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??近日,住建部官員刊發署名文章稱,必須穩定房地產市場,為結構調整和體制改革創造時間和空間。穩定房地產市場,關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎,設立政策性住宅金融機構(或可定名為國傢住房銀行),是增加住房消費需求的有效措施,應抓緊組織實施。

中國版 住房銀行需審慎前行

??從美國“兩房”的經驗看,盡管房地美和房利美絕對是抵押債券市場中的巨人,房利美最高資產曾超過1萬億美元,房地美的最高資產也逾8500億美元。同時,兩房發行和擔保的MBS已經滲透到瞭全球金融市場的各個參與者,美國國內的金融機構和個人是兩房相關MBS的最大持有者,持有比例超過50%,美聯儲、財政部也持有大量的兩房相關MBS。然而,就是這樣兩個支持美國房地產市場發展的重要機構,成為瞭本輪全球金融危機的關鍵導火索。

??從某種程度上說,“兩房”的失敗並非證券化或者市場化的失敗,而是試圖將政府應承擔的責任轉嫁給市場的必然結果。雖然以政策性銀行或住房公積金制度為基礎,設立中國版“住房銀行”可以在一定程度上避免私有企業借助公共使命為自身牟利的風險,但無法避免信貸刺激消費而帶來的虛假繁榮和道德風險。特別是以住房公積金制度為基礎,直接面向個人的“住房銀行”,其潛在風險更大。畢竟總有人沒有足夠的經濟實力來購買住房,信貸擴張讓這部分人以超出自身能力來實現“居者有其屋”,對於他們來說,若房價下跌,違約並非不可接受;若房價上漲,便能分享資本收益,這種逆向激勵必然推高房貸的道德風險,也將進一步催生房地產泡沫。

??不可否認,設立中國版“住房銀行”,能夠有效地吸收社會資金,為建設周期長、盈利前景不確定的住房保障體系建設提供必要的融資支持。同時,由於住房銀行的政策性金融特征,保障瞭其能夠以更優惠的價格服務保障房建設以及滿足中低收入人群住房需求,降低住房保障領域的融資成本和運行成本。不過,到目前為止,相關工作的進展似乎較為緩慢,甚至在媒體上甚少看到相關消息。究其原因,住房金融體系不僅關系到民生福祉,更直接關系到金融體系的安全穩定,再多的小心謹慎都不為過。

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??隨著我國城鎮化建設不斷推進,如何妥善解決中低收入人群的龐大住房需求,成為必須要解決的問題,而成立中國版“住房銀行”的確是一條有效的途徑。事實上,早在2014年4月,國務院常務會議就提出,發揮好依托國傢信用、服務國傢戰略、資金運用保本微利的開發性金融的“供血”作用,並明確由國傢開發銀行成立專門機構,實行單獨核算,采取市場化方式發行住宅金融專項債券,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資,鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與,重點支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。同年6月,銀監會批復同意國傢開發銀行籌建住宅金融事業部。應該說,中國版“住房銀行”早已破冰前行。

??“兩房”的教訓告訴我們,通過市場化手段解決中低收入人群的住房需求並非最佳選擇,政府應主動承擔公共服務責任,通過提供更多的公共產品滿足中低收入人群的“居住權”。而與之相配套的中國版“住房銀行”,更需要審慎設計相關制度,特別要完善風險控制體系建設,在助推住房保障體系建設的同時,避免重蹈“兩房”覆轍。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/09095991013767264390267.shtml

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