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高雄鳥松土地貸款  湖南房企缺大佬

  據瞭解,大漢集團打造的"大漢模式",迄今已成功開發株洲、懷化、溆浦、婁底、雙峰等32個市、縣、區的50多個項目,已經成為推動縣域城鎮化的一座標桿。

  不僅如此,湖南省財信華盛資產管理有限公司融資總經理彭樹龍說,地產私募基金的融資成本有所區別,本土企業相對較高,大多可以達到16%-18%。一線大品牌房產企業的議價能力更高,其融資成本相對較低,年化回報率約為11%左右。

  銀行貸款、信托、民間借貸、地產基金,這是本土房企常用的幾種融資渠道,尤其在樓市調控後銀行開發貸縮緊的背景下,本土房企所依賴的融資方式成本越來越高,融資難度也越來越大。

 融資能力弱,資金鏈壓力太大

  在富興集團房地產事業部副總經理肖兵看來,本土房企要保證自己的市場份額,要摒棄做"資源項目"的心態,勇敢地在激烈競爭中做"市場項目";另外要做精品、樹品牌,走強強聯合的路,才有足夠實力抵禦外強的"侵略"。

  ■三湘華聲全媒體記者

湖南房企開始爭奪本土話語權

  "湖南的房地產市場到1998年才真正開始進入市場化進程,在2008年以前,市場都是相對封閉的。"世聯地產長沙公司總經理王培文說。

  市場化程度低,開放經驗欠缺

  羅偉才說,就目前而言,長沙單個的本土房企並不具備發展優勢。"通過戰略合作、合並等方式,不僅可以優化本土房企的隊伍,也有助於本土房企品牌效應的樹立。"

  "公司沒有原始積累,一旦融資渠道斷裂,公司將難以為繼。"上述開發商表示,這幾年,長沙房地產市場,轉行的、跑路的都數不勝數。

 探因



  另外,還有業內人士表示,長沙房地產市場化程度低的重要因素之一在於早期土地市場管理的混亂。

  但是,日前湖南大漢集團當選為中國房地產業協會副會長單位,這是湖南省該行業企業的首次當選。如今,大漢模式已經成為推進縣域經濟發展的一個標桿。無獨有 偶。去年,湖南富興集團旗下的金地以35.79億元的價格拍下老火車北站片區,成為當年的地王。有業內人士稱,這也許是湖南房企另辟蹊徑爭搶市場的信號。

  "現在,長沙房地產市場化程度也在80%以下。"王培文說,長沙房地產在市場化的同時,始終存在一種分配與半分配的現狀,長沙市的集資建房和定向開發一直保持瞭較大的量,在同類城市中都屬於情況比較嚴重的。

  然而,在湖南,卻缺少這樣一個傢喻戶曉或者可以在全國排兵佈陣的房地產企業,湖南本土房企在全國市場上一直"悄無聲息"。2013中國房企百強名單中,更是不見湖南本土地產品牌的身影。

  與湖南西邊相鄰的貴州省,去年GDP為8006.79億元。這個GDP比湖南少6000億元的省份,誕生瞭中國第一大樓盤--花果園,實現全年單盤成交245億元,這個數字是去年長沙樓市成交金額的三分之一。



  本土房企異軍突起?

  "公務員、醫生、教師、銀行等國企和事業單位類的都有單位自建房,正規編制員工都有房子分,而這個群體正是商品房的主流客戶群,必然分流商品房客戶。"陳世霞說。

  市場,總是用最原始的方式決定資本的流向。

  而富興集團旗下的金地已經在北京、上海、天津、沈陽等地,通過住宅、工業地產等一步步實驗,回歸湖南入主商業地產,屹立於長沙金融生態區。

  2012年,其開發商貴州宏立城集團因之躋身克而瑞中國房企銷售面積排行榜第8名、銷售金額第18名。

  在房地產行業,每個地區都有一個向外地攻城拔寨的龍頭企業代表。杭州的綠城,重慶的龍湖,成都的藍光......如今,這些外地房企早已進駐長沙排兵佈陣,而長沙乃至湖南可以走向外地開疆擴土的房企卻寥寥無幾。



  "在 過去,土地管理相對混亂而沒有規劃,對於很多有成績的企業,政府通常用土地作為補償。"該人士說,這就吸引瞭很多完全沒有開發經驗的企業進入到房地產領 域,導致大量低質量的產品出現在市場。而他們對於開發經驗的缺乏以及對市場的認知,讓他們無法經得住市場的一波波洗禮。

  如 今,杭州的綠城,重慶的龍湖,成都的藍光,大連的萬達......眾多地方房企開始在長沙攻城拔寨。萬科、綠地、保利、珠江等房企旗下的產品,是購房者們無法規避 的。而這些房企都來自於全國各個不同的地區,它們早已占據瞭長沙房地產70%以上的市場。而本土房企隻能在強手如林的賽場上艱難生存。

  相比全國性經營的外來房企,本土房企融資渠道整體偏弱。這也是疲軟的市場下,在回款速度放慢的當下,本土房企一再收縮戰線的主要原因。

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  "從前開發商去銀行隻需要填數據,現如今,資產抵押物的審核嚴,各個環節都不好做。"一傢本土開發商表示,"融資難度加大之後,地產私募基金出現,可是大基金公司看不上我們這種小開發商,本土的基金公司對我們也有很嚴格的風險評估。"

  諾 亞財富是國內首傢在紐交所上市的獨立財富管理機構,早在2008年參與設計及承銷國內首隻房地產開發基金。其長沙分公司總經理王暢介紹,"長沙具有較好開 發實力和品牌價值的房企並不多,而基金項目為瞭控制風險,不會考慮企業資質和規模太小的融資方,所以導致很多中小型房企很難募集到資金。"王暢說,目前公 司隻與多傢全國前50強的地產企業或者區域龍頭房企合作。小型房地產企業的負債率達到瞭90%以上,投資風險太大。

河西一項目的置業顧問正給購房者作講解。 記者 李健 攝

  現象

 突圍



  一直有個無法回避的事實,在70%以上的市場都被外地房企占領的背景之下,因為拿不到地而嗷嗷待哺的眾多本土房企,隻能在強手如林的競技場上偶爾撿漏。

  就在本土房企被外來大鱷壓得隻能撿漏的背景下,上個月,湖南大漢集團旗下的大漢城建當選為中國房地產業協會副會長單位,這是湖南省該行業企業的首次當選。

  另外,去年湖南富興集團旗下的金地以35.79億元的價格拍下老火車北站片區,成為當年的地王。

  對此,有業內人士稱,湖南本土的房企此前已經錯過瞭上一波最好的發展時機,現在也許正在另辟蹊徑,通過"曲線救國"的方式贏得市場。

  在經歷一波波調控以及市場的大浪淘沙,面對外來大鱷聲勢逼人的開疆辟土,本土房企為何"節節敗退",其背後的原因值得思索。但是,如何在強敵林立的賽場上異軍突起,才是人們關心的重中之重。

  中原地產房產政策研究總監陳世霞曾向媒體表示,長沙市場上單位房成為拉低房價的主要原因。從前政府宣稱單位房也是市場化運作,但實際上單位自建房比純商品房價格至少便宜20%以上,大部分價格要低2000元/平方米。

 觀察



  抱團發展,另辟天地

  "雖然外來品牌已經占據瞭長沙樓市的大部分天地,但是,就數目而言,本土開發商的數量約占瞭一半,但是供貨量卻隻占三分之一左右。"易居中國長沙副總經理羅偉才表示。

  在他看來,困境之下,本土房企若要突圍,隻能集團式發展,"本土房企需要團結起來,擰成一條繩。"

  其實,本土的企業已經在踐行抱團發展的模式。如大漢集團在推進縣域城鎮化建設的同時,也在用另外一種方式,聚集湖南企業一起突圍。

  去 年9月27日,湖南首個"湘商總部基地"正式落戶大河西先導區普瑞大道西的金橋國際商貿城,這個由大漢集團、曾氏鋁業集團、建鴻達集團、德慶置業及豐都集 團等企業共同投資逾600億元的商貿物流綜合體,在大漢集團董事長傅勝龍看來,可以讓分散而龐大的資金匯聚成一股強大勢能,成為面向未來的增長力量,這也 不失為一種突圍的方式。

  侯小娟

  早在1992年,靠販賣科技器械起傢的萬科,那時已經確定瞭房地產為核心業務,並開始向全國擴張的步伐。6年後的長沙,房地產市場才開始進入市場化進程。



內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08264226568.shtml

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