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北京舊宮鎮宅地惹眼
本報記者 徐景升 北京報道
北京大興區的3宗經營性用地將於5月8日公開競價。
這3宗地塊分別為新城核心區I、J組團0101-009、012商業金融地塊，舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊，魏善莊鎮北區、西區AA-25多功能用地。業內人士分析認為，舊宮鎮居住地塊最值得關註。
北京市土地整理儲備中心公告顯示，舊宮鎮地塊為二類居住用地，建設用地面積2.7萬平方米，容積率2.5，掛牌出讓起始價為86000萬元，折合樓面地價為12659元/平方米。該地塊的競價階梯為500萬元，競買保證金為26000萬元。此外，該地塊設定瞭土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上競報公共租賃房面積方式確定競得人。
對於該地塊的出讓前景，北京國地房地產土地評估有限公司市場研究中心總經理薑安源表示，由於該地塊的起始樓面地價為12659元/平方米，低於同區域此前成交的A1地塊的成交樓面地價(15918元/平方米)，因此會有一定的溢價空間。
大興區連推3宗地
此次大興區連推3宗地塊，舊宮鎮地塊更是引人關註，畢竟目前北京土地市場上最缺的就是住宅用地。據亞豪機構總監郭毅介紹，2011年下半年舊宮鎮曾連續推出3宗住宅用地，分別被萬科、葛洲壩集團、國奧控股以接近萬元的樓面地價摘得。之後，該區域的熱度被一舉提升。
據瞭解，目前舊宮鎮的在售項目僅有綠城陽光公館(住宅項目)和東亞·五環國際(商住項目)，售價在20000元~25000元/平方米之間。但這兩個項目在產品設計上均有其特殊性，與購房者對住宅戶型普遍要求的南北通透、明廚明衛不符。
首佳顧問研究中心統計數據顯示，2012年7月推出的大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊(二類居住用地及商業金融用地)被中冶聯合體以總價22億元拿下，樓面地價為15918元/平方米，溢價率45%。扣除4700平方米的公租房之後，該地塊的樓面地價為16478元/平方米。
郭毅認為，盡管2012年中冶聯合體以近16000元/平方米的樓面地價摘得舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊，表明其對舊宮區域的土地價值預期較高。但就目前來看，舊宮項目的價值究竟如何，受制於政策審批後的預售價格。"在當前市場形勢並不明朗的情形下，舊宮鎮再次推出住宅用地，且起始樓面地價高達12659元/平方米，特別是該地塊還有3.2萬平方米的代征地面積，比2.7萬平方米的建設用地面積還多出瞭5000平方米，第二順位房貸怎麼貸款比較會過件這對於開發商來說將加大其開發成本。"
首佳顧問研究中心高級經理趙瑞華表示，預計此次推出的舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊的成交價格將比2012年有所上漲，看中大興區域價值的保利、首開、龍湖等大型房企或將參與拿地。
大興區此次推出的其他兩宗地塊分別為商業用地和多功能用地。北京國地房地產土地評估有限公司市場研究中心提供的資料顯示，大興區魏善莊鎮北區、西區AA-25地塊曾在2011年以掛牌方式出讓，但無人目前二胎房貸利率最低的銀行任何問題免費諮詢問津。2012年8月，該地塊再次推出。9月，該地塊同其他10宗地塊一起被取消出讓。此次該地塊再次推出，出讓方式仍為"掛牌"。
大興新城核心區0101-009、012商業地塊的建設用地面積為6.43萬平方米，容積率2.0，比2012年底該區域成交的I組團0101-013地塊的容積率增加瞭一倍。該地塊未設定掛牌交易起始價，首次報價由競買人自主報價。
對於大興新城地塊和魏善莊鎮地塊，趙瑞華認為，已在同區域內投資商業物業的企業預計將會出手，比如龍熙地產、綠地等。
"限價政策"或影響拿地
在"新國五條"公佈之後的大背景下，近兩個月以來北京土地市場上的供給嚴重不足，大興此次集中推出3宗地塊勢必會成為業界關註的焦點。同時，針對北京樓盤的限價政策又為這3宗地塊的出讓增加瞭變數。郭毅表示，諸如舊宮的一些項目已完成前期開發，計劃在今年面向市場銷售，但由於北京的樓盤限價政策，在沒有拿到預售許可證前，幾傢房企均未公示預計售價。
中原集團研究中心總監劉淵認為，如果住宅用地在當前情況下依然成交樓面地價較高，則說明房企對後市仍有信心。舊宮鎮綠隔地區A2-1居住地塊的成交結果將是一個很好的例子。
黃金灣投資集團副董事長全亮向記者表示，從房企拿地的角度來講，肯定會受到政策影響，比如房企會與周邊其他項目的開發成本進行比較，包括樓面地價和房屋預售價格等。如果房企不計成本地高價拿地，則會面臨預售價格過高的壓力。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/15272186669.shtml
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