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新浪樂居:有沒有想過,如果天空城市項目失敗的話,你面臨的是聲譽破產?

張躍對自己的融資方案信心滿滿。"投資者都是主動來投資的,我們現在不能給大傢說他們的名字,但是,遠大可建會出資20-30億元,是單一最大股東。其餘的份額都來自機構投資者。"而對於後期的銷售與運營,遠大可建並不負責,"有一個專業的合作夥伴做這件事情,我們早有預案。"

而以現在我們的實力做天空城市項目,是非常有把握的,沒把握也不會先把工廠建起來。所以大傢質疑這個,質疑那個,這基本上屬於操空心。

新浪樂居深度報道記者@張傑彭丹夏/文

他接過我的話,開始滔滔不絕講起瞭自己的管理哲學。"我90%的時間都隻管技術,銷售、利潤與員工情況怎麼樣,我都不管。"他說。時間過去瞭至少十五分鐘,我很擔心這個采訪會不會在離題萬裡中慘敗。

張躍:我不上市啊,我不研究這個東西,我研究是把房子的質量做的最好,怎麼盡可能的工廠化,我們研究的跟大傢想到的完全不同,我們永遠隻做房子的提供者,不涉及房地產,這是我們興趣所在。

"這可能是我見過最凌亂的總裁辦公室瞭,你的朋友任志強都沒法與你比。"我說道。

張躍:恐怖襲擊在中國不是主要話題,但作為世界第一高樓,還是要作為重點防范。911事件中的雙子塔上面鋼柱隻有7.5毫米厚,最底下一層也隻有12毫米,而我們的鋼柱最薄的地方就有30毫米,最厚的地方有100多毫米,飛機是撞不進去的。

新浪樂居:這個快速建造市場有多大?

在專訪中,他炮火如此猛烈,以至於你會擔心他是不是過分投入,從而把自己的職業聲譽完全押註在這樣一個105萬平方米的高空生意中。要是天空城市未能在明年的4月份完成主體工程,"你的信用就破產瞭。"我就是這樣提醒他的,但他似乎並不領情。

事實上,我的技術並沒有破壞現有建築行業的生態鏈,我隻是使得他們這個生態鏈更加有秩序,在我看來,現在建築行業是比較松散的,可以說是遊擊隊或者野戰軍。我們就將他變成特別正規的,像機械行業,飛機制造行業,輪船制造行業這些行業一樣。

這座被冠名T30的建築豎立在廠區內,定位於廠區的一個對外營業的高檔酒店。裡面的服務員彬彬有禮,但是著裝並不是傳統高檔酒店服務員的那種工作裝。參觀是按照一套嫻熟的考察流程而進行的,首先要簽署一個參觀保密協議。然後,我們被帶到瞭16層,一個制造新風的設備間,房間裡的玻璃是無法打開的,整座建築都是如此。"遠大的新風系統可以保證室內的空氣質量比室外的空氣幹凈20~100倍。"一位工作人員說。

張躍:我們估計天空城市公寓精裝價格大概在1萬4到1萬5之間。我們的成本大致是在9000元/平米,物業費我們已經定瞭,是3元/平米。

采訪完畢,大傢一起從辦公室出來。天色尚明亮,他鉆入一臺黑色的SMART汽車,準備駕駛離開。他突然放下車窗,朝我們招招手,"你可以給我拍照。"

新浪樂居:可是天空城市明年建成後馬上就要賣瞭?

在每個省建造工廠,是為瞭將運輸半徑控制在500公裡范圍內,從而節省成本。不為人知的好處還有,"發展加盟商也可以避免矛盾,使用當地的資源,讓當地的建築公司成為夥伴。"張躍說。至少表面上看,工廠化建造市場是一個幾乎沒有競爭對手的藍海市場。一旦張躍的計劃成功,他動的奶酪很大:每一個省市幾乎都有既有的建築施工大戶,工程承包,規劃設計等的業務分配都是現成的,層層分包與回扣是這個領域常見的現象。

我們是抱著懷疑的心態進入工廠的,但是當我們出來後,對天空城市技術上是否可行的擔憂已經大大減退。唯一的問題是,90億元的總投資額如何負擔,以及購房者會不會到遠離市中心十五公裡外的這個地方去購房?

張躍:莫名其妙,這些人根本沒有道理,評審天空城市的專傢都是院士和結構大師,中國僅有的14個結構大師,有7個參與瞭我們超過10次的評審會。

正如你看到的這張圖片,當我們進入遠大科技集團總裁張躍的辦公室時,他正沉浸在修改一張巨大的技術圖紙中。他的周圍被各種公司文件、圖紙、報紙所包圍,從辦公桌到後面的墻壁,就像高中時代大部分人的課桌。樂居深度報道匯總》》

新浪樂居:但是,在眾多的質疑聲中,我覺得沉降的質疑比較靠譜。不管怎樣,它意味著時間是不能節省的。

張躍:資金的來源主要來自投資者,他們都是主動來投資的,但是我們現在不能跟大傢具體說,這是對他們基本的尊重。第三方投資給我們,我們自己則花的多一點,20億到30億之間。在90億裡,我們的份額可能是第一大的。另外60多億則由投資者分擔,他們多半不是房地產行業的,也不是加盟商。

這讓張躍很憤怒,即使在他親自寫瞭一封數千字的反擊公開信《天空城市正能量》之後,我們仍然能夠感覺到他的不屑與生氣。

隨後,我們參觀瞭位於頂層的總統套房。房間很大很多,裝修風格是現代式的,有兵乓球室、桌球臺。如果你不介意沒有陽臺的話,幾乎感覺不到你是在如此特殊的建築裡。在旁邊的一個裝修更為豪華的頂層會所裡,甚至有一個幾十噸重的遊泳池。"它驗證瞭我們建築的承載力。"在30層的樓頂,是一個直升機起降平臺,良好的天氣讓整個湘陰縣一覽無餘。這是該縣城最高的地標建築,當地政府很寵愛它。

從眼見為實的意義上講,天空城市可能是遠大可建願景的起點,而非頂峰。它有復雜的使命,既向加盟商也要向購房者證明,這個世界第一高樓可以在技術與商業上均獲得成功。倘如此,遠大可建將迎來成年禮,真正進入快速復制期。在此之前,耐住寂寞是唯一需要的。

張躍:亂說。我們項目地址處於中國石材基地的丁字鎮附近,這裡地下全是堅硬的巖石,選在這裡,光基礎就能省掉3個億。當然選址在此不僅僅是省錢,同時也環保,因為少用瞭很多混凝土。這裡最淺的地方巖石離地面隻有十幾米,最深的地方也隻有二十多米,我們的地下室就是砸在石頭裡的,所以天空城市土地沉降一說也是亂說。

張躍:我們是有合作協議的,他隻要建高樓就用我的技術,我們要建類似的社區就由他來提供方案。今年他來瞭遠大可建四次,我們經常探討城市方向問題。

張躍:那我們就做打開的窗戶,不過我們把它看成是低檔住宅,便宜的。我們做住宅的話,房地產要做什麼樣,我們就做什麼樣,跟他們不同就是我是鋼結構的,是4層玻璃窗和20公分保溫的,是過濾99%PM2.5的。高檔建築都是極簡的,隻有做的好的才能做極簡的,房地產做的不是很講究的時候才需要做那些花裡胡哨的東西,這是為瞭避免開裂、看不到嘛。

新浪樂居:外界都十分疑惑為什麼"世界第一高樓"會選在一個各方面都有所欠缺的郊區?

張躍:那是交給別人賣的,我們自己不賣。我們是一個房屋制造業的企業,隻是房屋制造業在全世界都沒有這樣一個先例,我們也不是建築業,我們叫工廠化建築產業。

內容來自sina新聞

新浪樂居:你擔心否項目建成後如何運營的問題?

"你從北京大老遠過來,可以問你任何想問的挑戰性問題。"這是在辦公室裡他說的另一句印象深刻的話。

在長沙市北邊60公裡外的湘陰縣,我們參觀瞭遠大可建占地2000畝的建築工廠。2/3的面積已經使用,六個巨大的工廠依此排開,每個廠房似乎長度都達到瞭500米。在廠房內,著裝統一的產業工人正在安裝螺母,電焊,噴漆。每個鋼結構樓板據說60平米,當它們被裝入大型卡車朝工地運載之前,這些樓板上已經安裝瞭給排水及新風管道、LED燈。在YOUTOBE網站上一個點擊數十萬次的視頻,顯示瞭數量有限的工人們如何在15天裡建造起一座30層高的鋼結構建築。

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隻要工廠做好的話,除瞭極個別復雜的技術,誰都可以安裝,這個模式是開放型的,每個人都可以加入到裡面。

張躍:這是原來沒有的市場,所以不要去揣摩,你做好瞭就大瞭,所以完全取決於自己,我們把產品做好,把管理做好,他就慢慢大瞭。房子這東西遮蓋不住的,你賣一棟就打一個廣告。在世界上做任何東西,你可能都要依賴廣告,但有一樣東西不依賴,就是好的建築。我們隻要把事情做好,別的事不要去想。

張躍:有人對我說少10米都沒人爭論,但是我就是要蓋838米,我願意啊,我為的不隻是比迪拜塔高10米,嚴格地說天空城市比迪拜塔多40層,迪拜塔上面是天線,我們上面則全是人,我們的電梯到830米。我需要838米這個高度。如果我們要建第二個樓,可能還會更高。我們還會有第三個,第四個高樓,因為我們是要持續建房子的,而且工廠也停不下來,天空城市隻是一個開始。

新浪樂居:有人認為,遠大可建的這種快速建造模式,挑戰瞭一個巨大的建築市場利益格局,動瞭很多人奶酪。

張躍:有人對我說,你的這種模式是搶別人的飯碗,會得罪很多人,別人會聯合起來反對你,但是我相信,第一,邪惡是壓不住正義的,一件事情如果是對地球,對社會,對城市,對居民有好處,他一定是成功的。第二,我們是把所有建築行業的人整合到一起,比如中建五局,他幫我們做基礎,做樓上的建築吊裝,管理某些需要特定資質安裝的工程,如果他的人夠的話,我會把整個安裝工作都給他做。

專訪遠大總裁張躍你可以問任何挑戰性問題

張躍:沉降考慮是重要因素,但不是最重要的因素。我希望我們的住宅在直徑一公裡的范圍內是沒有房子的,全是綠樹,而這在長沙市裡面是找不到的,就隻能去郊區,因為我想建的是一個居住建築,而不是一個商業建築。在我看來,住戶最需要的是,在樓裡可以眺望日出日落,在樓下則可以融入大自然,這也註定我們項目隻能在郊區瞭。

新浪樂居:資金問題是另一大質疑點,你的錢是如何安排的?

然而,在過去的近一個月裡,技術控張躍正是在他最為得意的地方遭到瞭猛烈的質疑。838米高的天空城市引爆瞭互聯網上隨時可見的情緒,從無證非法施工,工期太短,快速建造技術的可靠性,對選址地濕地的破壞,以及摩天大廈的經濟周期詛咒。具有專業資質的工程界、規劃界人士出現在質疑者的行列,這讓對天空城市的討伐顯得格外有分量。

新浪樂居:這麼說,錢在你看來多半不是個問題?

張躍:不是問題,有人說摩天高樓是經濟危機的征兆,這就更胡說八道瞭,勞倫斯魔咒都臭名昭著瞭,高樓不代表別的意義,就是一個高樓,僅僅是十幾棟樓的造價而已。

新浪樂居:社會還有很多人擔心,這麼高的樓,遇上恐怖襲擊怎麼辦?對於這一點,您是怎麼考慮的?

張躍:任何事情涉及到人的問題的時候,都可能出現不能預見的情況,運營不存在難和不難,隻存在高和低,如果要運營的非常好,那可能很難,如果運營的一般,像普通的社區,那就很容易。

但是我們要搞高級的,要很有秩序,沒有違法行為,沒有鄰裡之間的爭吵,沒有物業之間的矛盾等等,要做到完美無缺,做到每一個住戶都沒有意見,這是不容易的事情。

我們成本隻有這麼高,按照這樣的成本,一個中等收入消費者也能消費的起。這是天空城市有市場的前提,如果是高消費,那麼經濟上就有失敗的風險,但是如果造價夠低的話,失敗的風險就小,再說瞭失敗也不用大傢操心,反正不是用的國傢財政。

新浪樂居:未來竣工的話,天空城市的價格會賣多少,物業費怎麼收?

新浪樂居:這個價格對長沙來說是不是有點高?

張躍:因為裡面還有60平米的,價格較低。面積越大越貴,樓層越高越貴,有些人願意多花錢就買貴的。

新浪樂居:這麼多年來,你感覺地方政府對於這種新事物是一種什麼樣的心態?

張躍:沒有研究,我的感覺是一個企業要幹好,不要依賴政府,如果依賴政府習慣瞭之後再脫離你可能什麼都不是,所以企業要有自己的獨立性。很多人對遠大的不瞭解是基於他們將遠大看成他們熟悉的公司,甚至有些專傢也說出一些外行話,但是來參觀過遠大的人,99%的人對網絡上的讒言會不屑一顧。

新浪樂居:天空城市比較相似的項目應該是馮侖的立體城市,他已經開工瞭,你們有什麼合作麼?

關於質量,我們的建築是產業工人做的,我們在工廠裡把事情做的完美,隻需要現場組裝。房地產那些臨時工蓋的樓你們不去擔心,產業工人蓋的你們卻質疑,這不是可笑嗎?就像我們說用火能制冷,很多人都會質疑,但是我們已經做瞭20多年瞭,我們在全世界80個國傢都在賣這個產品,有些東西不能用常識來解釋。

新浪樂居:如果有一天可建要上市,投資者要求你對可建的商業模式做一個包裝,你該怎麼說?

對天空城市的討伐已經鋪天蓋地,是時候聽一聽他自己的辯解。

每天都有數撥遠道而來的客人前來參觀考察,這些客人中很有可能產生遠大可建的合作夥伴。自遠大可建創建以來,加盟商一直是它開拓業務的主要方式。為瞭向加盟商證明快速建造技術的可靠性,遠大可建已經在國內興建瞭30座規模不一的建築。截至目前,已有6傢加盟商與張躍站在一起。通常的合作模式是,遠大可建提供技術支持,收取2億-5億元的加盟費,工廠建設資金則全部由加盟公司自籌。當該項目未來進入運營狀態後,遠大可建還要從每一平米中收取100元特許經營費。

圖為遠大科技集團總裁張躍

新浪樂居:個人覺得,如果你要蓋的是一棟400米高的樓,也許現在90%的質疑就會消失瞭。你在高度上是不是有個人虛榮心?

新浪樂居:這個市場是不是主要還是以公建為主?

張躍:我們主要是針對住宅,我們空氣質量這麼好,為什麼不做住宅?

新浪樂居:你的作品外立面還是比較單調的,窗戶也不打開。如果是住宅,會面臨居住習慣、審美等問題。

新浪樂居:自天空城市奠基之後,質疑聲很大,在你最得意的技術領域,你遭到瞭眾多質疑,而且在眾多的質疑聲中,很多來自於擁有專業資質的工程師及規劃界人士。當你看到這種質疑,你是一種什麼樣的感受?

張躍:我沒有做不成的事情。我們企業二十多年來,每一件事情似乎是不可能的,都是顛覆性的,但我們都做成瞭,而且結果都比預期的更好。

張躍:我傢裡都會住在裡面,我們的員工很多也會住在裡面,我現在最迫切的,就是自己要住進去,然後把裡面的養老院和保健醫院做起來,因為我父母親戚年紀都大瞭,我希望他們有最好的醫療保障,最好的活動空間,並且不遭受室外空氣污染。



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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/09012379255.shtml

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