門高層告訴《第一財經日報》,來自銀行體系的各類資金,在房企資金構成中的占比最高時曾經達到80%左右,而自有資金、募資等隻占20%;近年來隨著信托、私募等市場興起,銀行資金占比有所下降,但仍達到50%左右。

  央行的邏輯與銀行的顧慮

  "房企預收賬款和營業收入產生的現金流,有相當部分來自個貸。"正略鈞策副總裁薛迥文說,這部分資金正是房企最為重要的資金來源。

  而由於銷售不景氣,房企資金狀況已經不容樂觀。上海易居房地產研究院發佈的一份報告顯示,同去年全年相比,今年一季度開發商國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個、66.7個、11.7個和30.8個百分點。

  按照央行的分類,房地產貸款分為地產開發貸、房產開發貸、個人購房貸款三類。上述股份制銀行人士稱, 各企業情況不同,且缺乏權威數據,個貸在房企資金中具體比例很難測算,但占比肯定高於開發貸。

  而在一名浙江房企人士看來,監管層也希望通過刺激銷售來穩定市場,但不願直接幹預。同時,放松開發貸意味著鼓勵投資,而在房地產市場泡沫膨脹的情況下,這不是監管層願意看到的結果。

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  房貸還涉及資金來源渠道問題。某股份制銀行地產金融部高層對《第一財經日報》說,開發貸融資渠道較多,即使不能從銀行貸款,開發商也有其他融資 渠道,而個人房貸則隻有銀行這個唯一通道。央行此次之所以未提及開發貸,可能也與此有關。"買房子的人拿到瞭房貸,開發商才能賣房子,才有資金還前面的貸 款,否則資金鏈就要出問題。"

  "沒有開發貸項目可以繼續做,沒有個信用貸款試算人房貸開發商就隻有等死。"近日,某房企高層對《第一財經日報》說。

  不同於以往,央行此次雖然向銀行提出瞭要求,卻未明確房貸投放的具體指標,而這也為政策執行留下瞭懸念。

  "開發商敢說不要開發貸,但絕對不敢說不要個貸。"某房企高層對《第一財經日報》說,個貸關乎銷售回款,對現金流產生直接影響,因此比開發貸更為重要。

  上述股份制銀行人士也對《第一財經日報》說:"監管層既然有要求,銀行肯定會響應,但響應到什麼程度很難判斷,估計動作不會太大。"他稱,在歷史上,就曾有過監管層號召但銀行消極行動的先例。

  此外,正在加劇的房地產市場風險,也增加瞭銀行顧慮。"2008年市場也出現瞭風險,但4萬億出來之後,房價嗖的一下就上去瞭,這次一些中小開發商真的挺不住瞭,大傢都要做好過冬的準備。"上述股份制銀行人士說。

  在此情況下,個人房貸已成為房企現金流的命脈。央行數據顯示,去年四季度和今年一季度,全國銀行業金融機構個人購房貸款環比分別增加瞭3300億元、4900億元,同比增長21%、20.1%,但增速環比也分別下降0.1、0.9個百分點。

個貸占房貸七成關乎房企 血脈

  面對持續下滑的市場銷售,央行5月12日關於個人房貸的"窗口指導",讓房企看到瞭一線曙光。

  上述股份制銀行人士則稱,開發貸和房貸同樣重要,但開發貸是消耗資金,個貸則產生現金流,在項目後期重要性要大於開發貸,甚至是決定房企死存亡的命脈,增加個人房貸供給,可以改善房企現金流。

  業內人士認為,個人房貸供給直接影響房企現金流,通過增加信貸投放可以穩定市場信心,同時避免刺激投資沖動。在監管層已發出"號召"的情況下,銀行房貸審批提速將是大概率事件,但增加信貸投放則言之尚早。

  房企現金流命脈

內容來自sina新聞

  "銀行是獨立的市場主體,有自由選擇權,怎麼去考核、風險誰來承擔,都沒有具體措施,估計象征意義要大於實際效果。"薛迥文分析,這為銀行執行政策提供瞭彈性空間。

  上述業內人士均認為,銀行的顧慮主要來自兩方面,一是個人房貸利潤相對較低,若降低利息,會影響銀行利潤;二是目前資金緊張,若不放松信貸規模管控,銀行不可能拿出更多資金投向房貸。

  "換句話說,如果收入不能覆蓋成本,或者利潤空間很小,銀行肯定不願幹。"上述股份制銀行人士說。





  據估算,銀行貸款在房地產行業資金構成中,占50%左右。而個人房貸又是重中之重,央行統計數據顯示,去年末和今年一季度末,個人房貸在全部房地產貸款中占比都高達近70%。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/08164143723.shtml

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