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  "目前看,一線城市感覺相對安全,三線城市相對還可以,二線城市問題最突出。這些城市一年賣出好多年的地,但城市的吸納能力反應不過來。"毛大慶說。除瞭城市間的分化,城市內的土地供應也出現瞭結構性大安區房屋貸款分化和不均衡問題。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/08052557660.shtml

內容來自sina新聞

  在萬科集團執行副總裁毛大慶看來,面對前兩年的房地產調控形勢,房企大舉進軍二線城市,這使得地方政府超量供地,從而帶來瞭2013年部分城市的房地產市場嚴重滯銷。

  12月24日的住建工作會議提出,2014年的調控政策要分類指導。房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施,增加住房用地和住房有效供應;庫存較多的城市要註重消化存量,控制新開發總量。

  因地制宜分類調控

  中國房地產研究會原副會長顧雲昌表示,10月29日,習近平關於房地產市場的講話要特別關註。其中透出的信息表明,要建立起住房保障體系、住房供應體系及住房標準體系三個體系。"過去調控瞄準的是以房價為主要目標,強調短效,而未來是要強調房地產供求關系和供求結構。土地制度、稅收制度和金融改革是長效機制的保證。"在顧雲昌看來,長效機制可能要很長時間才能起效。對於房企而言,既要盼望長效機制,又要應對現有情況,改善房地產調控不等於沒調控,而是更多發揮市場作用。建立長效機制的目標,一是使房地產保持平穩健康發展,二是住房供應體系和保障體系建立起來,三是推動產品不斷綠色化。

  毫無疑問,這種分化已引起瞭決策層的高度關註。台中神岡土地貸款

  12月24日,全國住房和城鄉建設工作會議(下稱"住建工作會議")強調,"繼續抓好房地產市場調控和監管工作。保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施"。2014年的調控政策更講究因地制宜和分類指導。會議指出,"房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施,增加住房用地和住房有效供應;庫存較多的城市要註重消化存量,控制新開發總量。繼續強化市場監管。鼓勵地方從本地實際出發,積極創新住房供應模式,探索發展共有產權住房。"

  國傢稅務總局稅收科學研究所副所長靳東升表示,三中全會提出加快房地產稅收立法,這給企業傳遞瞭很好的信號。企業需要的正是穩定的政策預期。"關於房地產稅收,目前主要是開發環節稅收重、使用環節無稅收、再轉讓環節稅收不平衡,將來將針對實際情況進行稅制上的改革。"

  2013年是房地產市場與政策分化的一年。在十年九調控的歲月裡,房地產企業似乎習慣瞭看政策的臉色行事。但自新一屆政府上臺後,中央政府鮮出房地產調控文件。在三中全會公報、中央經濟工作會議及城鎮化會議中也很少提到房地產,更是隻字不提房價。這表明,未來的房地產市場將改變過多依賴行政調控的基調,而更多依賴市場,由市場在資源配置中起決定性作用。

  不過,靳東升也表示,房地產稅收立法肯定會廣泛征求社會意見,共同討論後制定出一個能被社會接受的法律,這樣才便於實施。

  然而,不提房地產調控並非不要調控。

  在此之前,繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施後,廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調控也拉開階段性"收緊"序幕。值得關註的是,此輪一二線城市調控政策當中大多數城市提及要繼續加大住房用地供應,甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計劃供應量為2013年計劃供應量的120%,力爭130%。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉對本報記者表示,"在分化調控政策下,預計2014年一二線城市土地市場由於供地量的增加可能會引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰,'地王'現象不可避免。"

  長效機制將逐步建立

  在強調分類指導的定調之下,房地產市場問題的解決最終還是歸於市場供應和保障體系的雙軌制。

  住建工作會議強調,鼓勵地方從本地實際出發,積極創新住房供應模式,探索發展共有產權住房。2014年城鎮保障性安居工程建設的目標任務是基本建成480萬套以上,新開工600萬套以上,其中棚戶區改造370萬套以上。此前,中央經濟工作會議也提出,努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給,做好棚戶區改造。

  張宏偉表示,從新型城鎮化的角度講,現階段仍然堅持調控,做好住房保障和房地產市場調控工作,其實是在為積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化做鋪墊。

  去行政化的調控政策的轉變實際上是長效機制在逐步建立。顯然,在土地制度改革、房產稅、不動產登記以及金融政策上,2014年將會有一系列的工作需要繼續推進。這些政策動向將影響房地產市場的發展和變化。

  在中國人民大學公共管理學院副院長兼土地規劃研究中心主任嚴金明看來,長效機制將更強調從規劃上做更好的整合,從稅收方面加強調節。

  2013年,房地產市場經歷著冰火兩重天的巨大反差:一線城市"地王"頻現,土地市場可謂火爆;二三線城市投資萎縮,相形之下顯得黯淡無光。據中原地產統計,截至2013年12月23日,北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元,比2012年全年的2005億元增長瞭150%。

  此外,與備受關註的不動產登記相關的法律法規制定工作也將在2014年取得突破。按照要求,起草相關法律法規的工作須在2014年6月前完成。據瞭解,在被明確瞭"不動產統一登記"工作的主要職能部門地位後,國土資源部已開始著手起草制定不動產統一登記的法律法規草案和相關規章草稿。在這些法律文件中,亦可能涉及引發各方爭議的"以人查房"等有關內容。

調控措施分化 長效機制可期
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